投資用マンションの売却価格は誰が決める？査定額・売出価格・成約価格の違い

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

売出価格を最終的に判断するのは、不動産会社ではなく売主です。

査定額をうのみにするのでも、希望だけで決めるのでもなく、根拠とローン完済後の手残りを確認してから決めることが大切です。

「投資用マンションの売却価格は、不動産会社に決めてもらうものですか？」

売却を考え始めたとき、査定額をそのまま売出価格にすればよいのか、自分の希望金額を伝えてもよいのか、迷うことがあります。

不動産会社から2,000万円と査定されたら、2,000万円で売り出すしかないのでしょうか。

もう少し高い金額を希望した場合、売却活動に影響するのでしょうか。

査定額は不動産会社の価格の見立て、売出価格は売主が判断して設定する価格、成約価格は売主と買主が合意する価格です。

この3つは同じではありません。

投資用ワンルームでは、現在の家賃や賃貸借契約、想定する買主、売却までの期間なども価格設定に関係します。

この記事では、売主が価格を決めるときの考え方と、提示された査定額をどう活用するかを整理します。

1. 査定額・売出価格・成約価格は何が違う？

最初に、3つの価格を分けて考えます。

価格の種類	意味	誰が決める・判断するか
査定額	不動産会社が物件の条件等から示す価格の見立て	不動産会社が査定する
売出価格	購入希望者に向けて提示する販売価格	売主が判断する
成約価格	売買契約で合意した価格	売主と買主の合意で決まる

例えば、不動産会社の査定額が2,100万円でも、売主が2,200万円での売出しを希望する場合があります。

その価格で売り出すことを不動産会社と協議することは可能です。

ただし、2,200万円で売り出したからといって、その金額で買主が見つかるとは限りません。

逆に、査定額を下回る価格でしか売れないと決まっているわけでもありません。

不動産会社は査定額の根拠を説明する

宅地建物取引業法では、不動産会社が媒介価額について意見を述べる場合、その根拠を示すことが求められています。

つまり、単に「この物件は2,100万円です」と数字だけを聞くのではなく、なぜその金額と考えたのか確認することが重要です。

参考：国土交通省｜媒介価額に関する意見の根拠の明示義務

2. 不動産会社の査定を参考にする？自分の希望価格を出す？

売主が売出価格を考えるときには、不動産会社の査定を参考にする方法と、自分の希望を伝えて協議する方法があります。

どちらか一方だけが正しいわけではありません。

査定額を基準にする場合

不動産会社が調べた取引事例、現在の賃料、管理費・修繕積立金、築年数などの条件をもとに価格を検討します。

査定の前提が実際の物件状況と合っているか確認することが重要です。

希望価格を伝える場合

売主が希望する金額を伝え、それがどのような条件で実現可能と考えられるか、不動産会社と協議します。

例えば、急いで売却する必要がない場合には、希望価格から売り出す方法も検討できます。

ただし、希望価格が査定額より高い場合は、購入希望者の反応や売却までの期間についても考える必要があります。

価格を決める前に確認したいこと

確認項目	考える内容
売主の希望	いくらで売却したいか
査定の前提	現在の家賃・物件条件が反映されているか
売却方法	仲介を想定するか、直接買取等も比較するか
売却期限	いつまでに決済する必要があるか
ローン完済額	価格から完済額・諸費用を引くとどうなるか
売出価格の変更	どのような状況で見直すか

売出価格は、売主の希望と不動産会社が示す根拠を踏まえ、納得して決めることが大切です。

→ 査定額が会社によって違う理由

→ 他社の査定額で迷ったときの考え方

3. 投資用ワンルームの査定額にはどんな前提がある？

投資用ワンルームの場合、同じ物件でも査定の前提によって価格が異なる場合があります。

例えば、現在の家賃を基にしているのか、将来の募集家賃を想定しているのかという違いです。

また、仲介で購入希望者を探すことを前提とする場合と、直接買取の提示額では、数字の意味が異なります。

仮想例｜家賃から価格を逆算する

月額家賃90,000円、年間家賃108万円の物件を仮定します。

表面利回りは「年間家賃÷物件価格×100」で計算できます。

反対に、仮定した利回りから物件価格を逆算することもできます。

仮定した表面利回り	計算上の価格
4.5％	2,400万円
5.0％	2,160万円
5.5％	約1,964万円

この4.5〜5.5％は、計算方法を説明するための完全な仮定です。実際の市場利回りを示すものではありません。

また、表面利回りは管理費・修繕積立金などの費用を差し引く前の指標です。

買主が評価する金額は、賃貸借契約、管理費等、物件の状態、資金調達条件などによっても変わります。

したがって、表面利回りだけで売却価格を断定することはできません。

→ 投資用ワンルームの売却価格が決まる条件

4. 売出価格はいつ下げる？反響が少ないときの確認方法

売り出した価格で購入希望者が見つからない場合、価格の見直しを考えることがあります。

しかし、反響が少ないという理由だけで、直ちに値下げすべきとは限りません。

まず、反響が少ない理由を整理します。

売出価格を見直す前に確認すること

① 物件情報は購入検討者に届いているか

適切な販売経路で物件情報が紹介されているか確認します。

② 現在の家賃や管理費が正しく伝わっているか

投資用ワンルームでは、賃料や管理費・修繕積立金が買主の判断材料になります。

情報の不足や誤りがないか確認します。

③ 問い合わせや購入申込みはあるか

単に閲覧数が少ないのか、問い合わせはあるが条件が合わないのかでは、検討する内容が異なります。

④ 近い条件の物件と比較してどうか

同じエリア・築年数・面積・賃貸条件の物件が、どのような価格で募集・取引されているかを確認します。

⑤ 売却期限はあるか

住宅購入などで既存の投資用ローンの完済期限が決まっている場合には、価格と決済日を一緒に考える必要があります。

→ 投資用マンションの売却期間

値下げを判断するタイミング

価格を見直す時期に、一律の正解はありません。

売却活動を始める前に、どのような反響があったら価格や条件を再検討するか、不動産会社と話しておく方法があります。

例えば、問い合わせがほとんどない場合、問い合わせはあるが申込みに至らない場合、購入申込みがあるが価格条件が異なる場合では、判断が変わります。

また、価格を変更する場合も、売主が内容を理解して判断することが重要です。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 査定額2,100万円・売出価格2,200万円なら、手元にいくら残る？

売出価格を決める際には、ローン完済額と諸費用も確認しておきたいところです。

完全な仮想例｜毎月の現金収支

以下は説明用の完全な仮想例です。実在する査定・売買契約・相談者の数字ではありません。

項目	月額
家賃収入	＋85,000円
ローン返済	−75,000円
建物管理費	−7,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−11,000円

この条件では月11,000円、年間132,000円の現金持ち出しです。

ローン返済には元本返済が含まれるため、現金の持ち出し額がそのまま投資全体の損失になるわけではありません。

完全な仮想例｜査定額・売出価格・成約価格

次のような条件を仮定します。

価格の種類	金額
不動産会社の査定額	2,100万円
売主が設定した売出価格	2,200万円
最終的に合意した成約価格	2,150万円

これらはすべて仮想の数字です。査定額2,100万円の物件が2,150万円で成約できると示すものではありません。

成約価格を2,150万円と仮定して、決済時の手残りを計算します。

項目	金額
売却価格	＋2,150万円
ローン完済額	−1,900万円
仲介手数料（税込・通常上限計算）	−77.55万円
ローン一括返済手数料（残債1％と仮定）	−19万円
集金代行解約手数料（仮定：集金代行手数料月3,300円の6か月分）	−1.98万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
印紙税（軽減税率適用の紙の契約書）	−1万円
決済関連費用差引後の手残り	147.47万円

計算式：

2,150万円−1,900万円−77.55万円−19万円−1.98万円−3万円−1万円＝147.47万円

仮に2,100万円で成約した場合、ほかの条件を同じとすると、手残りは99.12万円です。

成約価格が50万円違うと、仲介手数料の差も含め、この仮想例では手残りが48.35万円違います。

ただし、2,150万円で売却できるか、2,100万円で売却できるかは、売出価格だけでは判断できません。

費用の計算条件

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」という通常の税込上限額で試算しています。

ローン一括返済手数料は残債の1％と仮定しています。実際には金融機関、借入時期、契約内容によって異なります。

集金代行の解約手数料は、集金代行手数料（月3,300円と仮定）の6か月分として計算しています。契約によって「集金代行手数料の6か月分」のように少額で済む場合もあれば、「家賃の6か月分」のように大きくなる場合もあります。また、サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が発生しないパターンもあります。

抵当権抹消関連費用3万円も仮定額です。

印紙税1万円は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される紙の不動産売買契約書を前提としています。

家賃・敷金・管理費・固定資産税等の精算、譲渡所得税、売却までの保有費用は含めていません。

→ 売却費用と手残りの詳しい説明

6. 売出価格に納得できなければ、今は売らない選択もある

査定額と希望価格に差がある場合でも、すぐに結論を出す必要はありません。

現在の物件収支と売却手残りを比較して判断できます。

比較項目	今売り出す場合	保有を続ける場合
価格	現在の売出条件を設定	将来価格は不確定
売却活動	買主の反響・申込みを確認	現時点では行わない
家賃収入	決済までの条件を確認	入居が続けば収入を得られる
ローン	決済時の完済額を確認	返済を継続
修繕費	引渡しまでの条件を確認	将来も負担する
手元資金	成約価格と諸費用で決まる	保有中の現金収支によって変化

現在の毎月の現金収支に対応でき、将来の修繕費や空室リスクも踏まえて保有したい場合は、持ち続けることも考えられます。

一方、希望する売却条件がある場合は、査定額とその根拠を確認し、どのような売出価格にするか検討できます。

「不動産会社の査定を信じるか、自分の希望を優先するか」という二者択一にする必要はありません。

双方の条件を整理し、価格を決めることが重要です。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションの売却価格は誰が決めるのですか？

売出価格は売主が判断します。不動産会社は査定額やその根拠を説明し、売主が価格を検討するための情報を提供します。成約価格は、最終的に売主と買主の合意で決まります。

Q2. 査定額より高い価格で売り出してもいいですか？

不動産会社と売出条件を協議することはできます。ただし、希望価格で買主が見つかる保証はないため、査定根拠や売却期限も確認してください。

Q3. 査定額と売出価格は同じですか？

同じではありません。査定額は不動産会社の価格の見立て、売出価格は売主が購入希望者に示す価格です。

Q4. 売出価格を途中で下げてもいいですか？

価格の変更を検討することはできます。その際は、購入希望者の反響、募集条件、売却期限などを確認し、売主が判断することが重要です。

Q5. 高い査定額を出した不動産会社に依頼した方がいいですか？

査定額の高さだけで判断する必要はありません。現在の家賃や売却方法、売却期間など、どのような前提で価格が示されているかを確認してください。

Q6. 売却価格を決められない場合は、まだ売らなくてもいいですか？

保有を続けることも選択肢です。現在の毎月の収支、ローン残債、今後の保有費用、売却条件を比較して判断できます。

売り時と価格の決め方を確認する

8. 現場からの補足

当社では、LINEで概要を伺い、試算をしたうえで、必要であれば面談しています。査定額だけを見るのではなく、ローン完済額や諸費用を差し引いた手残りまで確認してから売出価格を考えることをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

今の家賃と管理費から、価格ごとの手残りを確認できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。