投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法

最終更新日：2026年10月27日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームマンションを売却するときは、売却価格から仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税、ローン一括返済の手数料、賃貸管理（集金代行）契約の解約手数料などが差し引かれます。

固定資産税や管理費などの精算金は、契約条件によって売主が受け取る場合も、支払う場合もあります。

決済時の手残りは「売却価格−売却諸費用−ローン完済額＋受取精算金−支払精算金」で概算できます。譲渡所得に対する税金が発生する場合は、これとは別に考える必要があります。

「2,000万円で査定されたら、2,000万円が入金されるの？」「仲介手数料以外に何がかかる？」「ローン残債を返した後に、いくら残るのか知りたい」。投資用ワンルームの売却を考え始めると、このような疑問が生じます。実際には、査定価格と手元に残る金額は異なります。この記事では、売却時の主な費用、支払時期、精算方法を整理し、仮想例を使って手残りの計算方法を解説します。

1. 査定価格・売却価格・手残りは違う

まず、混同しやすい3つの数字を区別しましょう。

査定価格：不動産会社が物件の条件や市場動向を踏まえて提示する売却価格の目安。必ずその金額で売れるという意味ではありません。
売却価格：買主と売主が合意し、売買契約で定める金額。
手残り：売却代金から必要な費用やローンの返済額などを差し引いた後に残る金額。

例えば2,400万円で売却できても、ローンが残っていれば、その返済分を自由に使うことはできません。仲介手数料、抵当権抹消費用、銀行や管理会社への手数料なども考慮する必要があります。

手残りの基本計算式

決済時の手残り＝売却価格−売却諸費用−ローン完済額＋受取精算金−支払精算金

計算結果がプラスであれば、その金額が決済後に残る現金の目安です。マイナスであれば、通常の売却を完了するために不足額を用意する必要がある可能性があります。この計算式には、売却後に申告・納税する譲渡所得税などは含めていません。

残債が売却価格を上回る場合は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」、査定価格の考え方は「ワンルーム売却の査定額が会社で違う理由」で解説しています。

2. 投資用ワンルームの売却費用一覧

売却時に確認したい主な費用と精算項目を整理します。

費用・精算項目	目安・計算方法	主な支払・精算時期	支払先・精算相手
仲介手数料	通常取引で400万円超なら「売買価格×3％＋6万円」に消費税10％を加算した額が上限	契約時と決済時、または決済時一括など	仲介する不動産会社
抵当権抹消の登録免許税	原則、不動産1個につき1,000円	抵当権抹消登記の申請時	国
司法書士報酬	事務所・手続内容により異なるため要見積もり	通常は決済時前後	司法書士
ローン一括返済手数料	金融機関・ローン契約によって異なる。定率の契約では残債が大きいほど高くなる	ローン完済時	金融機関
賃貸管理（集金代行）契約の解約手数料	契約により発生。家賃の数か月分など高額になる場合がある	管理委託契約の解約時	賃貸管理会社
売買契約書の印紙税	紙の契約書の記載金額に応じて決まる	売買契約書の作成時	国（収入印紙）
固定資産税・都市計画税の精算	年税額を契約で定めた起算日・引渡日を基準に日割り等で計算	通常は決済時	売主・買主間
管理費・修繕積立金の精算	管理組合への支払状況と売買契約の条件による	通常は決済時	売主・買主間
家賃・敷金等の精算	賃貸借契約と賃料の入金状況、承継する債務による	通常は決済時	売主・買主間
サブリース解約費用	契約内容により発生する場合がある	解約合意等で定めた時期	契約相手方
譲渡所得税等	課税される譲渡所得、所有期間、適用税率等による	原則として売却後の確定申告・納税時	国・地方自治体

※すべての物件で全項目が発生するわけではありません。仲介手数料の計算は、売買代金に含まれる消費税等を除いた価格を基礎とする通常取引の速算式です。800万円以下の物件には後述する特例があります。

費用はすべて決済時に支払うわけではない

売買契約書の印紙税は契約書を作成する段階で必要になります。仲介手数料も、契約時に一部、決済時に残額を支払う方法や、決済時にまとめて支払う方法があります。一方、抵当権抹消費用やローン一括返済関連費用は、通常、決済に合わせて準備します。最終的な手残りを計算するときは、すでに支払った費用も含めて集計し、決済時の振込予定額とは分けて整理することが重要です。

3. 仲介手数料はいくら？800万円以下の特例にも注意

売却費用の中で比較的大きくなりやすいのが仲介手数料です。通常の売買で、消費税等を除いた売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は次の速算式で求められます。

仲介手数料の上限（税込）＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
1,000万円	39万6,000円
1,500万円	56万1,000円
2,000万円	72万6,000円
2,400万円	85万8,000円
3,000万円	105万6,000円

この表は、売買価格に建物の消費税等を含まない通常取引を前提にした上限額です。実際に支払う仲介手数料は、媒介契約で合意した金額によって異なります。上限額が決められていることと、必ず上限額を支払うことは別です。

2024年7月からの「低廉な空家等」の特例とは？

2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の宅地・建物について、仲介手数料の特例が拡充されました。この特例では、仲介に要する費用を勘案し、通常の計算による上限を超えて報酬を受け取れる場合があります。ただし、売主または買主の一方から受け取れる報酬の上限は税込33万円です。

誤解しやすいのが「空家等」という名称です。国土交通省の説明では、対象となる宅地・建物の使用の状態は問われません。つまり空室に限定されず、入居者がいる投資用ワンルームも、価格等の条件を満たせば特例の対象になり得ます。

取引条件	特例の取扱い
800万円以下の投資用ワンルーム・入居中	対象になり得る
800万円以下の投資用ワンルーム・空室	対象になり得る
800万円を超える投資用ワンルーム	この特例の対象外
800万円以下なら必ず33万円を請求される	そうではない。媒介費用を勘案した上限であり、事前の説明と合意が必要

例えば、売買価格500万円の通常の仲介手数料上限は税込23万1,000円です。特例の適用条件を満たし、必要な説明と合意がある場合は、税込33万円を上限として報酬が設定される可能性があります。物件が800万円以下の場合は、媒介契約の前に手数料の見積額と特例の適用有無を確認してください。

4. 抵当権抹消・銀行と管理会社への手数料・印紙税・精算金

抵当権抹消の登録免許税

ローンが残っている場合、通常の売却では決済時にローンを完済し、抵当権を抹消します。抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。敷地権付き区分マンションで、対象が区分建物1個と敷地となる土地1筆の場合は合計2,000円になります。敷地権の対象となる土地が複数筆ある場合などは税額が変わります。司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要で、具体的な金額は見積もりで確認します。

ローン一括返済の手数料

金融機関によっては、ローンを期限前に一括返済すると手数料が発生します。手数料の有無や金額、定額か定率かといった計算方法は、金融機関や契約内容によって異なります。定率で計算する契約では、残債が大きいほど手数料も大きくなります。決済日までの利息の精算が必要になる場合もあります。売却を検討するときは、金融機関に売却予定日を伝え、完済予定額と必要な手数料を確認しておきましょう。

賃貸管理（集金代行）契約の解約手数料

入居者からの家賃の集金や入居者対応を管理会社に委託している場合、売却に伴ってその管理委託契約を解約すると、解約手数料がかかることがあります。契約によっては家賃の数か月分など、高額な解約手数料が定められている場合があります。解約の予告期間や、買主へ契約を引き継げるかどうかも含めて、管理委託契約書の解約条項を売却前に確認しておくことが大切です。

売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合、契約金額に応じた印紙税がかかります。2026年10月27日時点では、対象となる不動産譲渡契約書について軽減措置が設けられています。

契約書に記載された金額	軽減後の印紙税
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円

軽減措置の対象は、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される対象契約書です。電子契約で紙の課税文書を作成しない場合は取扱いが異なります。

固定資産税・都市計画税の日割り精算

固定資産税・都市計画税は、原則としてその年の1月1日時点の所有者に課税されます。ただし不動産売買では、買主と売主の間で税負担を日割り精算することがあります。例えば、売主が1年分の税金を負担し、年の途中で引き渡す場合、引渡日以降の期間に相当する税額を買主から受け取る取り決めです。日割り精算は売買契約上の合意によるもので、起算日も取引によって異なります。

また、受け取った未経過固定資産税等の精算金は、譲渡所得の税務計算上、売却代金に加えて収入金額に算入されます。

管理費・修繕積立金・家賃の精算

管理費・修繕積立金も、売主が支払済みの期間と引渡日との関係で精算が発生する場合があります。ただし、すでに積み立てた修繕積立金が売却時に売主へ返還されるわけではありません。入居者がいる場合は、前払い家賃、敷金、賃料の入金時期なども確認が必要です。特に敷金は、引き継ぐ返還債務に応じた精算が生じることがあり、手残りを減らす要因になります。支払う金額と受け取る金額を分けた一覧表にしておくと、見落としを防ぎやすくなります。

今の数字で確認したい方へ：手残り試算で、今売った場合の手残り（税金を引く前）と、持ち続けた場合の毎月の負担を1分ほどで比べられます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 計算例｜2,400万円で売却した場合の手残りはいくら？

以下は計算方法を説明するための仮想例であり、実在の相談者や取引実績を示したものではありません。

前提条件

売却価格：2,400万円／ローン完済額：1,850万円
仲介による売却、サブリース契約なし、紙の売買契約書を作成
家賃：月7万円、賃貸管理（集金代行）契約を売却に伴い解約
固定資産税等の精算金を買主から受け取る

項目	金額
売却価格	＋2,400万円
仲介手数料（税込上限）	−85.8万円
抵当権抹消費用（登録免許税・司法書士報酬等の仮定額）	−3万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−18.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃6か月分）	−42万円
売買契約書の印紙税	−1万円
固定資産税等の受取精算金（仮定額）	＋3万円
ローン完済額	−1,850万円
決済関連費用を差し引いた手残り	402.7万円

2,400万円−85.8万円−3万円−18.5万円−42万円−1万円＋3万円−1,850万円＝402.7万円

もし「売却価格−ローン完済額−仲介手数料」だけで考えると、手残りは約464万円に見えます。銀行と管理会社への手数料を含めると、この例では約60万円少なくなります。

※抵当権抹消費用、ローン一括返済手数料、集金代行契約の解約手数料、受取精算金はいずれも説明用の仮定であり、標準的な料金を示すものではありません。譲渡所得に対する税金、未精算の家賃・敷金・管理費、その他の個別費用は含めていません。契約時に仲介手数料の一部や印紙税を支払っている場合、決済当日の振込額と取引全体の手残りは一致しません。

6. 売却費用で見落としやすい6つのポイント

① 査定額からローン残債だけを引いてしまう

売却価格と残債の差が、そのまま手残りになるわけではありません。仲介手数料、登記費用、印紙税、ローン関連費用などを差し引く必要があります。また、査定価格は成約価格を保証するものではありません。

② 銀行と管理会社への手数料を確認していない

ローンの一括返済手数料や、賃貸管理（集金代行）契約の解約手数料は、売却を決めてから初めて金額を知ることが少なくありません。計算例のとおり、数十万円単位で手残りが変わることもあります。ローン契約書と管理委託契約書の解約条件を、売却の検討段階で確認しておきましょう。

③ 精算金はプラスにもマイナスにもなる

固定資産税や管理費などについて、売主が買主から精算金を受け取る場合があります。一方、未払いの管理費・修繕積立金や敷金の承継に伴う精算などで、売主側の負担が生じる場合もあります。

④ 仲介と買取では費用の構造が違う

不動産会社が買主となって直接購入する「直接買取」では、通常、その会社との直接売買について仲介手数料は発生しません。ただし、買取では提示価格そのものが仲介による想定売却価格と異なる可能性があります。仲介手数料がかからないから買取の方が必ず得、とは判断できません。売却価格、費用、引渡条件、期間を含めて比較する必要があります。

⑤ サブリース解約費用を一律に加える

サブリース契約中の物件では、解約の条件や違約金が問題になることがあります。ただし、契約を引き継いで売る方法もあるため、解約費用を最初から一律に売却諸費用へ加えるのは適切ではありません。確認すべき条項は「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法」で解説しています。

⑥ 譲渡所得税を決済時の手残りと混同する

売却して課税対象となる譲渡所得が生じた場合は、所得税・住民税などが発生することがあります。譲渡所得は基本的に「譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」で計算します。ローン残債は、譲渡所得の計算でそのまま差し引く費用ではありません。また、長期・短期の区分は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで決まります。売却時期と税金の関係は「投資用ワンルームは持ち続けると得？「今売る」と「5年後に売る」の計算方法」も参考になります。

なお、賃貸用建物の売却では、売主が消費税の課税事業者に当たるかどうかによって、建物部分の消費税の取扱いにも注意が必要です。個別の税務条件は税理士等へ確認してください。

売却の手続き全体（媒介契約から決済・確定申告まで）は、投資用ワンルーム売却の手続きで確認すること10にまとめています。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームを売却すると、諸費用はいくらかかりますか？

売却価格や仲介の有無、ローンや管理委託の契約条件によって異なります。主な費用は仲介手数料、抵当権抹消費用、ローン一括返済手数料、集金代行契約の解約手数料、売買契約書の印紙税などです。精算金や税金も含めて、物件ごとに計算する必要があります。

Q2. 2,000万円で売却する場合の仲介手数料はいくらですか？

通常の計算式による税込上限は72万6,000円です。計算式は「（2,000万円×3％＋6万円）×1.1」です。実際の手数料は媒介契約の合意内容によって異なります。

Q3. 投資用マンションの抵当権抹消にはいくらかかりますか？

登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円です。区分建物1個と敷地となる土地1筆が対象であれば合計2,000円です。司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。

Q4. 固定資産税や修繕積立金は、売却したら返ってきますか？

必ず返ってくるわけではありません。固定資産税等は、売買契約の定めによって買主から精算金を受け取る場合があります。管理費・修繕積立金は支払済み期間などに応じて精算される場合がありますが、過去に積み立てた修繕積立金が返還される仕組みではありません。

Q5. 売却価格がローン残債を上回っていれば、自己資金は必要ありませんか？

必ずしもそうではありません。売却価格が残債を上回っていても、その差額より売却費用が大きければ不足額が発生する場合があります。現在のローン完済予定額と、売却諸費用を確認して判断しましょう。

8. 現場からの補足

ご相談で見落とされやすいのが、銀行と管理会社に払う費用です。ローンを一括返済するときの手数料が想像以上にかかることや、集金代行（賃貸管理）契約の解約手数料が高額に設定されていることが少なくありません。一括返済手数料は借入の時期などによって異なり、集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々です。売却を考え始めたら、仲介手数料だけでなく、ローン契約書と管理委託契約書の解約条件を先に確認しておくと、手残りの見込みが大きくずれにくくなります。

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宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の計算例は説明のために作成した仮想例であり、実在の相談者、売却物件、成約実績を示すものではありません。仲介手数料は通常取引における上限に基づく試算で、実際の請求金額を保証するものではありません。売却時の精算方法、金融機関・管理会社の手数料、登記費用、税金は個別の条件によって異なります。税務・法務上の判断は、必要に応じて税理士・司法書士等の専門家へご確認ください。