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投資用ワンルームの査定額が会社によって違う理由｜高い査定額＝高く売れる価格ではない
最終更新日：2026年9月2日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）
一番高い査定額を出した会社に頼めばいい？
投資用ワンルームを複数の不動産会社へ査定すると、会社によって金額がかなり違うことがあります。
2,200万円。
2,300万円。
ある会社だけ2,600万円。
こう並べられると、2,600万円と言ってくれた会社に頼みたくなるのは自然です。
でも、最初に確認してほしいことがあります。
その2,600万円は「誰かが2,600万円で買う」という意味なのか。
ここが曖昧なまま査定額だけを比較すると、判断を間違えやすくなります。
「査定額」と「売れる価格」は同じではない
仲介での査定は、不動産会社が市場や過去の取引事例、物件条件などから「この程度なら売却を目指せるのではないか」と考える価格です。
一方で、実際の売却価格は買主との交渉で決まります。
つまり、
査定額そのものが売却価格を保証するわけではありません。
REINSでも、不動産会社が相場や取引事例などを確認し、根拠を示しながら売り出し価格を提示する流れを案内しています。
だから私なら、査定額そのものより、
「なぜその価格なのか」
を聞きます。
高い査定にも、合理的な理由がある場合はある
会社によって査定が違うこと自体がおかしいわけではありません。
投資用ワンルームなら、賃料、築年数、階数、管理費・修繕積立金、サブリースの有無、入居状況、金融機関の評価など、見る項目は複数あります。
さらに会社によって、
「どんな買主へ売るのか」
という出口も違います。
そのため同じ物件でも査定額に差が出ることはあります。
問題は、
高いことではなく、高い理由を説明できるかどうか
です。
国土交通省は、宅建業者が媒介価額について意見を述べる場合、その根拠を明らかにしなければならないとしています。合理的な取引事例などによる説明も根拠になり得ます。
「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。
査定を取ったら、私はこの4つを聞いてほしい
たとえば1社だけ査定額が400万円高かったとします。
その会社を外す必要はありません。
代わりに確認します。
その査定額の根拠は何か。
近い条件で、実際に成約した事例があるか。
その価格でどの程度の期間を想定しているか。
反響がなかった場合、いつ、どんな条件で価格の見直しを提案するのか。
ここまで具体的に答えられるのであれば、高い査定にも合理性があるかもしれません。
逆に、
「今なら高く売れます」
「うちはこの価格でいけます」
だけで具体的な根拠がほとんど出てこないなら、私は少し慎重になります。
「仲介査定」と「買取価格」も分けてください
ここも混同されやすいところです。
仲介査定は、不動産会社が買主を探して売却する場合の価格判断です。
一方、買取では、不動産会社などが買主になる前提で価格を提示します。
似たような「査定」という言葉を使いますが、意味は同じではありません。
そのため、
「2,600万円査定」
という数字を見たら、
「これは仲介での査定ですか。それとも実際に買い取る価格ですか」
と確認した方がいいです。
買取と仲介の違いについては、別の記事で詳しく扱います。
高い査定額より「あとから説明が変わらない会社」を選ぶ
私は、最初の査定額が一番高い会社を選ぶこと自体が悪いとは思いません。
ただし、
最初の価格だけで会社を選ぶのは勧めません。
査定根拠。
売却方法。
想定期間。
価格を見直す条件。
そこまで聞いて、
自分が納得して媒介契約を結べるか
を見る方が重要です。
売却価格は重要です。
でも、最初にもらった数字が大きいことと、最後に高く売れることは同じではありません。
他社の査定が高すぎるのか判断できない方へ
複数社から査定を取って、
「1社だけ金額がかなり違う」
「どの査定を信じればいいか分からない」という場合は、
売却を依頼するかどうかを決める前に、査定額の根拠を一緒に整理します。
会社情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社煌海プロパティ |
| 所在地 | 〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号 |
| 電話番号 | 045-440-3580 |
| 宅地建物取引業免許番号 | 神奈川県知事(2)第31027号 |
※本記事の内容は一般的な傾向・考え方を紹介するものであり、個別物件の売却可否や査定額を保証するものではありません。実際の残債・査定額・税金等は、契約書・返済予定表等の資料に基づく個別確認が必要です。
