投資用ワンルームがあると住宅ローン審査に影響する？完済を求められたときの売却判断と結婚前の見直し

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームのローンは、マイホームの住宅ローン審査で確認されることがあり、金融機関によっては完済を条件とされる場合もあります。

ただし、家賃収入があるから問題ないとも、投資用ローンがあるから住宅ローンを借りられないとも断定できません。現在の収支、投資用ローンの年間返済額、新生活の支出、今売った場合の手残りを確認してから判断しましょう。

「マイホームを買おうとしたら、投資用ワンルームのローンを完済するよう言われた」「結婚するので、投資用ワンルームを持ったままで大丈夫か確認したい」「転職で収入が変わる予定だけれど、持ち続けても大丈夫？」。家族構成や勤務先、住まいの計画が変われば、以前は問題なかった毎月の持ち出しや既存のローンが、新しい生活の負担や住宅ローンの審査に関わってくることがあります。この記事では、住宅ローン審査との関係と、生活の変化に合わせた見直し方を整理します。

1. 投資用ローンがあると住宅ローン審査に影響する？

住宅ローンの審査では、新しく借りるローンだけでなく、すでにある借入れも確認されるのが一般的です。住宅金融支援機構のフラット35では、年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合（総返済負担率）について、次の基準が公開されています。

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

フラット35の公式案内では、他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどに加え、賃貸中や賃貸予定の住宅のローンも返済額の計算に含むとされています。ただし、1棟の共同住宅・寄宿舎を対象とする賃貸用アパート向けのローンは含めない扱いです。フラット35以外の住宅ローンの審査基準は、金融機関や商品によって異なります。

以下は計算方法を示す仮想例です。実際の審査結果を示すものではありません。年収600万円、投資用ワンルームの返済が月80,000円、新しい住宅ローンの想定返済が月120,000円、その他の借入れなしと仮定します。

借入れ	毎月の返済	年間返済額
投資用ローン	80,000円	96万円
新しい住宅ローン（想定）	120,000円	144万円
合計	200,000円	240万円

この仮定では、240万円÷600万円×100＝40％で、フラット35の公表基準（年収400万円以上は35％以下）を上回ります。投資用ローンがなければ、住宅ローンの年間返済144万円は年収の24％です。ただし、この計算だけで審査の結果は予測できません。家賃収入の評価方法、ほかの借入れ、購入物件、金融機関の判断などを個別に確認する必要があります。

2. 「投資用ローンの完済が条件」と言われたら

金融機関によっては、住宅ローンの承認にあたって、既存の投資用ワンルームのローンを完済することを条件とされる場合があります。この場合に確認したいのは次の点です。

条件の内容：完済が必要なのか、借入額の調整などで対応できるのか。いつまでに完済が必要か。
住宅購入の日程：住宅ローンの本審査、売買契約、引渡しの予定日。
投資用ワンルームの売却にかかる期間：売り出しから決済までには時間がかかり、希望の価格・時期で売れるとは限りません。
今売った場合の手残り（不足額）：査定価格、ローン完済額、売却諸費用から計算します（下の5章）。

完済が条件とされた時点で、住宅の引渡しまで1〜2か月程度しか残っていないことも少なくありません。購入する住宅の売主によっては、事情を伝えることで引渡し時期の調整に応じてもらえる場合もあります。住宅ローンの日程と売却の日程をどう合わせるかは、住宅ローンの取扱金融機関に確認しながら進めます。残債が売却価格を上回る可能性がある場合は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？」もご覧ください。

3. 結婚・出産・転職の前に確認したいこと

生活の変化	確認したいこと	投資用ワンルームとの関係
結婚	世帯全体の収入・支出、住居費	毎月の持ち出しを家計として許容できるか
出産・育児	収入の変化、生活費、予備費	空室や設備交換などの支出に対応できるか
転職	今後の収入、雇用条件	ローン返済を続けられるか、住宅ローンの審査への影響
マイホーム購入	住宅ローンの返済額、既存の借入れ	総返済負担率や金融機関の審査条件
転居	物件所在地との距離	管理状況の確認や売却手続きの進め方

以下は説明用の仮想例です。家賃9万円、ローン返済8万円、管理費8,000円、修繕積立金8,000円、その他5,000円（仮定）の物件では、毎月11,000円、年間132,000円の持ち出しがあります。同じ赤字額でも、結婚や出産で家計の生活費が増えれば、家計全体で許容できるかどうかは変わります。物件単体の収支と家計全体の負担を分けて整理し、そのうえで合わせて判断することが大切です。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. マイホーム購入前に売る？保有したまま購入する？

購入前に売却して投資用ローンを完済できれば、審査で確認される既存の借入れの状況が変わる可能性があります。ただし、売却には時間がかかる場合があり、売却価格がローン完済額を下回る場合は諸費用を含めた不足額が生じる可能性もあります。

保有したまま購入を検討する場合、家賃収入があっても既存ローンの返済負担がどう審査されるかは金融機関によって異なるため、「家賃が入っているから問題ない」とは断定できません。転職を予定している場合も、新しい住宅ローンに必要な収入資料や評価方法を金融機関に確認しておきましょう。転職しただけで既存のローンがすぐに返せなくなるという意味ではありませんが、今後の収入と毎月の返済額は比べておく必要があります。

5. 今売ると、いくら残る？

以下は説明用の仮想例です（家賃9万円と仮定）。実在する所有者・物件・成約金額ではありません。

項目	金額
売却価格	＋2150万円
ローン完済額	−1900万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−77.55万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−19万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9万円の6か月分）	−54万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	95.45万円

2150万円−1900万円−77.55万円−19万円−54万円−3万円−1万円＝95.45万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は250万円ですが、諸費用を差し引いた手残りは約95万円です。この手残りを、そのままマイホーム購入に使える金額と断定することはできません。

6. 売るか持つかを、生活の変化も含めて比べる

今売る場合は、査定価格、ローン完済額と売却諸費用、決済時の手残り（不足額）、売却にかかる期間、住宅購入の日程との関係を確認します。保有を続ける場合は、毎月の持ち出し、変動金利なら返済条件の変化、空室や修繕費、今後の家計、住宅ローン審査での既存借入れの扱い、将来の売却価格とローン残債を確認します。詳しくは「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」「金利が上がったら投資用ワンルームは売るべき？」をご覧ください。住宅ローンの審査可否や借入可能額は、取扱金融機関に確認してください。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションのローンがあっても、マイホームの住宅ローンは組めますか？

可能性はあります。ただし、既存の投資用ローンが審査で確認される場合があります。条件は金融機関や住宅ローン商品によって異なるため、申込先に確認してください。

Q2. フラット35の審査では、投資用ローンも借入れとして見られますか？

フラット35の公式案内では、賃貸中や賃貸予定の住宅のローンも年間返済額の計算に含まれます。ただし、1棟の共同住宅・寄宿舎を対象とする賃貸用アパート向けのローンは含めないとされています。

Q3. 住宅ローンの審査で、投資用ワンルームのローン完済を条件にされることはありますか？

金融機関によっては、住宅ローンの承認にあたって既存の投資用ローンの完済を条件とされる場合があります。条件の内容や期限は金融機関に確認してください。

Q4. 結婚する前に投資用ワンルームを売却した方がいいですか？

結婚するという理由だけで売却を決める必要はありません。世帯の収入・支出、投資用ワンルームの収支、今売った場合の手残りを確認して比べましょう。

Q5. 転職すると、住宅ローンの審査に影響しますか？

転職による収入や勤務状況の変化が、新しい住宅ローンの審査で確認される場合があります。必要な書類や評価方法は金融機関に確認してください。

Q6. マイホーム購入前にワンルームを売れば、住宅ローン審査は必ず通りますか？

必ず通るとはいえません。既存ローンの状況が変わっても、申込者の収入、ほかの借入れ、購入物件、金融機関の審査基準などによって判断されます。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

マイホーム購入をきっかけにしたご相談では、住宅ローンの審査を申し込んだ後に、金融機関から投資用ワンルームのローン完済を条件とされ、売却を検討される方が多くいます。その時点で住宅の引渡しまで1〜2か月程度しか残っていないことが一般的です。購入する住宅の売主によっては、事情を伝えると引渡しを待ってもらえる場合もありますが、日程に余裕がない中で売却を進めることになりがちです。マイホームを考え始めた段階で、今売った場合の手残りを確認しておくと進めやすくなります。また、結婚の前などに「持ったままで大丈夫か」と、審査より前の段階でご相談に来られる方も多くいます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。