「老後も安心と聞いていたのに」投資用ワンルームのローンが大変な方へ｜完済後の収支と売却判断

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「老後も安心とは聞いていたのですが、思ったよりもローンが大変で」

「年金代わりになる」とも「ならない」とも、物件の数字を確認せずに決めることはできません。今の収支、完済時の年齢、完済後の支出、今の売却条件を整理して考えましょう。

購入したときは、長い目で見た資産づくりを考えていた。でも実際に返済を続けていると、毎月の持ち出しやローンの残りが気になってくる。完済する頃には何歳になっているのか。そこから本当に家賃収入が残るのか。今の負担を、あと何年続けることになるのか――。将来の安心のために持っているはずの物件が、今の負担に感じられることがあります。ただし、物件の数字を確認しないまま「年金代わりになる」とも「ならない」とも決めることはできません。

1. 「年金代わり」と考えるとき、何を確認すればいい？

ローンは何歳で完済する？返済予定表で完済予定の年月を確認します。例えば今45歳で残り25年なら、予定どおりに返して70歳です（金利の変更や繰上げ返済で変わる場合があります）。
完済した後、家賃はいくら残る？ローン返済がなくなっても、管理費・修繕積立金、賃貸管理料、税金、保険料、設備交換などの負担は続きます。
その頃、建物や設備はどんな状態？完済までの年数が長いほど、修繕積立金の見直しや室内設備の交換を考える必要があります。
家賃は今と同じまま？今の家賃が続く場合と、下がる場合の両方を考えておきます。

2. ローン返済中は、毎月いくら持ち出している？

以下は説明用の仮想例です。実在の相談者・物件・ローン契約の数字ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋88,000円
ローン返済	−80,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−13,000円

毎月13,000円、年間156,000円の持ち出しで、同じ条件が5年続けば13,000円×60か月＝780,000円です（家賃の変化、空室、設備交換は含みません）。ローン返済の一部は元本の返済なので、現金が78万円減ったことと資産の価値が同じだけ減ったことは同じではありません。

3. ローンを完済すれば、家賃がそのまま年金代わりになる？

完済後も今と同じ家賃・費用が続くと仮定した場合（仮想例）：

毎月の項目	ローン返済中	完済後
家賃収入	＋88,000円	＋88,000円
ローン返済	−80,000円	0円
管理費	−7,000円	−7,000円
修繕積立金	−9,000円	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円	−5,000円
毎月の現金収支	−13,000円	＋67,000円

家賃が下がり、管理費などが増えた場合（仮想例）：

毎月の項目	完済後の別のシナリオ
家賃収入（仮定）	＋75,000円
ローン返済	0円
管理費（仮定）	−12,000円
修繕積立金（仮定）	−15,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	＋43,000円

前者は月67,000円（年804,000円）、後者は月43,000円（年516,000円）です。どちらも将来の予測ではなく、空室や設備交換による追加の支出も含んでいません。大切なのは、完済後に残る金額を今の家賃だけで決めつけないことです（「修繕積立金が値上げされたら」「家賃が下がったら」）。

4. 「ローンがストレス」を数字に置き換えてみる

ローンの負担は、毎月の赤字額だけが問題とは限りません。不安の中身を3つに分けると整理しやすくなります。

毎月の現金の負担：家賃、ローン返済、管理費・修繕積立金から、毎月の赤字額を出します。
完済までの時間：残りの返済期間と完済時の年齢。住宅購入や収入の変化の予定があれば、家計への影響も考えます。
これから増えるかもしれない支出：金利、修繕積立金、設備交換、空室。正確な予測はできなくても、何が起こり得るかは整理できます。

持ち続ける場合は、繰上げ返済で将来の利息を減らせることもありますが、まとまった現金を使うことになります（「繰上げ返済と売却どっちがいい？」「金利が上がったら」）。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 今売却したら、ローン返済後にいくら残る？

以下は説明用の仮想例です（家賃8.8万円と仮定）。実在の所有者・物件・成約金額ではありません。

項目	金額
売却価格	＋1950万円
ローン完済額	−1750万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−70.95万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.8万円の6か月分）	−52.8万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	54.75万円

1950万円−1750万円−70.95万円−17.5万円−52.8万円−3万円−1万円＝54.75万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は200万円ですが、諸費用を差し引くと約55万円が残ります。この数字も、今売った方が有利だということを示すものではありません。

6. 老後まで持つか、今売るか。どちらが自分に合う？

比較項目	保有を続ける場合	今売却する場合
毎月の現金収支	今の持ち出しが続く可能性	決済後はこの物件の収支が終わる
ローン	返済に応じて元本が減る	決済時に完済する
完済後の家賃収入	得られる可能性がある	得られなくなる
修繕・設備交換	今後も費用がかかり得る	売却後は原則として終わる
将来の売却価格	今は分からない	今の売却条件を確認できる
気持ちの負担	ローンと物件を持ち続ける	所有と借入れを整理できる可能性

毎月の持ち出しに対応でき、将来の修繕費や空室も見込めるなら、持ち続けることを検討できます。完済後の家賃収入が今後の生活に役立つ可能性もあります（金額は保証されません）。今のローン返済が生活の負担になっている、持つ目的が変わったという場合は、売却も比べる対象になります。お金の面で持ち続けられるからといって、必ず持ち続けなければならないわけではありません。反対に、不安だからといってすぐに売るのが正解とも限りません。ローンのストレスも判断材料の一つとして、今の家計と将来の見込みを並べて考えましょう。比べ方は「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームは本当に年金代わりになりますか？

ローン完済後に家賃収入が残り、保有の費用を差し引いても現金が得られる可能性はあります。ただし、家賃の変化、空室、修繕費などによって収支は変わります。

Q2. 老後も安心と聞いて購入したのに、毎月赤字なのはなぜですか？

家賃収入よりもローン返済や管理費・修繕積立金などの支出が多い場合、現金収支は赤字になります。当初の収支計画と今の数字を比べることが大切です。

Q3. ローンを完済すれば、家賃がすべて自分の収入になりますか？

すべてが残るわけではありません。完済後も管理費・修繕積立金、税金、保険料、設備交換の費用などがかかる場合があります。

Q4. ローンを完済する頃には70歳です。持ち続けるべきですか？

完済時の年齢だけでは判断できません。それまでの持ち出し、将来の家賃、修繕費、現在の売却条件を比べる必要があります。

Q5. 投資用マンションのローンがストレスです。売却した方がいいですか？

ローンの負担を理由に売却を検討することはできます。ただし、売却価格と完済額、諸費用を確認し、持ち続ける場合とも比べてください。

Q6. 老後のために買ったワンルームを途中で売却してもいいですか？

売却を検討することはできます。購入時の目的が今の生活や資金計画に合っているかを見直し、持ち続ける場合と売る場合の条件を比べて判断することが大切です。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

「老後も安心とは聞いていたのですが、思ったよりもローンが大変で」「ローンがストレスで」という言葉も、ご相談の中でよく伺います。持ち続けるか売るかを決める前に、完済時の年齢と、今売った場合の手残りを一度並べてみることをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

完済までの負担と、今売った場合の手残りを確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。