サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法

最終更新日：2026年10月27日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

サブリース契約中の投資用ワンルームマンションでも、売却を検討することはできます。

売却前に確認すべきなのは、契約期間・解約条件・違約金・賃料改定・買主への契約承継などの条項です。

契約付きのまま売るか、解約して売るか、サブリース会社への買取を相談するかは、契約内容と解約の実現可能性を確認して判断します。

「サブリース契約が残っていると売れないのか」「解約するには違約金が必要なのか」「契約付きのままだと安くなるのか」。こうした疑問を持つ投資用ワンルームの所有者に向けて、売却前に契約書のどこを見るべきかを解説します。

サブリース物件が売れにくくなる背景や、ローン残債が売却の障害になるケースについては、別記事「サブリース付きの投資用マンションが売れにくい理由と、残債が査定額を上回るときの考え方」で詳しく説明しています。本記事では、契約条件を確認し、具体的な売却方法を比較することに絞ります。

1. まず確認したいのは「誰と誰の契約か」

サブリース方式では、一般的に次の2つの賃貸借契約が存在します。

マスターリース契約：所有者とサブリース会社の間の賃貸借契約
転貸借契約：サブリース会社と実際の入居者の間の賃貸借契約

所有者が売却前に確認する中心書類は、マスターリース契約書です。ただし、実際の入居者との転貸借契約も、解約後の賃貸管理や契約上の地位の引継ぎに関係します。

契約書が見当たらない場合は、サブリース会社に写しの交付を依頼し、重要事項説明書、覚書、更新通知、賃料改定通知なども一緒に確認しましょう。また、契約が普通借家契約なのか、定期建物賃貸借契約なのかも重要です。名称だけではなく、契約内容や法定の手続を含めて判断する必要があります。

2. 売却前に確認する契約書の7項目

確認する条項	契約書で見る内容	売却への影響
① 契約期間と更新	満了日、自動更新、更新拒絶の条件	売却時期や解約交渉に影響
② 中途解約と予告期間	解約できる当事者、通知方法、何か月前の予告か	解約の実現可能性と必要期間に影響
③ 違約金・損害賠償	違約金の有無、算定方法、別途請求される費用	解約後の手取りに影響
④ 賃料改定・減額	改定時期、協議方法、減額条件	将来の収入と査定価格に影響
⑤ 契約上の地位の承継	売却時に買主へ契約を引き継ぐ方法、通知・精算	契約付き売却の条件に影響
⑥ 原状回復・修繕負担	設備交換、退去時工事、原状回復、大規模修繕	保有・解約・売却時の費用に影響
⑦ 免責期間	入居者退去時や募集時など、賃料が支払われない期間	実際の収入と買主の収益評価に影響

契約期間が残っていても解約できるとは限らない

「契約期間30年」と記載されていても、30年間すべての条件が固定されるという意味ではありません。また、契約満了日が近いからといって、所有者が必ず更新を拒絶できるわけでもありません。契約期間、更新方法、借地借家法の適用関係を併せて確認する必要があります。

「6か月前に通知」と書かれていても安心できない

契約書に「6か月前までに通知すれば解約できる」と書いてある場合があります。しかし、その条項だけで所有者からの解約が必ず認められるとは限りません。普通借家契約に借地借家法の保護が及ぶ場合、所有者からの更新拒絶や解約には、法律上の正当事由が必要になることがあります。予告期間を守ることと、法律上有効に解約できることは別問題です。

違約金の額は契約書だけで決めつけない

中途解約について、保証賃料の一定月数分などを違約金として定めている契約もあります。ただし、違約金条項があることと、その金額があらゆる状況で当然に請求できることは同じではありません。条項の文言、解約理由、合意内容、適用法令などによって判断が異なります。解約交渉を始める前に、違約金の算定根拠と、それ以外に発生する費用を書面で確認しましょう。

賃料改定条項は将来の売却価格にも関係する

「家賃保証」と説明されている場合でも、保証賃料が将来変わらないとは限りません。契約書に定期的な改定条項がある場合は、改定の周期や協議方法を確認します。また、普通建物賃貸借では、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求が問題になる場合があります。契約書の改定条件と、法律上の減額請求の可能性は、分けて理解する必要があります。

売却時に契約が誰へ引き継がれるか

サブリース契約付きで売却する場合、買主が新しい所有者となり、従来のマスターリース契約を引き継ぐ形になることがあります。この場合、買主は保証賃料だけでなく、賃料改定や解約、修繕などの条件も踏まえて購入を判断します。契約書では、売却時の通知、契約上の地位の承継、敷金等の精算方法を確認してください。所有者が変わればサブリース契約を自由に解除できる、というわけではありません。

3. 借地借家法とサブリース契約の関係

サブリース方式では、所有者が貸主、サブリース会社が借主になる場合があります。そのため、普通建物賃貸借では、サブリース会社も借地借家法の保護を受けることがあります。重要なのは次の2つです。

借地借家法第28条：更新拒絶・解約申入れと正当事由
貸主からの更新拒絶や解約申入れについて、建物の使用を必要とする事情、従前の経過、利用状況などを考慮して、正当事由が求められます。所有者が売却したいという希望だけで、当然に解約できるとは限りません。

借地借家法第32条：借賃増減請求権
賃料が経済事情の変動や近隣相場との比較などから不相当となった場合、一定の要件のもとで賃料の増減を請求できる制度です。ただし、減額通知が届いたからといって、提示された金額を必ず承諾しなければならないわけではありません。

また、定期建物賃貸借契約では、契約の成立要件や賃料改定特約などによって取扱いが異なる場合があります。実際に解約できるか、違約金が必要か、どの条項が有効かについては、契約書と個別事情を踏まえた法律専門家の確認が必要です。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. サブリース中の物件を売る3つの方法

売却方法	価格の考え方	期間・手間	主なリスク
① 契約付きのまま売る	保証賃料や契約条件を前提に査定	解約交渉は原則不要だが、買主への条件説明が必要	買主が限られる、価格に影響する可能性
② 解約してから売る	解約後の賃貸条件や市場賃料を踏まえて査定	解約交渉・契約整理が必要で長期化する場合あり	解約不成立、違約金、入居者との契約整理
③ サブリース会社に買い取ってもらう	相手方の買取条件による個別査定	条件が合えば窓口を集約できる可能性	買取に応じない、価格が希望に届かない可能性

※価格や期間は契約・物件・買主によって異なります。いずれかの方法が必ず高く、早く売れるという意味ではありません。

① 契約付きのまま売る

現在のマスターリース契約を前提に買主を探す方法です。解約交渉をせずに売却を進められる可能性がありますが、買主は将来の保証賃料や契約の制約を考慮します。実際には、サブリース付きの物件を買うのは買取業者が中心になりやすく、通常の賃貸条件の物件と比べて価格は下がる傾向があります（詳しくはこちらの記事）。ただし、契約条件によっては一定の収入見通しを評価する買主もいます。

② 解約してから売る

サブリース契約を終了させてから売却する方法です。契約条件によっては、買主が評価しやすくなる可能性があります。ただし、解約が認められるとは限りません。さらに、サブリース契約の終了と、実際の入居者との転貸借契約の扱いは別途確認が必要です。解約後の賃貸人の地位、家賃の受取先、敷金・管理業務の引継ぎなどを整理する必要があります。

③ サブリース会社に買い取ってもらう

現在の契約相手に物件の買取を相談する方法です。相手方が買取に応じる場合は、既存の契約関係を理解している点が協議上の利点となる可能性があります。ただし、サブリース会社に買取義務があるわけではなく、買取を行っていない場合もあります。提示価格とローン残債、諸費用を比較して判断しましょう。

どの方法でも、売却価格からローン残債と諸費用を差し引いた「不足額」の確認が欠かせません。計算方法は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」で解説しています。

5. 家賃の減額通知が届いたら何を確認する？

保証賃料の減額通知が来たときは、すぐに署名・承諾する前に、次の事項を確認することが重要です。

減額理由：近隣の募集賃料、実際の成約賃料、空室状況など、どの資料を根拠としているか。
減額の根拠：契約書の改定条項に基づく協議なのか、借地借家法第32条に基づく請求なのか。
適用開始日：いつから新しい賃料になるのか。
同意方法：署名や電子承諾によって何に合意することになるのか。
売却への影響：新賃料を前提にした査定価格や毎月の収支はどう変わるのか。

例えば、月額保証賃料が8万円から7万2,000円になると仮定すると、月8,000円、年間9万6,000円の収入減少です（説明用の仮想例であり、実在の相談者や契約の数字ではありません）。収入減少は保有収支に影響するだけでなく、収益を基準として価格を検討する買主の査定にも影響する可能性があります。

減額請求が法的に認められるかは別の問題です。通知内容に疑問がある場合は、根拠資料を求め、必要に応じて法律専門家へ相談してください。

6. よくある質問

Q. サブリース中でも売却できますか？

売却を検討できます。契約付きのまま買主に引き継ぐ方法や、解約後に売却する方法があります。ただし、買主の条件や解約の可否は契約内容によって異なります。

Q. 「6か月前に通知すれば解約可能」と書いてあれば解約できますか？

必ずしもそうではありません。普通借家契約では借地借家法の正当事由が問題となる場合があります。予告期間だけで判断せず、契約書全体と法的条件を確認してください。

Q. 違約金は保証賃料の何か月分ですか？

一律の月数はありません。契約書に計算方法が記載されている場合がありますが、実際の支払義務は個別事情によって異なります。

Q. サブリースを解約すれば必ず高く売れますか？

必ず高くなるとは限りません。解約後の賃料条件、入居状況、解約費用、売却までの期間を含めて比較する必要があります。

Q. 契約書が手元になくても相談できますか？

相談は可能です。最初に分かる範囲の保証賃料や契約開始時期、残債などを整理し、契約書や重要事項説明書の確認を進めると判断しやすくなります。

7. 現場からの補足

当社では、サブリース付きの物件のご相談を受けたとき、まず「サブリースを外せるか」を確認します。外して相場の家賃で貸せるようになれば、売却価格が上がる可能性があるためです。

ただ、契約の相手方によっては外れにくい場合があります。弁護士に依頼する方法もありますが、費用がかかり、必ず外せるとも限りません。外す・付けたまま売る・時期を待つのどれがよいかは、費用と見込める価格の差を数字で比べて決めます。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年10月27日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事はサブリース契約中の不動産売却に関する一般的な情報を整理したものであり、個別の契約の解約可否、違約金、売却価格を保証するものではありません。数値例はすべて仮想例です。契約の法的有効性、更新拒絶、解約、賃料減額請求等の個別判断は、必要に応じて弁護士等の法律専門家へご確認ください。