修繕積立金が値上げされたら投資用ワンルームは売るべき？収支への影響と判断方法

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

修繕積立金の値上げ通知が届いても、投資用ワンルームをすぐに売却すべきとは限りません。重要なのは、今回いくら増えるのか、今後も段階的な増額予定があるのか、毎月の収支がどこまで悪化するかを確認することです。

売却と保有を比べるときは、現在の査定価格とローン残債に加えて、今後の修繕計画と家計の負担を確認しましょう。

「修繕積立金が月6,000円上がるという通知が届いた」「今でも毎月赤字なのに、さらに負担が増える」「これからも値上げが続くなら売却した方がいい？」。修繕積立金の改定は、投資用ワンルームの収支と出口を見直すきっかけになります。通知に書かれた値上げ額だけで判断せず、長期修繕計画、今後の負担、現在の売却条件を整理しましょう。

1. 修繕積立金はなぜ値上げされる？

修繕積立金は、マンションの共用部分などの計画的な修繕に備えるため、区分所有者が負担するお金です。積立方式には主に次の2つがあります。

積立方式	仕組み	所有者が確認したいこと
均等積立方式	計画期間中の積立額を基本的に均等とする方式	現在の水準と計画の見直し
段階増額積立方式	当初の金額を抑え、計画期間中に段階的に引き上げる方式	次の改定時期と将来の月額

国土交通省は2024年6月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改定し、段階増額積立方式の適切な引上げの考え方を示しました。ただし、すべてのマンションが同じ時期・同じ割合で値上げするわけではありません。自分のマンションの予定は、管理組合の長期修繕計画や総会資料で確認します。

2. 修繕積立金が上がると、毎月の赤字はいくら増える？

以下は説明のための仮想例です。実際の相談者・物件・管理組合の通知ではありません。

毎月の項目	値上げ前	値上げ後
家賃収入	＋85,000円	＋85,000円
ローン返済	−72,000円	−72,000円
管理費	−6,000円	−6,000円
修繕積立金	−6,000円	−12,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円	−4,000円
毎月の現金収支	−3,000円	−9,000円

この例では、修繕積立金が6,000円増えることで毎月の赤字が3,000円から9,000円になり、年間の負担増は72,000円です。値上げ後の条件が3年続けば、値上げ前と比べた追加負担は216,000円になります（家賃・金利・その他の費用が変わらないと仮定）。

3. 通知を受け取ったら確認すること

いつから、いくら増額されるか：新しい月額と適用開始日、通知の金額が1戸分か、ほかの費用を含むか。
次の値上げ予定があるか：段階増額積立方式の場合、今回の改定後にも増額が予定されている可能性があります。
なぜ値上げするのか：工事見積額や計画の見直し、積立金の不足など。値上げ自体が管理状態の悪化を意味するとは限りません。
積立金の残高と工事予定：低額に据え置かれていても、将来の工事資金が十分とは限りません。
一時金や借入れの予定：修繕工事に伴う一時金や管理組合の借入れの予定も確認します。

4. 修繕積立金の値上げは売却価格に影響する？

修繕積立金が増えると、投資用として購入する買主の実質的な収益も少なくなるため、価格の検討で考慮される可能性があります。ただし、必ず売却価格が下がるわけではありません。適切な修繕ができる資金計画があるかどうかも管理状態の判断材料になります。長期修繕計画、建物の状態、賃料、築年数、同条件の取引価格をあわせて確認します。

5. 今売る場合、ローンを返した後にいくら残る？

以下は説明用の仮想例です（家賃8.5万円と仮定）。実在の所有者や成約事例ではありません。

項目	金額
売却価格	＋1650万円
ローン完済額	−1500万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−61.05万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−15万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.5万円の6か月分）	−51万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	18.95万円

1650万円−1500万円−61.05万円−15万円−51万円−3万円−1万円＝18.95万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は150万円ですが、諸費用を差し引くと手残りは約19万円です。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

6. 売るか持つかの比べ方

今売る場合は、査定価格、ローン完済額、売却費用から決済時の手残り（不足額）を計算します。保有を続ける場合は、増額後の毎月の赤字に加え、将来の値上げ予定、ローン元本の減少、家賃の変動、修繕費、将来の売却価格を考えます。手残りと今後数年の赤字額を単純に比べるだけでは不十分です。詳しくは「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 修繕積立金の値上げ通知が来たら、投資用ワンルームはすぐ売るべきですか？

値上げだけで売却を決める必要はありません。新しい月額、今後の増額予定、現在の現金収支、売却価格とローン残債を比べてください。

Q2. 修繕積立金が月5,000円上がると、年間の負担はどれくらい増えますか？

ほかの条件が変わらなければ、年間60,000円の負担増です。実際には家賃、ローン返済額、管理費なども合わせて確認します。

Q3. 修繕積立金は今後も値上げされますか？

マンションごとの長期修繕計画や積立方式によって異なります。段階増額積立方式では将来の増額が計画されている場合があるため、管理組合の資料で確認してください。

Q4. 修繕積立金の値上げでマンションの売却価格は下がりますか？

買主の収支に影響する可能性はありますが、必ず下がるとは限りません。建物の管理状況、修繕計画、賃料、立地なども価格の判断材料になります。

Q5. 修繕積立金が高いマンションは売却しにくいですか？

金額だけでは判断できません。その金額がどのような修繕計画に基づくのか、現在の積立状況と将来の支出見込みを確認することが重要です。

Q6. 修繕積立金が上がって毎月赤字になった場合はどうすればいいですか？

まず新しい年間収支と今後の増額予定を確認し、そのうえで今売却した場合の手残りと、保有を続けた場合の負担を比べてください。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

修繕積立金の値上げは、所有者ご自身が気づいてご相談に来られるよりも、別のご相談で収支を一緒に確認したときに、当社から指摘して初めて気づかれることが多い項目です。管理組合からの通知や総会資料は、届いたときに新しい月額と次の改定予定だけでも確認しておくことをおすすめします。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

値上げ後の収支と、今売った場合の手残りを確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。