投資用ワンルームは持ち続けると得？毎月赤字でも分かる「今売る」と「5年後に売る」の計算方法

最終更新日：2026年10月27日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームマンションは、毎月赤字だから必ず売却した方がよいとは限りません。

売却と保有継続のどちらが有利かは、現在の売却価格、ローン残債、毎月の収支、今後の費用、将来の売却価格によって変わります。

判断するときは「今売却した場合の手残り」と「保有を続けた場合の収支・ローン残債・将来の手残り」を数字で並べて比較することが重要です。ローン完済まで持ち続ければ必ず得になるわけでもありません。

「毎月1万円ほど持ち出しているが、ローンは減っているから持ち続けた方がいいのか」「今売ると損をする気がするが、5年後まで待つ方が得なのか分からない」。こうした疑問を持つ投資用ワンルームの所有者に向けて、今売る場合と数年後に売る場合を計算で比較する方法を解説します。

「売れる状態か」「売るべき状態か」という判断の全体像は、別記事「投資用ワンルームは今売るべき？残債・手残り・収支で考える売却判断」で説明しています。本記事では、毎月赤字の物件を例に、売却と保有継続の損得を数字で比べることに絞ります。

1. 売却と保有継続を比較する5つの判断軸

投資用ワンルームを売るか持ち続けるかは、次の5項目を確認すると整理しやすくなります。

比較項目	今売却する場合	保有を続ける場合
① 毎月の収支	売却後は原則として対象物件の収支がなくなる	家賃収入とローン・管理費等の支払いが続く
② 残債と売却価格の差	現在の価格でローンを完済できるか確認	返済で残債は減るが、物件価格も変化する
③ 修繕・家賃下落リスク	原則として売却後の保有リスクを負わない	空室、家賃下落、修繕費増額などに対応する
④ 税金	譲渡所得に応じて税金が発生する場合がある	保有中の不動産所得や固定資産税等を考慮する
⑤ 出口時期	現在の売却条件を基準に判断	将来の売却価格・残債・費用を予測する必要がある

これらは別々に見るのではなく、組み合わせて考える必要があります。例えば、現在は月1万円の赤字でも、ローン元本が毎月4万円減っている物件と、毎月1万円しか減っていない物件では、将来の残債が大きく異なります。一方、元本返済が進んでいても、修繕積立金の値上がりや家賃下落によって、保有の負担が増える可能性があります。

判断の出発点は「今の売却価格」

保有継続の判断には、現在いくらで売れる見込みなのかを知ることが欠かせません。購入時の価格だけを基準にすると、現在の市場価値を見落としてしまいます。現在の想定売却価格とローン残債を確認し、諸費用を差し引くことで、今売却した場合の手残りや不足額を計算できます。

計算方法は、関連記事「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」で詳しく解説しています。

2. 毎月赤字でも、保有する意味はある？

投資用ワンルームの月々の収支は、基本的に次のように計算します。

毎月の現金収支＝家賃収入−ローン返済額−管理費・修繕積立金−その他の支出

その他の支出には、賃貸管理手数料、固定資産税・都市計画税、保険料などが含まれます。例えば、次のような状態を考えます。

家賃収入：月80,000円
ローン返済：月75,000円
管理費・修繕積立金：月13,000円
固定資産税・保険料等の月割り：月5,000円

この場合、80,000円−75,000円−13,000円−5,000円＝−13,000円となり、毎月13,000円、年間では156,000円の持ち出しです。ただし、これだけで保有が不利だとは断定できません。

ローン返済には「元本」と「利息」がある

ローン返済額75,000円のうち、仮に毎月35,000円が元本の返済に充てられているとします。その場合、年間の元本減少額は42万円です。毎月13,000円の現金が出ていく一方で、ローン元本は減っています。現金収支の赤字と、資産と負債の差の変化は分けて考える必要があります。

ただし、元本が減った金額をそのまま利益として足してはいけません。物件価格が下落すれば、元本返済による改善が相殺されることがあるからです。

また、ローンの元本部分は原則として不動産所得の必要経費にはなりません。税務上は減価償却費や借入金利息などを別途計算するため、現金収支と課税所得は一致しません。

3. 計算例｜今売る場合と5年間保有する場合

ここからは、同じ物件について「今売却する場合」と「5年間保有してから売却する場合」を比較します。

以下の金額はすべて説明用の仮想例です。実際の相談者、所有物件、成約実績を示すものではありません。

物件の条件

項目	仮定する金額
現在の想定売却価格	1,800万円
現在のローン残債	1,650万円
売却諸費用	70万円
家賃収入	月8万円
ローン返済額	月7.5万円
管理費・修繕積立金	月1.3万円
税金・保険料等の月割り	月0.5万円
ローン元本の減少額	月3.5万円と仮定

売却諸費用70万円は仲介手数料等を含む概算の仮定額です。実際の金額は売買条件や手続内容によって異なります。

ケースA：今すぐ売却する

1,800万円−1,650万円−70万円＝80万円

今売却すれば、ローン返済と売却諸費用の支払い後に約80万円が残る計算です（譲渡所得税や個別の精算金などを考慮する前の金額）。売却すれば、その後は毎月の赤字や将来の空室・修繕費増額などの保有リスクを原則として負わなくなります。

ケースB：5年間保有してから売却する

家賃や返済額、管理費などが変わらなければ、毎月13,000円の赤字が続きます。

5年間の持ち出し：13,000円×60か月＝78万円
5年間の元本減少：35,000円×60か月＝210万円
5年後のローン残債：1,650万円−210万円＝1,440万円
5年間の臨時の設備交換・修繕費：合計30万円と仮定

将来も売却価格が1,800万円、売却諸費用が70万円で変わらない場合、

5年後の売却時の手残り：1,800万円−1,440万円−70万円＝290万円
保有期間中の支出を差し引くと：290万円−78万円−30万円＝182万円

今売却する場合の80万円と比べると、単純計算では102万円多くなります。

ただし、これで5年保有が得だと確定するわけではありません。80万円は今受け取れるお金であり、182万円は5年間の持ち出しを経た将来の金額です。受取時期が違うため、厳密にはお金の時間的価値や、今売却した資金の運用機会なども考慮する必要があります。また、家賃、金利、管理費、元本返済額が一定という仮定も、実際には変わる可能性があります。

5年後に売却価格が150万円下がったら？

5年後の売却価格が1,650万円になったと仮定すると、

1,650万円−1,440万円−70万円＝140万円
140万円−78万円−30万円＝32万円

となり、単純計算では今売却する場合の80万円を下回ります。

比較項目	今売却	5年保有・価格横ばい	5年保有・150万円下落
売却価格	1,800万円	1,800万円	1,650万円
売却時の残債	1,650万円	1,440万円	1,440万円
売却諸費用	70万円	70万円	70万円
保有期間の赤字	なし	78万円	78万円
臨時修繕費	なし	30万円	30万円
差引後の金額	80万円	182万円	32万円

※いずれも仮想例です。譲渡所得税、税引後の保有収支、資金の時間的価値などは反映していません。将来の売却価格や費用を保証するものではありません。

この例で注目すべきなのは、5年間でローン元本が210万円減っても、売却価格の下落や保有費用によって、その効果が相殺され得ることです。売却か保有継続かの判断は、ローン残債だけでは決められません。

売却時期で税率が変わる「5年」の区切り

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税率は所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得（税率は所得税・住民税等を合わせて約20%）、5年以下なら短期譲渡所得（同約39%）です。

ただし、譲渡所得は売却価格から取得費（建物部分は減価償却後の金額）や譲渡費用を差し引いて計算し、利益が出なければこの税金はかかりません。売却時期を比較するときは、自分の物件で譲渡所得が出るかどうかを先に確認しましょう。

変動金利が上がった場合の返済額と元本の減り方の変化は、「金利が上がったら投資用ワンルームは売るべき？」で解説しています。

今の数字で確認したい方へ：手残り試算で、今売った場合の手残り（税金を引く前）と、持ち続けた場合の毎月の負担を1分ほどで比べられます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 保有が向くケース・売却が向くケース

すべての投資用ワンルームに共通する正解はありません。物件の状況によって、保有継続を検討しやすい場合と、売却の検討を優先した方がよい場合があります。

保有継続を検討しやすいケース

現在の赤字が小さく、長期的な支出に無理なく対応できる
入居需要が比較的安定しており、家賃下落リスクを許容できる
ローン元本の返済が進み、将来の残債が着実に減る見込みがある
管理組合の長期修繕計画や積立金の状況を確認できている
将来の空室や設備交換費用も含めた収支を試算している
急いで売却する必要がなく、複数の出口時期を比較できる

これらに該当しても、保有を続ける方が必ず有利になるわけではありません。

売却を優先して検討したいケース

毎月の赤字が家計に大きな負担となっている
今後の修繕積立金の値上がりや設備更新への不安が大きい
周辺の家賃相場が下落し、収支がさらに悪化する可能性がある
金利上昇による返済負担の増加が心配
現在の売却価格なら残債や諸費用を賄える見込みがある
複数戸を所有しており、全体の赤字や資金負担を減らしたい

売却の検討と、すぐに売却を決定することは別です。まず現在の売却価格を把握し、保有を続けた場合の数字と比較するだけでも判断材料になります。

5. 売却・保有の判断を誤りやすい5つのポイント

① 毎月の赤字だけで判断する

月1万円の赤字でも、ローン元本がどの程度減っているかで状況は異なります。反対に、毎月黒字でも、大規模修繕や空室によって収支が悪化する場合があります。少なくとも年間の収支とローン返済予定表を確認しましょう。

② ローン残債だけを見る

「あと何年で完済するか」だけを見ても、将来の損得は分かりません。将来の物件価格が下がれば、残債が減る効果が小さくなることがあります。現在の売却価格と将来の想定価格を並べて比較する必要があります。

③ サブリースの家賃保証を固定収入と考える

サブリース契約で一定の賃料が支払われる仕組みでも、将来の保証賃料が変わらないとは限りません。賃料改定や免責期間、修繕負担、解約条件なども確認が必要です。保有継続を検討する場合も、保証賃料が下がった場合の収支を計算しておきましょう。

契約書で確認すべき条項は「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法」で解説しています。

④ 購入価格にこだわりすぎる

購入時に支払った金額はすでに発生した支出です。今後の売却・保有の判断は、現在の市場価値と将来の収支を基準に比べます。この考え方は「今売るべきかの判断方法」の記事でも詳しく触れています。

⑤ 税務上の赤字と現金の赤字を混同する

不動産所得の税務計算には、減価償却費や借入金利息などが関係します。減価償却費は毎月の現金支出とは異なり、一方でローン元本の返済は原則として必要経費にはなりません。また、ローン残債が売却価格を上回る場合でも、税務上の譲渡所得が発生することがあります。現金収支、ローン残債、税務上の損益は、それぞれ別の数字として確認しましょう。

見直しのきっかけ別に確認したい場合

6. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームが毎月赤字です。売った方がいいですか？

毎月赤字という理由だけで、売却が有利だとは判断できません。年間の持ち出し、ローン元本の減少、今後の修繕費、将来の売却価格を比較する必要があります。家計への負担が大きい場合は、売却を優先して検討することも選択肢です。

Q2. ローン完済まで持てば得になりますか？

必ずしも得になるとは限りません。完済までに支払う利息や管理費、修繕積立金、税金、空室による収入減少を考慮する必要があります。完済時に資産が残っていても、それまでの累計支出が大きければ、期待した投資成果にならない場合があります。

Q3. 残債割れしていても、持ち続けない方がよい場合はありますか？

あります。今後の持ち出しや物件価格の下落が大きくなると見込まれる場合は、早めの売却を検討する意味があります。ただし、通常の売却ではローン完済と抵当権抹消が必要となるため、売却時の不足額も確認しなければなりません。

Q4. 売却と保有を比較するには、何年先まで計算すればいいですか？

まずは1年後、3年後、5年後など、複数の時点を比較すると整理しやすくなります。それぞれについて、ローン残債、年間収支、修繕費、想定売却価格を確認します。将来の価格は予測でしかないため、横ばいだけでなく下落するケースも比較するとよいでしょう。

Q5. 不動産会社に相談する前に、自分で比較できますか？

概算であれば可能です。家賃、ローン返済額、管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン残債、現在の想定売却価格が分かれば、基本的な比較を始められます。ただし、売却価格の妥当性や税額、将来の支出については追加確認が必要です。

7. まずは「今売る場合」と「持ち続ける場合」の数字を並べる

売却するか、保有を続けるか。どちらかをすぐに決める必要はありません。最初に取り組みたいのは、次の数字を整理することです。

現在のローン残債
現在の想定売却価格と売却諸費用
毎月の家賃収入と支出
ローン返済額のうち元本に充てられている金額
今後の修繕費や家賃下落の可能性
1年後・3年後・5年後の想定残債と売却価格

特に、将来の売却価格は不確実です。「価格が変わらない場合」「少し下がる場合」「大きく下がる場合」を比較すると、どの条件で売却と保有の優劣が変わるのかを整理できます。

8. 現場からの補足

ご相談では、売却を前提にせず、まず「今売った場合の手残り」と「持ち続けた場合の数字」を並べるところから始めます。数字を並べてみると、売るか持つかの前に「いつまでに決めればいいか」が見えてくる方が多いです。

売り時と価格の決め方を確認する

売却を考え始めた方からよく寄せられる疑問は、「売却を考え始めた方へ｜よくある疑問10」にまとめています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年10月27日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事は投資用ワンルームの売却・保有の判断に関する一般的な情報を整理したものです。記事中の物件条件、家賃、ローン残債、売却価格、修繕費などはすべて計算方法を説明するための仮想例であり、実際の相談事例や成約実績ではありません。将来の不動産価格、収益、税引後の損益を保証するものではありません。実際の判断には個別の契約内容、金融機関の返済条件、税務上の取扱い等の確認が必要です。税務については必要に応じて税理士等にご確認ください。