投資用ワンルームのオーナーから最初によく聞く7つの言葉｜売却する前に相談できること

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「騙されたんですかね」「売れるんですか」「妻には言ってなくて」

投資用ワンルームのオーナーからご相談の最初によく伺う言葉です。売却を決めていない段階でも、今の数字を確認することから始められます。

投資用ワンルームのご相談では、物件の価格より先に、こうした言葉が出てくることがあります。購入から何年も経ち、ローンの返済を続けている。毎月の持ち出しが気になる一方で、売却できるかどうかは分からない。購入時の資料もしばらく開いていない――。まだ売却すると決めていなくても構いません。今の物件がどういう状態なのかを知ることと、売却することは別です。株式会社煌海プロパティが、ご相談の最初によく伺う7つの言葉と、私たちがまずお伝えしていることを紹介します。

1. 売却の相談は、売ると決めてからでなくてもいい

投資用マンションについて調べると、売却相場や査定額の情報がたくさん見つかります。しかし、所有者が本当に知りたいのは価格だけとは限りません。「毎月払っているお金を、これからも払い続けて大丈夫なのか」「今売ったらローンを完済できるのか」「そもそも、この物件を持ち続ける意味はあるのか」。こうした疑問に答えるには、査定価格だけでなく、家賃、ローン返済額、管理費、修繕積立金、ローン残債を確認する必要があります。整理した結果、売却せずに持ち続ける方が合理的だと考えられる場合もあります。

2. オーナーから最初によく聞く7つの言葉

「騙されたんですかね」

購入時に聞いていた話と、今の収支が違うように感じているのかもしれません。私たちは、購入時の判断が正しかったか間違っていたかを決めつけることはしません。まず、どんな説明を受けて、今どの部分に違和感があるのかを伺います。購入時の収支計画と今の数字を並べることが、状況を理解する第一歩です。

詳しく：「騙されたんですかね」と感じている方へ

「売れるんですか」

ローンが残っている物件でも、売却を検討することはできます。ただし「売れるかどうか」と「売った後に現金が残るかどうか」は別の話です。まずは現在の売却価格の目安と、ローン残債・諸費用の関係を確認します。

詳しく：「売れるんですか」と不安な方へ

「妻には言ってなくて」

投資用ワンルームのことを、家族に詳しく話していないというご相談もあります。毎月の持ち出しや今売ったらいくら残るのかを自分でも説明しきれないと、話を切り出しにくくなります。だからといって、すぐに家族へ話すよう勧めることはしません。まずご本人が数字を把握し、選択肢を整理するところから始められます。

詳しく：「妻には言ってなくて」家族に話していない方へ

「自宅を買おうと思ってるのですが」

投資用ワンルームのローンが残ったまま、マイホームの購入を考える方もいます。既存の投資用ローンは、新しい住宅ローンの審査で確認される場合があります。ただし、投資用ローンがあるだけで住宅ローンを借りられないと決まるわけではありません。

詳しく：投資用ワンルームがあると住宅ローン審査に影響する？

「ローンがストレスで」

毎月きちんと返済できていても、ローンがあること自体が負担に感じられることがあります。まず、毎月実際にいくら持ち出しているかと、ローン元本がどれだけ減っているかを分けて確認します。そのうえで、繰上げ返済・持ち続ける・売却を比べます。

詳しく：繰上げ返済と売却どっちがいい？

「他社からいくらいくらで言われてるんですよね」

会社によって提示される売却価格が違うことはよくあります。差がある場合は、前提にしている家賃、想定する買主、売却条件などが違っている可能性があります。高い査定額が必ず高い成約価格になるわけでも、低い査定額が必ず正しいわけでもありません。金額だけでなく、どんな条件でその価格が出たのかを確認します。

詳しく：「他社からいくらいくらで言われてる」査定額で迷ったら

「老後も安心とは聞いていたのですが、思ったよりもローンが大変で」

将来の家賃収入や老後の資産として購入された方も多くいます。ただ、ローンを返している期間と完済した後では、毎月の現金の出入りが違います。完済時の年齢、将来の家賃、管理費・修繕積立金を確認すると、当初の目的にどれくらい近づいているかを整理できます。

詳しく：「老後も安心と聞いていたのに」ローンが大変な方へ

3. まずは毎月の収支を数字にしてみる

「毎月少し赤字」と感じていても、実際の金額を計算していないことがあります。以下は説明用の仮想例です。実在の相談者・物件の数字ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋85,000円
ローン返済	−75,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−11,000円

この例では毎月11,000円、年間132,000円の持ち出しです。ただし、ローン返済には元本の返済が含まれているため、毎月の赤字額がそのまま同じ額の損失というわけではありません。確認したいのは赤字か黒字かだけではなく、その金額が今後の生活と保有の方針に合っているかどうかです。

4. 今売ったらどうなるかも、別に計算する

以下は説明用の仮想例です（家賃8.5万円と仮定）。実際の査定額・成約実績とは関係ありません。

項目	金額
売却価格	＋1800万円
ローン完済額	−1750万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−66万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.5万円の6か月分）	−51万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の不足額	−88.5万円

1800万円−1750万円−66万円−17.5万円−51万円−3万円−1万円＝−88.5万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

この例では売却価格がローン完済額を50万円上回っていますが、諸費用を差し引くと約89万円が不足します。売れるかどうかと、手元にお金が残るかどうかは別の話です。

5. 売るか、持ち続けるかをどう比べる？

比較項目	保有を続ける場合	今売却する場合
毎月の家賃	収入が続く可能性がある	売却後はなくなる
ローン	元本の返済が進む	決済時に完済する
管理費・修繕積立金	支払いが続く	決済時に精算する
将来の設備交換	費用が発生する場合がある	引渡し条件を確認
売却価格	将来の価格は不確定	現在の査定条件を確認
気持ちの負担	ローンや将来の収支と付き合う	所有と借入れを整理できる可能性がある

毎月の収支が安定し、将来の支出にも対応できるなら、持ち続ける選択肢があります。ローンの返済や将来の負担が生活に合わなくなった場合は、売却を比べる意味があります。詳しくは「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

6. 最初の相談で、書類を全部そろえる必要はありません

最初は「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば、試算を始められます。相談したからといって、売却を決める必要はありません。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームは、売却を決めていなくても相談できますか？

はい。現在の収支やローン残債を確認し、売却と保有を比べるための相談ができます。相談した時点で売却を決める必要はありません。

Q2. ローンが残っているワンルームも売却できますか？

売却を検討できます。ただし通常の売却ではローンの完済と抵当権の抹消が必要なため、現在の売却価格、完済額、諸費用を確認します。

Q3. 購入時の契約書が見つからなくても相談できますか？

最初は分かる範囲の数字から整理できます。ただし、正確な査定や契約条件、税務の確認には資料が必要になる場合があります。

Q4. 家族に知られずに、投資用マンションの収支を確認できますか？

収支の確認は、LINEで「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」を伺うところから始められます。正式な査定や売却の手続きには本人確認が必要です。

Q5. 他社の査定額がある場合、それを見てもらえますか？

査定額とその前提の条件を比べることはできます。金額だけでなく、家賃、賃貸借契約、売却条件なども確認することが大切です。

Q6. 相談した結果、売却しない方がいいということもありますか？

あります。現在の収支やローン残債、今後の保有の負担によっては、売却せずに持ち続ける選択肢も検討できます。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

ここで紹介した7つの言葉は、いずれもご相談の最初に実際によく伺うものです。どの言葉から始まっても、まず今の数字を一緒に確認するところからお話を進めています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

売却を考え始めた方からよく寄せられる疑問は、「売却を考え始めた方へ｜よくある疑問10」にまとめています。

売るか決めていなくても、今の数字から確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。