投資用ワンルームは賃貸中のまま売却できる？オーナーチェンジの流れと入居者への影響

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームは、入居者が住んでいる状態でも売却を検討できます。株式会社煌海プロパティで仲介する売却も、賃貸中のオーナーチェンジとして売り出すケースが多くあります。

ただし賃貸中の売却では、売買契約だけでなく、今の賃貸借契約や管理契約、決済時の精算を確認する必要があります。

入居者が住んでいる状態で本当に売れるのか。退去してもらわなければならないのか。家賃はいつまで自分に入るのか。預かっている敷金はどうするのか。集金代行契約はそのまま引き継がれるのか――。賃貸中の売却では、売買契約だけでなく、今の賃貸借契約や管理契約、決済時の精算を確認する必要があります。

1. オーナーチェンジ売却とは？入居者はどうなる？

オーナーチェンジ売却とは、賃貸中のマンションなどを、入居者との賃貸借関係を引き継ぐ形で売却する方法です。民法第605条の2は、賃借人が対抗要件を備えた不動産が譲渡された場合、原則として賃貸人の地位が買主に移ることを定めています。そのため一般的な賃貸中の区分マンションの売却では、所有者が変わっても今の賃貸借契約が続く形になります。

項目	基本的な考え方
入居者	所有者が変わることだけを理由に退去する必要はない
賃貸借契約	原則として今の契約関係を買主が引き継ぐ
家賃	決済日を基準に売主・買主の間で精算することがある
敷金	原則として新しい賃貸人が返還債務を引き継ぐ
管理契約	賃貸借契約とは別に、終了・変更・引継ぎの条件を確認
入居者への通知	通知の内容と時期、家賃の支払先を整理する

ただし、賃貸借契約の対抗要件や個別の契約内容などによって扱いが異なる場合があります。

2. 相談からオーナーチェンジ売却の決済まで

段階	主な内容
① 相談	物件名・家賃・管理費等を確認
② 試算	売却価格の目安とローン残債・諸費用を整理
③ 媒介契約	売却の方針と仲介の条件を確認
④ 売却活動	賃貸条件などの情報を購入検討者に示す
⑤ 売買契約	売却価格・引渡しの条件・精算の内容などを合意
⑥ 決済・引渡し	売買代金、ローン完済、所有権移転、各種精算
⑦ 引継ぎ	入居者への案内、家賃の送金先や管理業務の切替え

当社では、まずLINEで概要を伺い、試算し、必要であれば面談する流れです。最初に伺うのは「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つです。実際の売却手続きに進む段階では、ローンの完済予定額や賃貸借契約書などの資料が必要になります（「売却に必要な書類チェックリスト」）。

3. 敷金と家賃は売却時にどう精算する？

敷金：民法第605条の2第4項は、賃貸人の地位の移転に伴って敷金の返還債務が新しい賃貸人に引き継がれることを定めています。そのため売主と買主の間では、買主が将来負担する敷金の返還を踏まえて、決済時に精算することがあります。具体的な金額は、敷金の残額などを確認して決めます。

家賃の日割り精算（仮想例）：月額家賃90,000円の物件を、30日ある月の21日を基準日として引き渡し、当日分から買主のものになると仮定すると、買主の分は90,000円÷30日×10日＝30,000円です。売主がその月の家賃を全額受け取っていれば、買主に30,000円を精算する計算です。実際の日割りの方法や決済日当日の扱いは、売買契約の条件によって異なります。固定資産税・都市計画税や管理費なども、合意した基準日で精算する場合があります。

4. 集金代行契約と入居者への通知はどうする？

所有権の移転と、所有者が結んでいる集金代行・賃貸管理の契約の扱いは別です。売却の前に、契約の終了の条件、解約申入れの期限、解約手数料の有無、家賃の送金先の変更などを確認します。集金代行の解約費用は「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない契約もあります。

入居者への所有者変更の通知は、決済・登記、家賃の支払先、管理窓口の切替えを踏まえて調整します。すべての物件で決まった日に通知するという一律の日程はなく、新旧の所有者と管理会社などで内容・方法・時期をそろえ、家賃の二重払いや誤った送金、問い合わせ先の混乱を防ぐことが大切です。サブリース契約中の場合は契約の構造が異なります（「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？」）。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 賃貸中のワンルームを売った場合の手残り

以下は説明用の仮想例です。実在の相談者・物件・成約価格ではありません。まず保有中の毎月の収支です。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋85,000円
ローン返済	−75,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	−10,000円

この物件を売ったと仮定します（家賃8.5万円）。

項目	金額
売却価格	＋1900万円
ローン完済額	−1700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−69.3万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.5万円の6か月分）	−51万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	58.7万円

1900万円−1700万円−69.3万円−17万円−51万円−3万円−1万円＝58.7万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

この計算には、敷金・家賃・管理費・固定資産税などの精算や譲渡所得税は含めていません。

6. 賃貸中のまま売るか、持ち続けるか

比較項目	保有を続ける	賃貸中のまま売る
家賃収入	入居が続く間は受け取れる	引渡し後は買主のものになる
ローン	返済が続く	決済時に完済する
管理費・修繕積立金	支払いが続く	決済時に精算する
管理契約	続ける条件を確認	解約・引継ぎ・精算を確認
将来の修繕	所有者として負担する	売却後は原則として終わる

オーナーチェンジで売れるからといって、今売ることが最善とは限りません。毎月の収支に対応でき、元本の返済や将来の家賃収入を踏まえて持ちたいなら、持ち続ける選択肢があります（「今売るべきか、持ち続けるべきか」）。

7. よくある質問

Q1. 入居者が住んでいるワンルームでも売却できますか？

できます。賃貸中のまま、今の賃貸借関係を買主が引き継ぐ形で売却を検討できます。

Q2. オーナーチェンジで売るとき、入居者に退去してもらう必要がありますか？

所有者が変わることだけを理由に退去してもらう必要はありません。一般に、対抗力のある賃貸借関係は買主に引き継がれます。

Q3. 売却後、敷金は誰が返すことになりますか？

所定の要件を満たす賃貸人の地位の移転では、原則として新しい賃貸人（買主）が敷金の返還債務を引き継ぎます。売主と買主の間の精算は売買契約で確認します。

Q4. 家賃は売却した月も受け取れますか？

売買契約で決めた精算の基準日に応じて、日割りで精算することがあります。いつから買主のものになるかを確認してください。

Q5. 入居者への所有者変更の通知はいつ出しますか？

決済日、所有権移転の登記、家賃の支払先の変更などを踏まえて調整します。通知の方法と時期は管理会社などと確認してください。

Q6. 集金代行契約は売却すると自動的に終わりますか？

必ずしもそうではありません。解約の条項、申入れの期限、解約費用、買主への引継ぎの条件を確認する必要があります。

売却の手続きを確認する

8. 現場からの補足

当社で仲介する売却は、賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売り出すケースが多くなっています。賃貸中の売却では、集金代行契約の解約条件を早めに確認しておくと、決済までの段取りが進めやすくなります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

賃貸中のまま売った場合の手残りを確認できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。