投資用ワンルーム売却の日割り精算｜固定資産税・管理費・修繕積立金・家賃は誰がいくら払う？

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームを売るときは、売買代金のほかに固定資産税・管理費・修繕積立金・家賃の精算があります。買主から受け取るものと、売主が返すものが混ざるのが特徴です。

起算日と日数を決めずに「だいたい半分」と考えると、決済時の手残りがずれます。

投資用ワンルームを売却するとき、売買代金以外にも「固定資産税・都市計画税」「管理費・修繕積立金」「家賃」などの精算が発生する場合があります。これらは、買主から売主へ支払う項目と、売主から買主へ精算する項目が混在します。

特に注意したいのは、固定資産税の法律上の納税義務者と、売買契約で費用を分担する相手は同じ意味ではないことです。日割りの起算日と計算期間を決めないまま「大体半分」と考えると、決済時の手残りがずれます。

1. 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。地方税法第343条・第359条（e-Gov法令検索）に基づき、原則として、その日に固定資産課税台帳などに所有者として登録されている人が、その年度の納税義務者になります。

そのため、年の途中でマンションを売却しても、当該年度の固定資産税の納税義務が、売買によって自動的に買主へ移るわけではありません。 翌年度以降は、新しい所有者に課税されるのが原則です。

一方で、売主と買主が「引渡し以後の期間に相当する分は買主が負担する」と売買契約で合意し、決済時に精算することがあります。これは当事者間の契約上の精算であり、自治体が税額を日割りして別々に課税する制度ではありません。

マンションの税額は土地持分と建物の課税内容などによって変わります。正確な精算には、その物件の納税通知書・課税明細書の確認が必要です。

2. 日割り精算の起算日が「1月1日」と「4月1日」で違う理由

税額の分担は売買契約で決めるため、計算の起算日にも違いがあります。例として、1月1日を起算日として12月31日までを1年とする方法、4月1日を起算日として翌年3月31日までを1年とする方法が考えられます。

国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」も、固定資産税等の精算は「起算日により異なる」と示しています。どちらを採用するかを一律の法定ルールと考えず、売買契約書の精算条項で確認します。

仮想例：2026年9月10日引渡し。固定資産税の年額10万9,500円。引渡し当日から買主負担。1年間を365日とする場合

起算日と精算期間の仮定	売主の負担期間	買主の負担期間	買主から売主への精算金
1月1日～12月31日（2026年）	1/1～9/9：252日	9/10～12/31：113日	109,500円 ÷ 365日 × 113日＝ 33,900円
4月1日～翌3月31日（2026年度）	4/1～9/9：162日	9/10～翌3/31：203日	109,500円 ÷ 365日 × 203日＝ 60,900円

両方式とも、計算対象は365日ですが、買主負担日数は113日と203日で90日違い、精算金は2万7,000円変わります。 これはどちらかが法律上の「正解」という意味ではありません。契約上の合意が前提です。

なお、翌年にうるう年が含まれる場合などは日数も変わり得ます。年額を365日で割るか366日で割るか、起算日、引渡し日をどちらの負担に含めるか、端数処理についても取り決めを確認します。

3. 管理費・修繕積立金は「支払済みか」と「引渡し日」が重要

区分所有マンションでは、管理組合へ管理費・修繕積立金を支払います。売却時に月の途中で所有者が変わり、売主がその月分を支払済みなら、引渡し以後の分を買主から精算してもらう取り決めが考えられます。

仮想例： 2026年9月10日引渡し、9月は30日。管理費月額1万500円、修繕積立金月額7,500円。売主が9月分を支払い済みで、引渡し当日以降の21日間（9月10日～30日）を買主負担とする合意です。

項目	30日割りの計算	買主から売主への精算
管理費	10,500円 ÷ 30日 × 21日	7,350円
修繕積立金	7,500円 ÷ 30日 × 21日	5,250円
合計	7,350円＋ 5,250円	12,600円

月額費用の納付方法や滞納の有無、引落口座の変更時期、管理組合の取扱いによって処理は変わります。管理組合に対する支払義務と、売買当事者間の精算は混同せず、実際の請求・支払状況を確認しましょう。

管理費・修繕積立金の日割り精算は、国土交通省の住宅費用の説明でも取引時の諸経費として紹介されています。

4. 家賃の精算は、管理費と逆方向になることがある

入居者のいる投資用ワンルームでは、引渡し月の家賃も確認します。たとえば1か月分を売主が受領済みで、引渡し日以後の家賃を買主へ帰属させる合意なら、その部分は売主から買主への精算になります。

仮想例： 2026年9月10日引渡し。9月分家賃10万9,500円を売主が受領済みで、9月10日～30日の21日間を買主帰属とする場合。

9月の日数：30日
売主帰属日数：9月1日～9日の9日
買主帰属日数：9月10日～30日の21日
1日当たり家賃：109,500円 ÷ 30日＝ 3,650円
売主から買主への精算：3,650円 × 21日＝ 76,650円

この場合、固定資産税・管理費・修繕積立金は買主から売主へ、受領済み家賃の一部は売主から買主へという方向になります。家賃を誰が収納しているか、賃貸借契約の支払条件、契約上の帰属日・端数処理によって変わります。

サブリースがある場合、物件所有者へ支払われる賃料と入居者の家賃は一致しないことがあります。どの契約の賃料を精算するか、契約書で確認することが必要です。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 固定資産税・管理費・家賃を合わせた手残りの仮想例

次の仮想例は、2～4章の計算を2026年9月10日引渡しの1取引としてまとめたものです。固定資産税は1月1日起算を採用し、買主負担分を売主が決済時に受け取る契約とします。

仮想例（実在する相談者・物件の金額ではありません）

項目	金額・計算	売主の受取額への影響
売却価格	27,450,000円	＋27,450,000円
ローン残債の完済	22,000,000円	−22,000,000円
仲介手数料の上限額（税込）	（27,450,000円 × 3％＋ 60,000円）× 1.1 ＝ 971,850円	−971,850円
紙の売買契約書の印紙税	10,000円	−10,000円
固定資産税精算	109,500円 ÷ 365日 × 113日＝ 33,900円	＋33,900円
管理費精算	10,500円 ÷ 30日 × 21日＝ 7,350円	＋7,350円
修繕積立金精算	7,500円 ÷ 30日 × 21日＝ 5,250円	＋5,250円
受領済み家賃の精算	109,500円 ÷ 30日 × 21日＝ 76,650円	−76,650円

仮想例の決済時手残り（対象項目のみ）

27,450,000円 − 22,000,000円 − 971,850円 − 10,000円＋ 33,900円＋ 7,350円＋ 5,250円 − 76,650円＝ 4,438,000円

計算上の手残りは443万8,000円です。

仮に固定資産税を4月1日起算と合意していた場合は、買主負担分が6万900円となるため、同じ他の条件なら、

4,438,000円＋（60,900円 − 33,900円）＝ 4,465,000円

となります。この差額2万7,000円は、起算日を変えた場合の仮想計算であり、実際の売買では契約上の定めによります。

仲介手数料は国土交通省の宅建業者の報酬額のルールを踏まえた上限額の仮定です。印紙税1万円は、契約金額1,000万円超5,000万円以下の紙の不動産売買契約書に、2027年3月31日までの軽減措置が適用される場合の額です（国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置」）。

この金額は最終的な手取り額を保証するものではありません。 一括返済手数料、抵当権抹消費用、管理契約の解約費用、敷金の引継ぎ精算、譲渡所得税などは反映していません。売買契約・管理関係の契約書と金融機関の条件を確認した上で再計算する必要があります。

6. 精算金は税務上どう扱う？決済前に確認する書類

決済時の手残りの計算と、所得税の譲渡所得の計算は別です。特に固定資産税・都市計画税の精算金は、単に「税金の立替金だから譲渡収入と無関係」と考えることはできません。

国税庁「土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」は、譲渡代金とは別に買主から受け取る譲渡日から年末までの未経過固定資産税等相当額を譲渡価額（収入金額）に算入すると説明しています。例えば5章の1月1日起算の仮想例では、売却代金2,745万円に加え、固定資産税精算金3万3,900円が譲渡収入の検討対象となります。

ただし、これは「決済時に受け取った現金すべてが、そのまま課税所得になる」という意味ではありません。国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」では、取得費や譲渡費用などを踏まえて譲渡所得を計算します。4月1日起算の精算額、管理費・修繕積立金や家賃の精算金については、個々の契約内容・所得区分を踏まえた税務確認が必要であり、同じ処理とは断定しません。

決済に向けては、次の書類と数字をそろえておくと確認しやすくなります。

確認資料	照合する内容
売買契約書・精算条項	起算日、引渡し日の負担者、端数処理
固定資産税・都市計画税の納税通知書	対象物件の年税額、該当年度、土地・建物の内訳
管理組合の請求・引落明細	管理費・修繕積立金、支払状況、滞納の有無
賃貸借契約書・家賃入金明細	月額賃料、前払・未収、収納した人
管理委託・サブリース契約	賃料の受領者、引継ぎ条件、解約条件
金融機関の完済案内	完済額・手数料・決済日に必要な手続き

売却全体の諸費用は売却費用の解説、譲渡所得の申告は売却後の確定申告で確認してください。

7. よくある質問

Q1. 年の途中で売ったら、固定資産税の納税通知書は買主に届きますか？

当該年度の納税義務者は、原則として1月1日時点の所有者です。年の途中で売却しただけで税法上の納税義務者が自動的に買主へ変わるわけではありません。

Q2. 固定資産税の日割り精算は法律で義務づけられていますか？

いいえ。売買契約に基づき当事者間で行う精算であり、地方税法が一律の日割り方法を定めているわけではありません。

Q3. 精算の起算日は1月1日と4月1日のどちらですか？

一律には決まりません。売買契約の精算条項で確認します。起算日によって対象日数と決済時の金額が変わります。

Q4. 月の途中で引渡すと、管理費や修繕積立金はどうなりますか？

売主が支払済みの費用について、引渡し後の買主負担分を日割り精算する合意が考えられます。管理組合の請求・支払状況と売買契約を照合します。

Q5. 引渡し月の家賃も日割りにしますか？

日割りで分ける取り決めが考えられますが、既に誰が受領したか、賃貸借契約の支払期日、売買契約の帰属日を確認して決めます。

Q6. 買主から受け取る固定資産税精算金は確定申告に関係しますか？

国税庁は、譲渡日から年末までの未経過固定資産税等相当額を譲渡価額に含めると説明しています。譲渡所得の具体的な計算・申告は、取得費や譲渡費用を含め税理士などに確認してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。日割り精算の細かい金額は、売買の条件（引渡し日・起算日）が決まった段階で確定します。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報基準日：2026年11月10日

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宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。