投資用ワンルームの給湯器・エアコンが壊れたら？交換費用と売却・保有の判断方法

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームの給湯器やエアコンが故障しても、それだけですぐ売却する必要はありません。賃貸住宅の使用に必要な設備の修繕は原則として貸主の義務とされるため、まず設備の所有関係、故障の原因、賃貸借契約を確認しましょう。

交換費用は単発の支出ですが、今後も交換が続く可能性を考えると年間収支を見直すきっかけになります。売却を考える場合も、交換してから売るか、現状を説明して売るかを、費用と査定条件で比べることが大切です。

「給湯器が壊れたと連絡が来た。交換費用はオーナー負担？」「エアコンの交換にお金がかかるなら、売った方がいい？」「築年数が古く、今後も設備が壊れそうで不安」。この記事では、設備が故障したときの費用負担の一般的な考え方と、交換費用が収支や売却の判断に与える影響を整理します。

1. 給湯器・エアコンが故障したら誰が費用を負担する？

民法第606条は、貸主は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うとし、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合は例外としています。国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」も、貸主が使用に必要な修繕を行うことを基本としています。物件に備え付けた給湯器が通常の使用の中で故障した場合は、貸主側で修繕を検討することになります。ただし、すべての故障を一律に貸主負担と決めることはできません。

確認項目	確認する内容
設備の所有関係	貸主の設備か、借主が設置したものか
契約上の位置づけ	付帯設備表や賃貸借契約書に記載されているか
故障の原因	経年劣化、通常の使用、故意・過失など
修理の可否	修理で使えるようになるか、交換が必要か
見積り	工事内容、部材、撤去費用などの内訳
入居者への影響	使えない設備、対応の時期

給湯器など生活に必要な設備が使えない状態が続くと、修繕に加えて賃料の減額などの問題が生じる場合もあります。対応を先延ばしにすることが、所有者の支出を減らすことにつながるとは限りません。

2. 設備交換費用が発生すると、年間収支はどう変わる？

以下は説明用の仮想例です。実在する物件・見積書・所有者の数字ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋80,000円
ローン返済	−70,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−8,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	−9,000円

設備交換がなければ、年間の現金収支はマイナス108,000円です。交換費用が発生した年は、次のように変わります（10万・20万・30万円は影響を示すための仮定額で、給湯器やエアコンの標準的な交換費用ではありません）。

仮定した交換費用	その年の現金収支
交換なし	−108,000円
10万円	−208,000円
20万円	−308,000円
30万円	−408,000円

設備交換が毎年同じ金額で発生するという意味ではありません。また、税務上その支出が修繕費になるか、資本的支出として減価償却が必要かは個別に判断が必要です。現金収支の計算と税務上の経費の計算は分けて考えましょう（「確定申告が赤字だったら」）。

3. 築年数が古いと、設備の交換が続く？

築年数が経てば設備の使用期間も長くなっている可能性がありますが、過去に交換済みの設備もあるため、築年数だけで今後の交換時期は判断できません。給湯器、エアコン、換気設備、キッチン・浴室・トイレの設備、インターホンなどについて、設置時期、修理履歴、現在の状態を確認します。今後3年間について「大きな交換なし（0円）」「一部交換（20万円）」「複数の交換（40万円）」のように仮のシナリオを作り（金額はいずれも説明用の仮定）、実際の設備履歴と見積りで現実的な金額に置き換えていく方法があります。建物全体の修繕積立金の値上げが予定されている場合は、それも別に確認します（「修繕積立金が値上げされたら」）。

4. 設備を交換してから売る？現状を説明して売る？

売却するときは、故障した設備を交換してから査定を受ける方法と、不具合の状況を買主に説明したうえで売却条件を検討する方法があります。ただし、賃貸中の物件で修繕義務がある場合、売却予定だからといって修繕を放置してよいわけではありません。また、現状を説明して売るというのは故障を隠すことではなく、貸主の修繕義務がなくなるわけでもありません。

仮想例：交換して売る場合の売却価格を1,800万円（交換費用20万円）、現状を説明して売る場合を1,785万円と仮定すると、価格から交換費用を引いた額は1,780万円と1,785万円で、この条件では後者が5万円多くなります。ただし、仲介手数料などの差は含んでおらず、実際にどちらの条件で売れるかは分かりません。査定額に差が出る理由は「投資用ワンルームの査定額に差が出る理由」もご覧ください。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 設備が故障したワンルームを今売ると、いくら残る？

以下は説明用の仮想例です（家賃8.5万円と仮定）。実在の所有者・物件・成約金額ではありません。

項目	金額
売却価格	＋1800万円
ローン完済額	−1600万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−66万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−16万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.5万円の6か月分）	−51万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	63万円

1800万円−1600万円−66万円−16万円−51万円−3万円−1万円＝63万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は200万円ですが、諸費用を引いた手残りは63万円です。売却前に設備を交換する場合は、その費用（仮に20万円なら手残りは43万円）も別にかかります。

6. 設備を交換して保有するか、今売るか

比較項目	保有を続ける場合	今売却する場合
設備の修繕	修繕義務と交換費用を確認	引渡しまでの義務と売却条件を確認
毎月の収支	家賃とローン返済などが続く	決済後は保有中の収支が終わる
将来の設備交換	今後の交換費用を見込む	引渡し時の設備の状態を整理
ローン	元本の返済が進む	完済額と一括返済手数料を確認
売却価格	将来の価格は不確定	現時点の査定条件を確認

一度交換しても将来の修繕費がなくなるわけではありませんが、交換が必要になったことだけで保有に向かないと判断することもできません。故障が退去につながった場合は空室中の負担も確認します（「空室になったら」）。比べ方は「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームの給湯器交換はオーナー負担ですか？

貸主が備え付けた設備が通常の使用の中で故障した場合は、原則として貸主が修繕を行うことになります。ただし、設備の所有関係、故障の原因、賃貸借契約の内容によって異なります。

Q2. エアコンが故障した場合、入居者に交換費用を請求できますか？

故障の原因と契約条件によって異なります。通常の損耗や経年劣化による故障を、当然に借主の負担とすることは適切ではありません。

Q3. 給湯器の交換費用が高いなら、ワンルームを売却した方がいいですか？

交換費用だけで売却を決める必要はありません。現在の収支、今後の修繕費、売却価格、ローン残債を比べてください。

Q4. 築20年以上のワンルームは、設備が次々に壊れますか？

築年数だけでは判断できません。過去の設備交換の履歴、現在の状態、使用状況を確認する必要があります。

Q5. 給湯器が壊れたまま投資用ワンルームを売れますか？

故障の状況を買主に説明したうえで売却条件を検討することは考えられます。ただし、賃貸中であれば貸主としての修繕義務があり、売却予定だからといって修繕を放置してよいわけではありません。

Q6. 設備を交換してから売れば、交換費用を回収できますか？

回収できるとは限りません。交換する場合としない場合の査定条件と、必要な費用を比べる必要があります。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

設備の故障は、修理費だけでなく、その後の年間収支を見直すきっかけになります。給湯器やエアコンの交換見積りが出た時点で、今売った場合の手残りもあわせて確認しておくと、交換して持ち続けるか、売るかを同じ表で比べられます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

交換費用を含めた収支と、今売った場合の手残りを確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。