投資用ワンルームの確定申告が赤字だったら売るべき？減価償却・現金収支・損益通算の違い

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームの確定申告で不動産所得が赤字でも、すぐに売却すべきとは限りません。税務上の赤字と、実際に口座からお金が減っているかどうかは別の問題です。

減価償却費は必要経費になる一方、ローンの元本返済は必要経費にならないため、確定申告の損益と現金収支は一致しません。毎月の持ち出し、ローン元本の減少、売却価格、税務上の扱いを分けて考えましょう。

「確定申告をしたら不動産所得が赤字になっていた」「節税になると聞いて購入したけれど、毎月お金が減っている」「不動産所得が赤字なら、給与の税金が必ず戻ってくる？」。確定申告は、会社員の所有者が投資用ワンルームの収支を見直すきっかけの一つです。この記事では、国税庁の説明に基づいて不動産所得の赤字・減価償却・損益通算の基本と、実際の現金収支の違いを整理します。税務の具体的な判断は税理士へご確認ください。

1. 確定申告の赤字と、実際の現金収支は違う

不動産所得は原則として「総収入金額−必要経費」で計算し、マイナスになれば不動産所得の赤字です。ただし、支払ったお金がすべて必要経費になるわけではなく、税務上の損益と現金の出入りは一致しません。

項目	現金の動き	不動産所得の計算での考え方
家賃収入	入金される	原則として収入に計上
ローン利息	支払う	賃貸用の借入れに対応する部分は必要経費になり得る
ローン元本返済	支払う	原則として必要経費ではない
管理費	支払う	賃貸に必要な費用は必要経費になり得る
修繕積立金	支払う	必要経費となる時期・条件を個別に確認
固定資産税・保険料	支払う	賃貸に対応するものは必要経費になり得る
減価償却費	その年の現金支出を伴わない	所定の方法で必要経費に計上

特に、ローン元本は毎月現金が出ていくのに経費にならず、減価償却費は経費になるのにその年の現金支出を伴いません。このため、確定申告が赤字でも現金が残る場合や、税務上は黒字でも毎月の持ち出しが発生する場合があります。

2. 税務上は赤字でも、現金は黒字になる例

以下は説明用の仮想例です。実在の所有者・物件・申告書の情報ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋95,000円
ローン返済（うち利息18,000円・元本52,000円と仮定）	−70,000円
管理費	−6,000円
修繕積立金	−8,000円
その他の支出（税金・保険料等の月割り仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	＋7,000円

税務上の項目（年間・単純化した仮想計算）	金額
家賃収入	＋114万円
ローン利息	−21.6万円
管理費	−7.2万円
その他の必要経費（仮定）	−4.8万円
減価償却費（仮定）	−90万円
不動産所得	−9.6万円

この仮想例では、現金収支は年間プラス8.4万円、税務上の不動産所得は年間マイナス9.6万円です。修繕積立金は、必要経費に算入できる条件を満たすか未確認という前提で税務計算に含めていません。実際の申告では、管理規約、支出の性質、計上時期、土地・建物に対応する借入利息の区分、減価償却費の正確な額などを個別に確認します。

3. 「節税になる」は本当？損益通算には制限がある

不動産所得の赤字は、一定の条件のもとで給与所得など他の所得と損益通算できる場合があります。ただし国税庁の「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」のとおり、土地等を取得するための借入金の利子に対応する損失部分などは損益通算の対象になりません。確定申告上の赤字額をそのまま給与所得と通算できるとは限らないのです。

仮に税負担が軽くなったとしても、それだけで投資として有利とは限りません。毎年の現金の持ち出し、設備交換、ローン元本の減少、将来の売却価格を確認する必要があります。「赤字なら必ず税金が戻る」「節税できるから持ち続けた方がいい」という判断は適切ではありません。

年末が近い方へ：年内に売るか年明けに売るかで、長期・短期の区分が変わることがあります。年内に売るか、年明けに売るかで整理しています。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 減価償却は売却するときにも関係する

売却時の譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。建物の取得費は、購入価格からそのまま計算するのではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります（国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」）。そのため、ローンを完済して手元に残る現金と、税務上の譲渡所得は一致しません。売却時の税金まで含めて判断する場合は、購入時の契約書や過去の確定申告書を用意し、税理士に相談してください。

5. 今売ったら、いくら残る？

以下は説明用の仮想例です（家賃9.5万円と仮定）。

項目	金額
売却価格	＋2000万円
ローン完済額	−1650万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−16.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9.5万円の6か月分）	−57万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	199.9万円

2000万円−1650万円−72.6万円−16.5万円−57万円−3万円−1万円＝199.9万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

ローンを完済すると350万円残りますが、諸費用を引くと手残りは約200万円です。譲渡所得税は、過去の減価償却を含む取得費などに基づいて別途判断が必要です。

6. 3つの数字を分けて、売るか持つかを比べる

税務上の不動産所得：赤字・黒字の額。必要経費や減価償却費、借入金利子の扱いは税理士に確認。
実際の年間現金収支：家賃からローン返済、管理費、修繕積立金、税金、保険料、設備交換などを差し引いた年間の増減。
今売った場合の手残りと将来の残債：査定価格、ローン完済額、売却諸費用。保有を続ける場合は元本の減少、家賃の変化、金利、修繕費も。

詳しくは「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」「金利が上がったら投資用ワンルームは売るべき？」もご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションの確定申告が赤字なら、失敗したということですか？

確定申告上の赤字だけでは判断できません。減価償却費などの影響で、税務上は赤字でも現金収支がプラスになる場合があります。

Q2. 不動産所得が赤字なら、会社員の所得税が必ず戻りますか？

必ず戻るとは限りません。損益通算には制限があり、土地等を取得するための借入金の利子に対応する損失部分などは通算の対象になりません。実際の税額への影響は個別の申告内容によって異なります。

Q3. ローン返済額はすべて不動産所得の必要経費になりますか？

原則として、ローン元本の返済は必要経費になりません。賃貸用の借入れの利息部分は、条件に応じて必要経費になり得ます。元本と利息を分けて確認してください。

Q4. 減価償却費は、実際に支払っていないのに経費になりますか？

減価償却は、建物等の取得費用を所定の期間にわたって費用化する仕組みです。そのため、計上した年に同額の現金支出が発生するわけではありません。

Q5. 節税になると言われて購入したワンルームは、持ち続けるべきですか？

節税効果の有無だけでは判断できません。現在の年間現金収支、ローン残債、今後の修繕費や金利、現在の売却価格を比べる必要があります。

Q6. 確定申告が赤字の投資用ワンルームを売却すると税金はどうなりますか？

賃貸中の不動産所得と、売却したときの譲渡所得は別に考えます。譲渡所得は取得費（建物は減価償却費相当額を差し引く）や譲渡費用などから計算します。実際の税額は税理士に確認してください。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

「節税になると言われて購入した」というご相談は実際にあります。購入時に受けた説明のまま、毎年の現金収支やローン残債を確かめる機会がなかったという方も少なくありません。確定申告の数字を見て不安になったときは、税務上の赤字と、実際に口座から出ていくお金を分けて確認するところから始めることをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

税務上の赤字とは別に、実際の収支と今売った場合の手残りを確認できます

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。