ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例

最終更新日：2026年10月27日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

ローン残債が売却価格を上回っていても、投資用ワンルームマンションの売却は検討できます。

ただし、通常の売却ではローン完済と抵当権抹消が必要なため、売却代金で足りない場合は原則として不足分を自己資金などで用意する必要があります。

必要な自己資金の目安は「不足額＝ローン残債−（売却価格−売却諸費用）」で計算できます。

「残債が2,600万円あるけれど、2,300万円で売れるだろうか」「毎月赤字なので売却したいが、追加でいくら必要なのか分からない」

投資用ワンルームを所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。この記事では、売却時の不足額を計算する方法、実際にかかる諸費用、売却と保有の比較方法を具体的な数字で解説します。

1. ローン残債が多くても売却できる？

ローンが残っていること自体は、売却できない理由にはなりません。一般的な不動産売買では、買主から売買代金を受け取る決済日にローンを一括返済し、金融機関の抵当権を抹消して物件を引き渡します。

問題になるのは、売却価格よりローン残債が多い「オーバーローン」の状態です。例えば、ローン残債が2,600万円、売却価格が2,300万円であれば、単純な差額は300万円です。しかし、実際には仲介手数料や登記費用などがかかるため、用意する自己資金は300万円より多くなります。

売却できるかどうかを判断するには、査定価格だけでなく、ローンの完済予定額、売却諸費用、不足額を用意できるかを確認する必要があります。

2. 売却に必要な自己資金の計算方法

基本となる計算式は次のとおりです。

不足額＝ローン残債−（売却価格−売却諸費用）

これを整理すると、不足額＝ローン残債＋売却諸費用−売却価格となります。

計算結果がプラスなら、原則としてその金額が追加で必要となる自己資金の目安です。ゼロ以下なら、計算上は売却代金でローンと諸費用を賄えることになります。ただし、ローンの一括返済手数料や決済日までの利息、税金、管理費等の精算金などによって、実際の金額は変わります。

売却時の主な諸費用

① 仲介手数料
不動産会社の仲介によって売却する場合にかかる費用です。売買価格が400万円を超える通常の取引では、仲介手数料の上限を次の速算式で計算できます。

（売買価格×3％＋6万円）×1.1（税込）

これは一般的な取引における法令上の上限を求める簡易計算式です。例えば、2,300万円で売却する場合の上限目安は82万5,000円です。実際の手数料は媒介契約の内容によって異なります。

② 抵当権抹消費用
ローンを完済した後、登記上の抵当権を抹消するための費用です。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。敷地権付きの区分マンションでは、区分建物と土地（敷地権）がそれぞれ対象になるため、建物1個・土地1筆の場合は合計2,000円です。敷地権の対象となる土地が複数筆ある場合は、その数に応じて税額が増えます。司法書士へ依頼する場合は報酬が別途発生し、金額は個別の見積もりが必要です。

③ 売買契約書の印紙税
紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じて印紙税が必要です。2026年10月27日時点の軽減措置では、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。この軽減措置は2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます。電子契約など、紙の課税文書を作成しない場合は取扱いが異なります。

④ その他の費用
金融機関の一括返済手数料、返済日までの利息、管理費・修繕積立金・固定資産税等の精算金などが発生する場合があります。サブリース契約の解除が必要な場合には、契約条件によって別途費用が発生することもあります。

諸費用の内訳や、銀行・管理会社への手数料を含めた手残りの計算は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法」で詳しく解説しています。

3. 計算例①｜残債2,600万円、2,300万円で売却する場合

以下は計算方法を説明するための仮想例です。実際の相談者や取引事例を示したものではありません。

項目	金額
ローン残債	2,600万円
売却価格	2,300万円
仲介手数料（税込上限目安）	82.5万円
印紙税	1万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	3万円
売却諸費用合計	86.5万円

計算式に当てはめると、2,600万円−（2,300万円−86.5万円）＝386.5万円となります。つまり、この条件で通常の売却を行う場合、約387万円の自己資金が必要になる計算です。売却価格とローン残債の差は300万円ですが、諸費用を加えると不足額が増えます。

なお、抵当権抹消関連費用3万円は登録免許税と司法書士報酬等を含む説明用の仮定です。金融機関の手数料や譲渡所得税などは含めていません。

不足額を用意できない場合は？

自己資金で補う：預貯金などから不足分を支払う。
不足分を借り入れる：別途融資を受けられる可能性はありますが、審査や金利、返済負担に注意が必要です。
売却時期を見直す：ローン元本の減少を待ち、将来の残債と売却価格を再検討する。ただし、物件価格の下落リスクがあります。
任意売却を検討する：返済が困難な場合に、金融機関等の同意を得て売却する方法です。延滞などによって信用情報へ大きな影響が生じる可能性があるため、通常の売却が難しい場合の最終的な選択肢として慎重に検討します。

任意売却そのものと信用情報への登録は同じ意味ではありません。延滞等の状況や金融機関との協議内容によって影響が異なります。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 計算例②｜残債1,500万円、2,000万円で売却する場合

こちらも仮想例です。

項目	金額
ローン残債	1,500万円
売却価格	2,000万円
仲介手数料（税込上限目安）	72.6万円
印紙税	1万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	3万円
売却諸費用合計	76.6万円

計算すると、1,500万円−（2,000万円−76.6万円）＝−423.4万円となります。不足額はマイナスのため、この計算上は追加の自己資金は必要なく、ローン完済と上記費用の支払い後に約423万円が残ります。ただし、これが最終的な税引後の手残りとは限りません。

売却価格がローン残債を上回っていても、その差が諸費用より小さければ、自己資金が必要になる場合があります。

5. 「今売る」と「持ち続ける」はどちらがよい？

残債割れしている場合、売却時にまとまった自己資金が必要になるため、売却をためらうこともあるでしょう。しかし、保有を続ければ毎月の収支や将来の修繕費、物件価格の変化も考慮しなければなりません。次のような投資用ワンルームを想定します（仮想例）。

項目	月額
家賃収入	85,000円
ローン返済額	76,000円
管理費・修繕積立金	12,000円
固定資産税・保険等の月割り	6,000円
毎月の収支	−9,000円

この条件では、年間の持ち出しは10.8万円、5年間の持ち出しは54万円です。いずれも家賃や費用が変わらず、空室・臨時修繕費などが発生しないと仮定した金額です。

毎月赤字でも、ローン元本は減っている

毎月の返済額76,000円のうち、仮に32,000円が元本返済に充てられているとすると、年間の元本減少額は38.4万円、5年間で192万円です（元本返済額を一定とした単純計算。実際の内訳は金利や返済方式によって変化します）。

毎月の持ち出しがあるからといって、ローン返済額の全額が損失になるわけではありません。一方で、ローン元本が減っても、それ以上に物件価格が下落すれば、売却時の不足額は改善しない可能性があります。例えば、5年間で元本が192万円減っても、物件価格が200万円下落すれば、売却条件が良くなったとは限りません。

売却と保有を比較するときは、次の数字を確認することが重要です。

現時点で売却した場合の不足額
年間の収支と今後の支出
将来のローン残債
将来の想定売却価格
金利・家賃・修繕費が変化した場合の影響

将来の売却価格は確定できないため、価格が横ばいの場合だけでなく、下落した場合も想定して判断します。

今売る場合と5年後に売る場合の詳しい比較は「投資用ワンルームは持ち続けると得？「今売る」と「5年後に売る」の計算方法」で解説しています。

6. サブリース契約中の物件は要注意

サブリース契約が付いている投資用ワンルームでは、通常の売却費用に加えて契約条件の確認が必要です。特に、賃料改定、中途解約、解約予告期間、違約金、買主への契約承継について確認します。

サブリースを解除せず、契約を継続したまま売却できる場合もあります。ただし、買主の評価や売却価格に影響する可能性があります。解除の可否や条件は契約内容と法令によって異なるため、「解約しないと売れない」と決めつけず、契約書を確認したうえで判断することが大切です。

契約書で確認すべき条項と売却方法の比較は「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法」で詳しく解説しています。

7. 売却後の税金は別に計算する

ここまでの不足額計算は、主に売買決済時の資金を把握するためのものです。不動産を売却した場合の譲渡所得税は、別途計算する必要があります。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−適用できる特別控除額

取得費には購入代金や取得時の諸費用などが含まれますが、建物部分は減価償却を考慮する必要があります。また、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

ローン残債が多いことと、税務上の利益が出るかどうかは別問題です。売却時に自己資金が必要でも、税務上は譲渡所得が生じる場合があります。税額については、購入時の契約書や取得費、減価償却の記録などを確認し、必要に応じて税理士等へ相談してください。

サブリース契約が付いている物件で、残債が査定額を上回っている場合の考え方は、「サブリース付きの投資用マンションが売れにくい理由と、残債が査定額を上回るときの考え方」で詳しく解説しています。

8. よくある質問

Q. ローン残債が売却価格より多いと売却できませんか？

不足額を自己資金などで補い、金融機関への返済と抵当権抹消ができれば、売却できる可能性があります。

Q. 自己資金がない場合でも査定は依頼できますか？

はい。売却を決める前に、想定売却価格や諸費用、不足額の目安を確認することはできます。査定や相談をしただけで売却が決まるわけではありません。

Q. 売却価格が残債を上回れば現金が残りますか？

必ずしもそうではありません。仲介手数料や抵当権抹消費用などを差し引く必要があります。税金が発生する場合もあります。

Q. 毎月赤字ならすぐに売るべきですか？

赤字という理由だけで決める必要はありません。毎月の持ち出し、ローン元本の減少、物件価格の変化、将来の修繕費などを比較して判断することが大切です。

9. 現場からの補足

投資用ワンルームのご相談を受けていると、「購入した会社に相談したら、持ち続けたほうがいいと言われた」という声をよく聞きます。販売した側としては、売却を勧めにくい事情があるのも事実です。

一方で、担当の営業担当者が退職した後に、一転して売却を勧められたという話もあります。売却の手数料が入った後、次の会社で新たな物件の購入を提案される。あるいは買取を前提に話が進み、立地や収支の条件がより厳しい新築への買い替えを勧められる。そうした流れになることもあります。

「売る」「持ち続ける」「買い替える」のどれが正しいかは、物件ごとの数字で決まります。相談相手の立場によって答えが変わりやすいことを踏まえて、売却価格・不足額・持ち続けた場合の収支を、一度数字で確かめてください。当社も売却の仲介で手数料をいただく立場です。だからこそ、売らないほうがよいケースでは、そうお伝えしています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年10月27日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本文の計算例はすべて仮想例であり、実際の相談事例や成約実績を示すものではありません。仲介手数料は一般的な法令上の上限による試算、抵当権抹消関連費用は仮定額です。実際の売却価格、金融機関の返済条件、諸費用、税額等は個別の事情によって異なります。税務・法務上の判断は必要に応じて専門家へご相談ください。