投資用ワンルームの売り時はいつ？購入3年・5年・10年の残債と売却価格を比較

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームの売り時は、購入からの年数だけでは決まりません。現在の売却価格、ローン完済額、売却諸費用、保有を続けた場合の収支を並べて判断します。

税率が下がる「5年超」は、購入から満5年ではなく、売却した年の1月1日時点で判定されます。

「投資用ワンルームは、購入して何年経ったら売るのがいい？」

購入から数年が経ち、売却を考え始めたときに気になるのが「売り時」です。

購入後3年では早すぎるのか。5年経てばローン残債を下回らずに売れるのか。長期譲渡所得になるまで待った方がよいのか。

毎月のローン返済は続けていても、最新の残債を把握していない場合や、購入時の収支計画をしばらく確認していない場合もあるでしょう。

投資用ワンルームの売り時は、購入からの年数だけでは決まりません。

確認したいのは、現在の売却価格、ローン完済額、売却諸費用、そして保有を続けた場合の収支です。

税金も重要ですが、売却時に手元資金が残るかどうかとは別に計算する必要があります。

1. 投資用ワンルームの売り時は「購入後何年」で決まる？

投資用ワンルームの売却を考えるとき、購入からの経過年数は判断材料になります。

ローンを返済していれば元本が減っている可能性があり、購入時より現在の完済額が少なくなっている場合もあります。

一方、不動産の売却価格は、家賃、賃貸借契約、築年数、管理状態、購入希望者の条件などによって変わります。

そのため、残債が減っているからといって、売却時の手残りが必ず増えるとは限りません。

現場での考え方

株式会社煌海プロパティでは、購入からの年数だけで判断せず、現在の売却価格とローン完済額を比較しています。

現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。

これは当社の現場での経験に基づく見方であり、すべての地域・物件に当てはまる統計や、売却価格の保証ではありません。

また、売却価格がローン残債を上回ることと、諸費用まで含めて不足なく売却できることは別です。

売り時を考える3つの基準

基準	確認すること
現在の売却条件	いくらで売却できる可能性があるか
ローンと諸費用	完済額と売却費用を差し引いていくら残るか
保有継続の条件	毎月の収支、元本返済、今後の修繕負担

この3つをそろえることで、今売る場合と数年後まで保有する場合を比較できます。

2. 新築で買ったか、中古で買ったかでも売り時は変わる

同じ築年数・同じ立地の物件であっても、購入したときの価格やローンの組み方によって、売却時の条件は違います。

新築で購入した場合

新築ワンルームの販売価格には、物件そのものの価格に加えて、販売に関係するさまざまな費用なども含まれています。

そのため、購入直後に中古物件として売却する場合、購入価格と中古市場での評価に差が出る可能性があります。

ただし、すべての新築ワンルームが購入直後に大きく値下がりするという意味ではありません。

実際の差は購入価格、立地、賃貸条件、売却時の市場状況によります。

中古で購入した場合

中古物件では、購入時点ですでに中古市場での取引価格や賃料収入などを基に評価されている場合があります。

ただし、中古だから残債割れしにくいと一律に判断できるわけではありません。

購入時にいくら支払い、どれくらい借り入れたかが重要です。

同じ売却価格でも結果が違う

比較条件	物件A	物件B
現在の売却価格（仮定）	2,000万円	2,000万円
現在のローン完済額（仮定）	2,150万円	1,750万円
価格と完済額の差	150万円不足	250万円上回る

これは完全な仮想例です。新築と中古の実際の価格差を示すものではありません。

同じ2,000万円で売れる物件でも、ローン残債によって結果は400万円違います。

「どこに買ったか」と同時に、「いつ、いくらで買い、いくら借りたか」を確認する必要があります。

3. 購入3年・5年・10年でローン残債はどう減る？

ローン残債は、借入額、金利、返済期間、返済方法によって変わります。

ここでは元利均等返済の完全な仮想例で確認します。

完全な仮想例｜借入2,300万円・35年返済

以下は実在の物件や金融機関の融資条件ではありません。

当初借入額：2,300万円
金利：年2％で一定と仮定
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
ボーナス返済・繰上げ返済なし
毎月返済額：約76,190円

購入からの経過年数	ローン残債の概算	仮定した売却価格	売却価格と残債の差
2年	約2,207.4万円	2,100万円	約107.4万円不足
3年	約2,159.7万円	2,160万円	約0.3万円上回る
5年	約2,061.3万円	2,100万円	約38.7万円上回る
7年	約1,959.0万円	2,000万円	約41.0万円上回る
10年	約1,797.6万円	1,900万円	約102.4万円上回る

売却価格はすべて説明用の仮定です。実際の市場相場や将来の価格推移を示すものではありません。

この表では、購入3年後に残債とほぼ同額で売れる条件も、購入5年後に残債を上回る条件も設定しています。

ただし、その条件が実際に実現するかどうかは分かりません。

また、売却価格が残債を上回っても、仲介手数料などの費用が発生すれば手元資金が不足する可能性があります。

ローン残債の計算式や元本の減り方は、こちらで詳しく説明しています。

→ 購入して何年でローン残債が減る？

4. 「5年超で税率が下がる」は、いつから？

投資用ワンルームの売却でよく話題になるのが、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いです。

国税庁によると、土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって区分されます。

区分	売却した年の1月1日時点の所有期間	原則の税率
短期譲渡所得	5年以下	所得税30％、住民税9％
長期譲渡所得	5年超	所得税15％、住民税5％

復興特別所得税を含めた通常の合計税率は、短期39.63％、長期20.315％です。

ただし、税率を掛けるのは売却代金全額ではありません。

取得費や譲渡費用、建物の減価償却などを考慮した課税譲渡所得が計算の対象です。

仮想例｜2022年5月に購入した場合

2022年5月に購入した物件では、2027年5月を過ぎても、2027年中の売却は原則として短期譲渡所得の区分になります。

2027年1月1日時点では、所有期間が5年を超えていないためです。

一方、2028年中に売却する場合は、2028年1月1日時点で5年を超えているため、原則として長期譲渡所得となります。

税率の違いが関係するのは？

長期・短期の税率差が直接問題になるのは、課税される譲渡所得が生じる場合です。

仮に税務上の譲渡損失が生じているのであれば、税率の違いだけを理由に売却時期を遅らせる判断は適切とは限りません。

なお、ローン残債が多いことと、税務上の譲渡損失が生じることは同じではありません。

建物の減価償却費も関係するため、売却時に現金が不足しても、税務上は譲渡益が生じる可能性があります。

具体的な税務判断は税理士に確認してください。

→ 売却した翌年の確定申告と譲渡所得

参考：国税庁｜長期譲渡所得の税額計算

参考：国税庁｜短期譲渡所得の税額計算

年末が近い方へ：年内に売るか年明けに売るかで、長期・短期の区分が変わることがあります。年内に売るか、年明けに売るかで整理しています。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 購入5年後に残債以上で売れても、手元資金は残る？

先ほどの仮想例で、購入5年後に2,100万円で売れた場合を計算します。

まず、毎月の現金収支を確認します。

完全な仮想例｜保有中の月次収支

項目	月額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済（概算）	−76,190円
建物管理費	−8,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−8,190円

この条件では、月8,190円、年間98,280円の持ち出しです。

ただし、空室や設備交換、費用の改定は含めていません。

完全な仮想例｜購入5年後の売却

項目	金額
売却価格	＋2,100万円
ローン完済額（概算）	−2,061.3万円
仲介手数料（税込・通常上限計算）	−75.9万円
ローン一括返済手数料（残債1％と仮定）	−約20.6万円
集金代行解約手数料（仮定：集金代行手数料月3,300円の6か月分）	−1.98万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
印紙税（軽減税率適用の紙の契約書）	−1万円
決済関連費用差引後	約63.8万円不足

計算式：

2,100万円−2,061.3万円−75.9万円−約20.6万円−1.98万円−3万円−1万円＝約−63.8万円

この仮想例では、売却価格がローン残債を約38.7万円上回っています。

しかし、諸費用まで含めると約63.8万円の不足になります。

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」という通常の税込上限額で試算しています。

ローン一括返済手数料の残債1％は仮定です。実際の金額は金融機関、借入時期、契約内容によって異なります。

集金代行の解約手数料は、集金代行手数料（月3,300円と仮定）の6か月分として計算しています。契約によって「集金代行手数料の6か月分」のように少額で済む場合もあれば、「家賃の6か月分」のように大きくなる場合もあります。また、サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が発生しないパターンもあります。

抵当権抹消関連費用3万円も仮定額です。

印紙税1万円は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される紙の売買契約書を前提としています。将来の契約では制度の再確認が必要です。

家賃・敷金・管理費・固定資産税等の精算、譲渡所得税、売却までの保有費用は含めていません。

「残債以上で売れる」と「諸費用込みで不足なく決済できる」は、別々に確認する必要があります。

→ 売却費用と手残りの詳しい計算

6. 今売るか、持ち続けるかは何を基準に考える？

購入からの年数だけで判断するのではなく、現在売却する場合と、数年間保有を続ける場合を比較します。

比較項目	今売却する場合	保有を続ける場合
売却価格	現在の査定条件を確認	将来価格は不確定
ローン	現在の完済額を確認	返済が進み元本が減る可能性
毎月の収支	決済までの収支を確認	現金収支が続く
管理・修繕	決済時の精算等を確認	将来の費用を負担
税金	売却年の所有期間と譲渡所得を確認	将来の税制・取得費等を確認
手元資金	諸費用と税金を踏まえた額	保有期間中の現金負担を確認

現在の家賃収入や収支が安定し、今後の修繕費にも対応できる場合は、保有を続ける選択肢があります。

一方、現在の生活や資金計画に物件が合わなくなっている場合は、売却も比較対象になります。

税率が変わる年を待つことによる効果と、その期間の現金持ち出しや将来の価格変動も合わせて確認することが重要です。

→ 売るか持ち続けるかの比較

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームは何年目に売るのがいいですか？

一律に決まる年数はありません。現在の売却価格、ローン残債、諸費用、毎月の収支を比較して判断する必要があります。

Q2. 購入から5年経てばローン残債以上で売れますか？

当社の現場では、購入から5年ほど経った物件で残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くありますが、すべての物件で実現するわけではありません。購入価格や新築・中古の違い、立地、賃貸条件などを確認します。

Q3. 3年目でもワンルームを売却できますか？

売却を検討できます。購入から3年程度でも残債とほぼ同額で売れるケースはありますが、物件ごとに売却条件が異なります。

Q4. 5年を過ぎたら、すぐ長期譲渡所得になりますか？

いいえ。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている必要があります。

Q5. 譲渡所得が赤字でも、5年を超えるまで待った方がいいですか？

税務上の譲渡損失が生じる場合、長期・短期の税率差だけを理由に待つ必要があるとは限りません。現在の収支、売却条件、将来の負担を合わせて比較してください。

Q6. 購入時の価格より安く売ると、必ず損になりますか？

購入価格と売却価格だけでは、投資全体の損益は判断できません。保有中の家賃収入や支出、購入時・売却時の費用、ローン元本の返済、税金などを確認する必要があります。

売り時と価格の決め方を確認する

8. 現場からの補足

現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。持ち出しが出るかどうかは、地域よりも「いつ・いくらで買ったか」で決まる部分が大きいと感じています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

購入からの年数と今の数字で、売却時の手残りを確認できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。