「投資用ワンルームで騙されたんですかね」と感じたら｜購入時の説明と今の収支を整理する

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「騙されたんですかね」

そう聞かれたとき、私たちはまず「うーん、なんとも言えないですね。どんなところが騙されたとお感じですか？」とお返ししています。

購入したときには納得していた。でも、何年か持ってみると、想像していた状況と違っている。毎月の持ち出しが続いている。家賃が下がった。修繕積立金が上がっていた。ローンの残りを見ると、思ったほど減っていない気がする――。こうしたことが重なると、購入時の判断に疑問を感じることがあります。ただ、その気持ちだけで購入時に何があったのかを判断することはできません。大切なのは、どの部分が当初の想定と違っているのかを、言葉と数字に分けて整理することです。

1. 「騙された」と感じているのは、どの部分ですか？

購入時には、毎月の収支、ローン返済、将来の家賃収入など、さまざまな説明や試算があります。時間が経つと、当時の想定と今の状況が違っていることもあります。まず確認したいのは、「何が違ったと感じているか」です。

毎月の持ち出しが、思っていたより多い
家賃が購入当時より下がっている
管理費や修繕積立金が増えている
ローン残債が、想像していたより多い
節税の効果が、想定していたものと違う
老後の収入として考えていたが、返済期間が長い

どの項目に違いがあるかによって、これから必要になる判断も変わります。

2. 購入時に考えていたことと、今の数字を並べる

比べる項目	購入時に確認する資料	今確認する資料
毎月の持ち出し	収支シミュレーション	家賃の送金明細、ローン返済明細
家賃	賃貸借契約書、収支計画	現在の賃貸借契約書
修繕積立金	購入時の管理関係の資料	管理費等の請求明細、総会資料
ローン	返済予定表	最新の残債・完済予定額
節税	購入時の税務の試算	過去の確定申告書
老後の収入	長期の収支計画	現在の返済予定と将来の負担

「毎月の持ち出しが少ないはずだった」：今の持ち出しは、家賃からローン返済だけを引くのでは不十分です。管理費、修繕積立金、賃貸管理料、保険料、固定資産税なども含めて計算します。

「修繕積立金がこんなに上がるとは思わなかった」：修繕積立金は長期修繕計画や管理組合の決議によって変わることがあります。今後の増額予定も確認しましょう（「修繕積立金が値上げされたら」）。

「節税になると思っていた」：税務上の不動産所得と、実際の現金収支は違います。確定申告の数字と現金の出入りは分けて確認します（「確定申告が赤字だったら」）。

3. まず、今の毎月の持ち出しを正確に計算する

以下は説明用の仮想例です。実在の相談者・物件・購入時の説明内容ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済	−86,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−10,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−18,000円

毎月18,000円、年間216,000円の持ち出しで、同じ状態が5年続けば合計108万円です（空室、設備交換、家賃の変化は含まない単純計算）。ローン返済には元本の返済が含まれるため、現金が減った額と投資全体の損益は一致しません。毎月の持ち出し額を把握することと、購入が成功だったか失敗だったかを決めることは別です。

4. 購入時の資料がなくても、今の状態は整理できる

現在の月額家賃：契約上の賃料と、集金代行料などが引かれた振込額を分けて確認します。
ローンの毎月の返済額：元本と利息の内訳が分かると、返済がどこまで進んでいるか整理しやすくなります。
管理費・修繕積立金：購入時から変わっていないか、今後の増額予定があるか。
現在のローン完済額：毎月の返済額だけでは、今売った場合にいくら返す必要があるかは分かりません。
現在の売却価格の目安：国土交通省の不動産情報ライブラリでは過去の取引価格を確認できます（現在の個別の査定額ではありません）。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 今売却したら、いくら不足する？

以下は説明用の仮想例です（家賃9万円と仮定）。実際の相談者・物件・成約金額ではありません。

項目	金額
売却価格	＋2000万円
ローン完済額	−2100万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−21万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9万円の6か月分）	−54万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の不足額	−251.6万円

2000万円−2100万円−72.6万円−21万円−54万円−3万円−1万円＝−251.6万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

この例では売却価格よりローン完済額が100万円多く、諸費用を含めると決済時に約252万円が不足します。不足が出る場合の考え方は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？」をご覧ください。

6. これから先、どうするかを考える

購入時の説明と今の状況に違いがあったとしても、それだけで今すぐ売ることが最善とは限りません。持ち続ける場合は、今の持ち出しを続けられるか、元本がどれだけ減るか、今後の家賃や修繕費がどう変わり得るかを確認します。売る場合は、査定価格、ローン完済額、売却諸費用から、手元に残るのか不足するのかを把握します。過去の購入の判断を評価することと、これから一番合理的な選択をすることは別です。比べ方は「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームを買って後悔しています。まず何をすればいいですか？

最初に、どの部分が当初の想定と違うと感じているのかを整理してみましょう。現在の家賃、毎月の支出、ローン残債、売却価格を確認すると、今後の選択肢を比べやすくなります。

Q2. 購入時に聞いた収支と、今の収支が違うのはなぜですか？

家賃の変化、管理費・修繕積立金の改定、ローンの返済条件など、複数の要因が考えられます。購入時の資料と現在の明細を並べて確認する必要があります。

Q3. 毎月赤字なら、投資用ワンルームは失敗ですか？

毎月の現金収支が赤字というだけでは、投資全体の損益は判断できません。ローン元本の減少や将来の支出、現在の売却条件も含めて確認する必要があります。

Q4. 修繕積立金が上がっていた場合はどうすればいいですか？

現在の金額と今後の増額予定を確認してください。管理組合の長期修繕計画や総会資料を確認し、将来の収支に反映させることが大切です。

Q5. ローンが残っていても、今の状態を確認するだけの相談はできますか？

できます。売却を決める前に、現在の完済額や売却価格の目安、諸費用を整理できます。

Q6. 売却しない方がいいと言われることもありますか？

あります。現在の収支や将来の見通しによっては、持ち続ける選択肢も検討できます。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

「騙されたんですかね」と聞かれたとき、私たちは「うーん、なんとも言えないですね。どんなところが騙されたとお感じですか？」とお返ししています。購入された方の多くは、営業担当者からの説明をもとに購入を決め、その後は数字を見直す機会がなかったという方です。どこにずれを感じているのかを一緒に言葉にすると、たいていは確認できる数字の話になります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

責める話ではなく、今の数字の確認から始められます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。