投資用ワンルームを相談したら売ることになる？査定・媒介契約の違いと売らない選択

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームについて不動産会社に相談しても、それだけで売却が決まるわけではありません。収支の確認・査定・媒介契約・売買契約は、それぞれ別の段階です。

最初の相談では、今の収支やローン残債、売却価格の目安を整理できます。相談した結果、「今は持ち続ける」と判断することもできます。

毎月の持ち出しを確認したい。今売ったらいくらになるか知りたい。でも、査定をお願いしたら、そのまま売却の話が進むのではないか。まだ家族にも話していないし、購入時の契約書も探していない。売るかどうか、自分でも決まっていない――。そうした段階で、いきなり売却を決める必要はありません。収支の確認・査定・媒介契約・売買契約は、それぞれ別の段階です。

1. 相談することと、売却を依頼することは違う

段階	主に確認・行うこと	売却が決まった状態か
① 相談	今の収支、ローン残債、悩みの整理	いいえ
② 査定・価格の確認	物件の条件や取引事例から価格の目安を確認	いいえ
③ 媒介契約	不動産会社に仲介による売却を依頼する	まだ買主との売買契約ではない
④ 売買契約	売主と買主が条件に合意して契約する	契約上の権利義務が生じる

相談や査定の依頼だけで、売却の媒介契約が成立するわけではありません。国土交通省は、媒介契約を、売主や買主が不動産取引の仲介を不動産会社に依頼する際の契約として説明しています。「今の価格を知りたい」ことと「売却活動を依頼したい」ことは別です。

2. 最初の相談では何を聞かれる？

項目	何のために確認するか
物件の所在地・最寄り駅	取引価格や物件の条件を調べる
築年数・専有面積	条件の近い事例と比べる
今の家賃	投資用としての収益性を確認する
入居中か空室か	売却条件と賃貸収支を確認する
ローン残債・毎月の返済額	完済額と現金の負担を整理する
管理費・修繕積立金	毎月の保有費用を確認する
管理契約の種類	売却時の契約条件や費用を確認する

最初から全部の資料をそろえる必要はありません。正確な残債が分からなくても、毎月の返済額やおおよその残高から、確認すべき資料を整理できます。売る理由を決めておく必要もなく、「売るか決めていない」という状態も相談の出発点になります（「オーナーから最初によく聞く7つの言葉」）。

3. 相談の前に、毎月の収支だけ計算してみる

以下は説明用の仮想例です。実在の相談者・物件ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋85,000円
ローン返済	−75,000円
集金代行料	−3,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	−13,000円

毎月13,000円（年156,000円）の持ち出しです。ローン返済には元本の返済が含まれるため、現金収支が赤字でも借入残高は減っています。計算の仕方は「5分でできる収支セルフチェック」で紹介しています。

4. 媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類がある

媒介契約の種類	複数の会社への依頼	自分で見つけた買主との直接取引	主な特徴
一般媒介契約	できる	原則できる	複数社に依頼できる
専任媒介契約	原則できない	原則できる	1社に依頼。指定流通機構への登録・業務報告の義務がある
専属専任媒介契約	原則できない	原則できない	1社に依頼。専任媒介より厳しい報告などの義務がある

媒介契約を結ぶ前には、契約の種類、売却活動の範囲、売出価格の決め方、有効期間と更新の条件、仲介手数料の金額と支払いの条件、広告や情報公開の範囲、解除の条件を確認しましょう。媒介契約を結んだことと売買契約が成立したことは別ですが、媒介契約を結べば不動産会社との間に契約上の権利義務が生じます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 査定価格が分かったら、手残りも計算する

以下は説明用の仮想例です（家賃8.5万円と仮定）。実在の相談者・物件・成約価格ではありません。

項目	金額
売却価格	＋2000万円
ローン完済額	−1800万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−18万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.5万円の6か月分）	−51万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	54.4万円

2000万円−1800万円−72.6万円−18万円−51万円−3万円−1万円＝54.4万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は200万円ですが、諸費用を引くと約54万円が残ります。査定価格は、その金額で売れることを保証するものではありません（「他社の査定額で迷ったら」）。

6. 相談した結果、「今は売らない」も選べる

今の家賃と持ち出しが許容でき、今後の修繕費や空室も踏まえて持ち続けたい場合は、保有を続けることを検討できます。毎月の持ち出しが家計の負担になっている場合や、持つ目的が変わった場合は、売却も比べる対象になります。売却を具体的に考える段階では「賃貸中のまま売る流れ」「必要書類」「売却にかかる期間」「売った翌年の確定申告」もご覧ください。

株式会社煌海プロパティのご相談の流れ：LINEで概要を伺う → 試算する → 必要であれば面談。まずLINEで概要を伺い（最低限「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つ）、そのうえで試算をします。面談は必要な場合だけです。

売却の手続き全体（媒介契約から決済・確定申告まで）は、投資用ワンルーム売却の手続きで確認すること10にまとめています。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームを不動産会社に相談したら、必ず売却することになりますか？

相談しただけで売却が決まるわけではありません。収支や価格を確認し、その結果を踏まえて持ち続ける判断もできます。

Q2. ワンルームの査定を頼むと、売却活動が始まりますか？

査定と媒介契約は別です。仲介による売却を依頼する場合は、媒介契約の内容と売却の方針を確認したうえで契約します。

Q3. 相談するときに、ローン残債が分からなくても大丈夫ですか？

最初は分かる範囲の数字から相談できます。ただし、実際の手残りや不足額を正確に計算するには、金融機関の完済予定額などが必要です。

Q4. 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介は何が違いますか？

複数の不動産会社に依頼できるか、自分で見つけた買主と直接取引できるか、指定流通機構（レインズ）への登録や業務報告の義務などが違います。契約前に説明を受けて確認することが大切です。

Q5. 投資用マンションを相談しただけで仲介手数料はかかりますか？

通常の売買の仲介手数料は、仲介によって売買契約が成立した場合の報酬です。相談や調査などで別に費用がかかるかどうかは、依頼前に確認してください。

Q6. 売却の相談をした結果、持ち続けるという結論でもよいですか？

持ち続けることも選択肢です。毎月の現金収支、元本の減少、今後の修繕費、今の売却条件を比べて判断することが大切です。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

当社のご相談は「LINEで概要を伺う → 試算する → 必要であれば面談」という流れです。試算を見たうえで、面談に進むかどうかを決めていただけます。売却の相談をすることと、売却することは同じではありません。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

まずはLINEで概要を伺い、試算するところから始められます

LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。