投資用ワンルームは繰上げ返済と売却どっちがいい？返済額・利息・手元資金を比較

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームにまとまった資金を繰上げ返済することと、物件を売却することは、目的が異なる選択肢です。繰上げ返済は元本や将来の利息負担を減らす方法ですが、必ずしも毎月の返済額が減るとは限りません。

売却は物件とローンを整理する方法ですが、仲介手数料や一括返済手数料などがかかり、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。現在の収支、金利と残りの期間、手元資金、現在の査定価格を比べて判断しましょう。

「投資用マンションのローンを繰上げ返済した方がいい？」「300万円を返済に使うか、売却するか迷っている」「繰上げ返済しても意味がないと言われたけれど本当？」。この記事では、投資用ワンルームの繰上げ返済の基本的な仕組みと、売却との比べ方を解説します。

1. 繰上げ返済には2つの方法がある

繰上げ返済とは、通常の返済とは別に、ローン元本の一部または全部を予定より早く返すことです。一部繰上げ返済には一般に、返済期間を短くする方法と、毎月の返済額を減らす方法があり、住宅金融支援機構の賃貸住宅融資の案内でも紹介されています。ただし、同機構の制度がすべての投資用ワンルームのローンに当てはまるわけではありません。使える方式、最低金額、申込期限、手数料は金融機関や契約によって異なります。

比較項目	期間短縮型	返済額軽減型
主な目的	返済期間を短くする	毎月の返済額を減らす
毎月の返済額	原則として大きく変わらない	減る場合がある
返済期間	短くなる	原則として変わらない
利息負担	将来の利息を減らす効果	将来の利息を減らす効果
毎月の現金収支	すぐには改善しない場合がある	改善する場合がある

変動金利のローンでは、将来の金利の変更で返済額や利息負担が変わる場合があります（「金利が上がったら投資用ワンルームは売るべき？」）。

2. まず現在の毎月の収支を確認する

以下は説明用の仮想例です。実際の所有者・物件・金融機関の返済条件ではありません。ローン残債1,700万円、年利2％、残り20年、元利均等返済、金利が変わらないと仮定すると、毎月の返済額は概算で約86,000円です。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済（概算）	−86,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−8,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	−15,000円

毎月15,000円、年間180,000円の持ち出しです。ただし返済の一部は元本の返済なので、現金の赤字がそのまま同じ額の損失というわけではありません。一方で、元本返済の分も現金が手元から出ていくのは事実です。現金収支と元本の減少は分けて確認します。

3. 300万円を繰上げ返済すると、何が変わる？

返済額軽減型の場合（仮想条件での概算）：残債が1,400万円になり、年利2％・残り20年・元利均等返済が変わらなければ、毎月の返済額は約86,000円から約70,800円へ、約15,200円減ります。先ほどの収支に当てはめると、毎月15,000円の赤字がほぼ均衡になります。ただし、これは300万円の現金を使うことと引き換えで、手数料や金利の変更、実際の返済方法によって結果は変わります。この数字は仮想条件による概算で、金融機関の返済予定表ではありません。

期間短縮型の場合：毎月の返済額は原則として変わらず、残りの返済期間が短くなります。繰上げ返済の直後の収支は返済額軽減型ほど改善しない場合がありますが、総支払利息を減らす効果が期待できます。何年短くなり、利息がいくら減るかは金融機関の返済シミュレーションで確認してください。

参考までに、300万円×年2％＝年6万円は単純な利息相当額で、実際の利息の軽減額ではありません。正確な差は返済予定表で比べる必要があります。

4. 繰上げ返済の前に確認したい5つの条件

一部繰上げ返済ができるか：使える方式、最低金額、申込期限。投資用ローンは住宅ローンと条件が異なる場合があります。
手数料・違約金：金融機関、借入時期、契約内容によって異なります。
金利は固定か変動か：変動金利では将来の返済額や利息負担が変わる場合があります。
返済後に必要な現金が残るか：空室、設備交換、修繕積立金の増額などに備える資金を考えます（「設備が壊れたら」「修繕積立金が値上げされたら」）。
近いうちに売却する可能性があるか：繰上げ返済で売却時の完済額は減りますが、先に使った現金が利益になったわけではありません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 繰上げ返済せずに売却した場合、いくら残る？

以下は説明用の仮想例です（売却前のローン完済額1,700万円、家賃9万円と仮定）。

項目	金額
売却価格	＋2000万円
ローン完済額	−1700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9万円の6か月分）	−54万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	152.4万円

2000万円−1700万円−72.6万円−17万円−54万円−3万円−1万円＝152.4万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は300万円ですが、諸費用を引いた手残りは約152万円です。仮に先に300万円を繰上げ返済すると売却時の完済額は減りますが、預金も300万円減っているため、売却時の手残りが増えた分を利益と考えることはできません。繰上げ返済の手数料、利息の軽減額、売却までの期間も含めて比べます。

6. 繰上げ返済と売却を同じ物差しで比べる

比較項目	繰上げ返済して保有	今売却する
手元の現金	繰上げ返済額の分だけ減る	売却の手残り（不足額）が確定に近づく
毎月の返済額	返済額軽減型なら減る場合がある	決済後はそのローンの返済が終わる
将来の利息	減らせる可能性がある	売却後は発生しない
家賃収入	続く可能性がある	売却後はなくなる
管理・修繕費、空室・故障	保有中は負担が続く	売却後は原則として終わる
売却価格の変化	将来の価格は不確定	現時点の査定条件で検討

保有を続ける方針で利息負担を減らしたい場合は繰上げ返済が比較の対象になりますが、返済後も空室や設備交換に対応できる現金が残るかを確認します。保有の目的が変わった、毎月の赤字や将来の修繕負担を減らしたいという場合は売却が比較の対象になります。売却価格と完済額の関係によっては自己資金が必要になることもあります（「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？」）。比べ方は「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションの繰上げ返済は意味がないのですか？

意味がないとはいえません。元本や将来の利息を減らす効果が期待できます。ただし手元の資金が減るため、保有方針や資金計画とあわせて判断する必要があります。

Q2. 期間短縮型と返済額軽減型はどちらが得ですか？

目的によって異なります。毎月の収支を改善したいなら返済額軽減型、返済期間を短くしたいなら期間短縮型が比較の対象になります。実際の利息の軽減額や手数料は金融機関に確認してください。

Q3. 300万円を繰上げ返済すると毎月いくら減りますか？

残債、金利、残りの返済期間、返済方式によって異なります。本記事の仮想例（残債1,700万円・年利2％・残り20年・元利均等返済）では、返済額軽減型に充てると月の返済額が約15,200円減る計算です。

Q4. 繰上げ返済するより、ワンルームを売却した方がいいですか？

どちらが有利かは現在の収支と売却条件によります。繰上げ返済による利息の軽減、手元資金の減少、売却後の手残り、将来の保有負担を比べてください。

Q5. 投資用ローンを繰上げ返済すると手数料はかかりますか？

手数料や違約金がかかる契約もあります。金融機関、借入時期、契約内容、繰上げ返済の方式によって異なるため、契約書や金融機関の案内を確認してください。

Q6. 繰上げ返済した後にワンルームを売ると、得になりますか？

必ず得になるわけではありません。売却時のローン残債は減りますが、先に現金を使っているため、その支出も含めて比べる必要があります。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

繰上げ返済を検討するときは、金融機関の返済予定表と、今売った場合の手残りを同じ時点で並べて比べることをおすすめしています。繰上げ返済に使える資金の額が決まっている場合は、その金額を前提に比べると判断しやすくなります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

繰上げ返済と比べるために、今売った場合の手残りを確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。