投資用ワンルームの家賃が下がったら売るべき？収支・売却価格・空室リスクの比較

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームの家賃が下がっても、すぐに売却する必要があるとは限りません。家賃が下がれば毎月の収支が悪化し、買主が収益性を評価する際にも影響する可能性があります。

ただし、値下げを避けることだけを優先すると、空室期間や募集費用でかえって負担が増える場合もあります。年間収入の減少、空室リスク、現在の売却価格、ローン残債を整理して比べましょう。

「入居者から家賃を下げてほしいと言われた」「退去後の再募集で、今までより家賃を下げる提案があった」「家賃が下がった物件を、このまま持ち続けて大丈夫？」。家賃の値下げは、投資用ワンルームの毎月の収支と、将来の売却価格の両方に関わります。この記事では、値下げによって収支と売却価格がどう変わる可能性があるかを仮想例で整理します。

1. 家賃の値下げには「入居中」と「退去後」の2つがある

状況	主な確認事項	判断のポイント
入居中の入居者から減額を求められた	賃貸借契約、減額の理由、協議の状況	現在の契約と法令に基づいて対応する
契約更新時に減額を相談された	契約条件、更新時期、双方の意向	更新という理由だけで自動的に減額が決まるわけではない
退去後の再募集で減額を提案された	募集家賃、空室期間、募集費用	家賃を維持する場合と下げる場合の収入を比べる

国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」では、賃料の改定は当事者間の協議によることを基本としています。また、借地借家法第32条は、経済事情の変動や近隣の賃料との比較などにより賃料が不相当となった場合の借賃増減請求について定めています。そのため、減額の申出に必ず応じなければならないとも、貸主が一方的に断ればすべて解決するともいえません。実際の契約条件と事情を確認し、必要に応じて専門家に相談してください。

一方、入居者が退去した後の募集家賃は、所有者が募集条件として決めるものです。募集家賃を下げれば必ず早く入居が決まるわけではありません。既存入居者との賃料改定と、空室の募集条件の判断を混同しないことが大切です。

2. 家賃が月6,000円下がったら、収支はいくら悪化する？

以下は説明用の仮想例です。実在する所有者・入居者・物件の数字ではありません。

毎月の項目	値下げ前	値下げ後
家賃収入	＋90,000円	＋84,000円
ローン返済	−75,000円	−75,000円
管理費	−7,000円	−7,000円
修繕積立金	−8,000円	−8,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円	−4,000円
毎月の現金収支	−4,000円	−10,000円

この例では、毎月の赤字が4,000円から10,000円になり、年間の追加負担は72,000円です。ほかの条件が変わらず3年続けば、値下げ前より216,000円多く現金が出ていく計算です。実際には金利、修繕積立金、空室、設備交換などの支出も変わる可能性があります。

3. 家賃が下がると、売却価格も下がる？

投資用ワンルームでは、買主が家賃収入から収益性を確認することが多いため、継続的な家賃の減少は価格の評価に影響する可能性があります。表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算します。ここでは説明のため、買主が求める表面利回りを仮に5％で固定して比べます（5％は計算用の仮定で、市場の標準的な利回りではありません）。

項目	値下げ前	値下げ後
月額家賃	90,000円	84,000円
年間家賃収入	1,080,000円	1,008,000円
仮定した表面利回り	5％	5％
利回りから逆算した価格	2,160万円	2,016万円

同じ利回りを前提にすると、価格の参考値は144万円下がります。ただし、実際の売却価格が144万円下がるという予測ではありません。価格は、買主が求める利回り、築年数、立地、管理費・修繕積立金、賃貸条件、取引の状況などによって変わります。

4. 値下げして募集するか、家賃を維持して待つか

退去後の再募集で、次の2つを仮定して最初の12か月の家賃収入を比べます。A：月84,000円ですぐに入居が決まる／B：月90,000円を維持するが、最初の1か月は空室になる。

比較項目	A：値下げして募集	B：家賃を維持して募集
月額家賃	84,000円	90,000円
12か月のうち入居期間	12か月	11か月
12か月の家賃収入	1,008,000円	990,000円

この条件ではAの方が18,000円多くなりますが、Bで空室が発生しなければ108万円となりBの方が多くなります。どちらが有利かは実際の募集期間しだいです。原状回復費用、募集費用、将来の賃料改定などは含めていません。また、これは退去後の新規募集の比較で、入居中の入居者からの減額の申出を断れば退去させられるという意味ではありません。空室時の判断は「投資用ワンルームが空室になったら売るべき？」もご覧ください。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 家賃が下がった物件を今売ると、いくら残る？

以下は説明用の仮想例です（値下げ後の家賃8.4万円と仮定）。実在する相談者・物件・成約金額とは関係ありません。

項目	金額
売却価格	＋2000万円
ローン完済額	−1750万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.4万円の6か月分）	−50.4万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	105.5万円

2000万円−1750万円−72.6万円−17.5万円−50.4万円−3万円−1万円＝105.5万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は250万円ですが、諸費用を差し引いた手残りは約106万円です。

6. 家賃が下がった後、売るか持つかの比べ方

確認事項	今売却する場合	保有を続ける場合
価格	査定額と売却諸費用	将来の売却価格は不確定
ローン	決済時の完済額	今後の返済額と元本の減少
家賃の影響	買主の価格評価に影響する可能性	毎月の収入減少が続く
空室	売却活動中の空室負担を確認	退去・再募集のリスクを確認
家計への影響	売却後の資金の状況	保有中の現金持ち出し

値下げ後も毎月の収支に余力があり、将来の修繕費や空室リスクを見込めるなら、保有を続ける選択肢もあります。すでに毎月の赤字が大きい場合は、今売った場合の手残りを確認しておく意味があります。詳しくは「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。なお、サブリース契約の保証賃料の減額は条件が異なるため、「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？」で確認してください。

7. よくある質問

Q1. ワンルームの家賃を下げるよう求められたら、必ず応じる必要がありますか？

必ずしもそうではありません。賃貸借契約の内容、減額を求める理由、借地借家法の規定などによって扱いが異なります。契約書を確認し、必要に応じて専門家に相談してください。

Q2. 家賃が5,000円下がると、年間の収入はどれくらい減りますか？

ほかの条件が変わらなければ、年間60,000円の減少です。実際の現金収支は、ローン返済、管理費、修繕積立金なども合わせて確認します。

Q3. 家賃が下がると、投資用マンションの売却価格も下がりますか？

買主が収益性を評価する際に影響する可能性がありますが、必ず下がるとは限りません。賃料だけでなく、築年数、管理費・修繕積立金、立地なども価格の判断材料になります。

Q4. 家賃を下げて募集するのと、家賃を維持して待つのはどちらが得ですか？

家賃額、空室期間、原状回復費用、募集費用によって異なります。一定期間の家賃収入と支出を同じ条件で比べて判断します。

Q5. 家賃が下がって毎月赤字になったら売るべきですか？

赤字だけで売却を決める必要はありません。今売った場合の手残りと、今後の持ち出し、ローン元本の減少、修繕費の負担を比べてください。

Q6. サブリースの保証賃料を下げると言われた場合も同じですか？

同じとは限りません。サブリース契約は契約の構造や賃料改定の条件が異なるため、契約書を確認する必要があります。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

家賃の値下げをきっかけにしたご相談は多くあります。値下げ幅だけを見るのではなく、値下げ後の毎月の収支と、今売った場合の手残りを同じ表に並べて確認することをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

値下げ後の収支と、今売った場合の手残りを確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。