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投資用ワンルームは年内に売る？年明けに売る？所有期間5年の判定・固定資産税・確定申告で変わること
最終更新日：2026年11月11日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）
年末が近づくと「年内に売ったほうがいいのか、年明けまで待ったほうがいいのか」というご相談が増えます。
売る時期が12月か1月かで変わるのは、主に「税金の区分（長期か短期か）」「固定資産税の通知が誰に届くか」「確定申告をする年」の3つです。このうち金額への影響が一番大きいのは、所有期間5年の判定です。
一方で、待つあいだも毎月の持ち出しは続きます。この記事では、年をまたぐと何が変わるのかを整理し、待つ価値がある人とそうでない人の目安をお伝えします。
1. 先に結論：年をまたぐと変わる3つのこと
| 変わること | 中身 | 影響の大きさ |
|---|---|---|
| 税金の区分 | 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期（税率約20％）か短期（約39％）かが決まる | 売却益が出る人には大きい |
| 固定資産税の通知 | 1月1日時点の所有者に、その年の1年分の通知が届く。売買では日割りで精算するのが一般的 | 精算されるので小さい |
| 確定申告をする年 | 12月に売れば翌年2〜3月に申告、1月に売ればその翌年に申告。住民税・国民健康保険が上がる年もずれる | 時期がずれるだけ |
2. 所有期間5年の判定は「売った年の1月1日」で決まる
不動産を売って利益（譲渡所得）が出たとき、税率は所有期間で変わります。国税庁の説明では、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」です。売った日ではなく、売った年の1月1日で判定するのがポイントです。
| 区分 | 所得税（復興特別所得税を含む） | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
たとえば2026年中に売る場合、長期になるのは2020年12月31日以前に買った物件です。2021年に買った物件は、2026年中に売ると短期、2027年1月1日以降に売ると長期になります。
2021年に買った物件で、売却益が300万円出る場合（仮の例）
| 売る時期 | 区分 | 税金の目安 |
|---|---|---|
| 2026年12月 | 短期（39.63％） | 約118.9万円 |
| 2027年1月以降 | 長期（20.315％） | 約60.9万円 |
この例では、年をまたぐだけで税金が約58万円変わります。2021年に買った物件をお持ちで、売却益が出そうな方は、年明けまで待つかどうかを必ず比べてください。
そもそも売却益が出ない場合は、税金はかかりません。売却益は「売った価格 −（取得費＋売却にかかった費用）」で計算します。取得費は買った価格から減価償却した分を差し引いた金額なので、買った価格より安く売っても売却益が出ることがあります。計算方法は売却した翌年の確定申告と所有期間5年の判定で詳しく解説しています。
3. 「売った日」は引渡しの日が基本。契約の日を選べる場合もある
税金の上で「いつ売ったか」は、原則として物件を引き渡した日です。ただし、売買契約の効力が生じた日を選んで申告することもできます。たとえば12月に契約して1月に引き渡す場合、どちらの年の売却として扱うかで長期・短期が変わることがあります。
この場合は、契約前に税理士に確認したうえで、決済日（引渡しの日）を決めるのが安全です。決済日の流れは決済日とは？をご覧ください。
4. 固定資産税は1月1日の所有者に届くが、売買で精算する
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に、その年の1年分が課税されます。年明けに売る場合は、新しい年の納税通知書も売主に届きます。
ただし、売買では引渡し日を境に日割りで精算し、買主の負担分を決済のときに受け取るのが一般的です。そのため、年内か年明けかで固定資産税の負担が大きく変わることはあまりありません。精算のしかたは日割り精算で解説しています。
5. 確定申告・住民税・国民健康保険の時期がずれる
売却益が出た場合は、売った年の翌年2月16日〜3月15日ごろに確定申告をします。2026年12月に売れば2027年に申告、2027年1月に売れば2028年に申告です。
売却益は住民税や国民健康保険料の計算にも入るため、負担が増える年もずれます。年金の受給開始や退職など、収入が大きく変わる年が近い方は、どの年に売却益を入れるかも考えておくと安心です。詳しくは売ったら住民税・国民健康保険はどうなる？をご覧ください。
6. 待つあいだの持ち出しも一緒に比べる
年明けまで待つと税金が下がる場合でも、待つあいだの持ち出しは続きます。11月に売れる状態の物件を2月まで待つなら、約3か月分の持ち出しがかかります。
毎月1万円の持ち出しなら3か月で約3万円です。税金の差が数十万円あるなら待つ価値は大きく、売却益が出ない物件なら待つ理由はほとんどありません。今の数字で手残りと毎月の負担を並べたい方は、手残り試算で1分ほどで確認できます。
7. 年明けまで待つか、年内に売るかの目安
| 年明けまで待つことを考えたい方 | 年内に売っても差が小さい方 |
|---|---|
| 2021年に買い、売却益が出そう | 2020年以前に買った（年内でも長期） |
| 12月契約・1月引渡しのどちらにもできる | 売却益が出ない（税金がかからない） |
| 来年は収入が下がる予定（退職・年金のみになる等） | 毎月の持ち出しが大きく、早く止めたい |
どちらにあたるかは、買った時期・買った価格・減価償却の額・ローンの残り・今売れる価格で決まります。売却を決める前に、まず数字を並べてみるのがおすすめです。
8. よくある質問
Q. 12月中に売りたい場合、いつまでに相談すればいいですか？
買主が決まってから引渡しまでは、ローンの一括返済の手続きなどで通常1か月前後かかります。年末は金融機関や司法書士の予定も埋まりやすいため、年内の引渡しを希望される場合は、早めにご相談ください。
Q. 1月1日をまたげば、税金は必ず下がりますか？
下がるのは、2021年に買った物件のように「年をまたぐと所有期間が5年を超える」場合で、かつ売却益が出る場合だけです。それ以外の場合は、年内でも年明けでも税率は同じです。
Q. 税金の計算は自分でできますか？
買った時の資料（売買契約書・諸費用の明細）と、毎年の確定申告の減価償却の数字があれば、おおよその計算はできます。最終的な税額は、税理士または税務署にご確認ください。
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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせいただければ、年内に売った場合と年明けに売った場合の手残りを計算してお送りします。売るかどうかは、その結果を見てから決めていただいて大丈夫です。
情報の基準日と参考資料
情報基準日：2026年11月11日
- 国税庁｜土地や建物を売ったとき
- 国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 地方税法 第359条（固定資産税の賦課期日）
※本記事の金額は説明のための仮の例です。税金の最終的な判断は、税理士または税務署にご確認ください。
会社情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社煌海プロパティ |
| 所在地 | 〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号 |
| 電話番号 | 045-440-3580 |
| 宅地建物取引業免許番号 | 神奈川県知事(2)第31027号 |
