入居者がいるまま投資用ワンルームを売るには？入居者への通知・敷金・家賃の引継ぎ

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

入居者が住んでいるままでも、投資用ワンルームは売れます。ただし、賃貸人の立場・預かっている敷金・引渡し月の家賃・管理会社への連絡を整理する必要があります。

大切なのは「次の家賃を誰が受け取り、将来の敷金を誰が返すのか」を売主・買主・管理会社で一致させることです。

賃貸中の投資用ワンルームは、入居者が住んでいる状態でも売却を検討できます。ただし、売買契約を結べばすべて終わるわけではありません。賃貸人の地位、預かっている敷金、引渡し月の家賃、管理会社への連絡などを整理する必要があります。

重要なのは「誰が次の家賃を受け取り、将来の敷金返還義務を負うのか」を売主・買主・管理会社の間で一致させることです。ここでは民法上の基本的な仕組みと、売却前に確認しておきたい実務を分けて説明します。

1. 賃貸中の売却では、賃貸人の地位が買主に引き継がれる場合がある

賃貸中の物件を入居者付きで売る取引は、一般に「オーナーチェンジ」と呼ばれます。賃貸借契約が新しい所有者にどう引き継がれるかは、民法に規定があります。

民法第605条の2・第605条の3（e-Gov法令検索）では、主に次の仕組みが定められています。

第605条の2：賃借人が法定の対抗要件を備えた賃貸借では、不動産の譲渡により、原則として賃貸人の地位が買主へ移ります。ただし、一定の留保の合意に関する例外があります。
第605条の3：売主が賃貸人である場合、売主と買主の合意によって、賃借人の承諾を要せず賃貸人の地位を移す仕組みがあります。
対抗関係：これらの規定による賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要とされる場合があります。

したがって「入居者全員の同意書が必ず必要」「新しい賃貸借契約を必ず結び直す」とは限りません。一方で、売買契約の内容や既存の契約関係を確認せず、一律に引き継げると判断するのも適切ではありません。

なお、サブリースでは、物件所有者と直接契約している相手が入居者ではなく転貸事業者になっていることがあります。この場合、誰が賃貸人・賃借人に当たるのかを契約書で最初に確認します。全体像はオーナーチェンジ売却の解説で確認できます。

2. 入居者への通知は「内容・担当者・送付時期」を決める

所有者が変わる際には、入居者が従来どおり家賃を支払えるよう、連絡先や振込先の変更を確実に案内することが重要です。

法律上の賃貸人の地位の移転と、実務上の変更通知は分けて考えます。入居者向けの通知書について、すべての売買に共通する一律の送付日・書式を前提にはできません。 売買契約、賃貸借契約、管理委託契約を確認し、売主・買主・関係者で方法を決めます。

通知で明確にしておきたいのは、主に次の事項です。

通知に入れる項目	確認する内容
所有者・賃貸人の変更	変更日と新しい賃貸人の表示
家賃の振込先・引落先	いつ支払う家賃から変わるか、二重払いを防ぐ案内
管理・修繕の連絡先	設備故障や更新手続きの問い合わせ先
既存契約の取扱い	賃料、契約期間、敷金などの引継ぎ内容
通知の実施者	売主、買主、管理会社のうち誰が送付・照合するか

例えば、引渡し前に通知の文案を整え、引渡し・登記の状況と家賃収納体制を確認してから、書面など記録の残る方法で伝える運用が考えられます。送付のタイミングは各契約と当事者の取り決めに従います。

「売ったから今月分の家賃はすぐ新口座へ」と、入金済みの家賃や自動引落しの切替日を確認せず案内することは避けます。

3. 敷金の返還義務はどう引き継ぐ？売買代金との精算は別の話

民法第605条の2第4項・第622条の2（e-Gov法令検索）は、賃貸人の地位の移転に伴う敷金返還債務の承継や敷金の取扱いを規定しています。所定の条件で賃貸人の地位が移転した場合、将来の敷金返還義務も買主側に承継されます。

ただし、入居者への敷金返還義務が買主に移ることと、売主・買主が決済時に敷金相当額をどう精算するかは別の問題です。後者は売買契約上の取り決めとして、預かり額や未払賃料等を確認して決める必要があります。

仮想例： 引継ぎ対象の敷金残額が8万1,000円で、売買契約上、売主が買主へ同額を精算する場合。

敷金精算額＝引継ぎ対象の敷金残額81,000円

売買代金の決済時に差し引く方法を採用するなら、売主の決済時受取額は8万1,000円減ります。これはあくまで当事者間の精算例であり、民法が必ずこの現金精算方法を指定しているわけではありません。

また、敷金残額が契約当初の敷金額と一致するとは限りません。控除の根拠がある未払賃料などがないか、賃貸借契約・入金履歴・預り金台帳を照合します。入居者に新しい敷金を一律に請求するという意味でもありません。

4. 引渡し月の家賃は、誰が何日分を受け取る？

家賃は月初にまとめて入金されていることがあります。引渡し日以後の家賃を買主に帰属させる取り決めなら、売主が既に受け取った分を決済時に精算する考え方ができます。ただし、賃貸借契約の支払期日、家賃収納の実態、売買契約の精算条項によって処理は変わります。

仮想例： 2026年7月16日に引渡し、7月分家賃10万750円を売主が受領済みとします。売買契約で「引渡し前日まで売主、引渡し当日以降買主」、暦日で計算し、7月は31日と決めた場合です。

売主帰属期間：7月1日～15日の15日
買主帰属期間：7月16日～31日の16日
1日分の家賃：100,750円 ÷ 31日＝ 3,250円
買主に精算する家賃：3,250円 × 16日＝ 52,000円

7月分家賃の精算（仮想例）	日数	金額
売主に帰属	15日	48,750円
買主に帰属	16日	52,000円
合計	31日	100,750円

ここでの「31日割り」「引渡し当日から買主」は計算上の取り決めです。日割りの基準や端数処理、収納済み家賃の扱いは売買契約・賃貸借契約の内容で確認します。管理費・修繕積立金の精算は別途必要になることがあり、後述の仮想例に組み込みます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売主がそろえる書類と引継ぎチェックリスト

物件の売買では、引渡し後に入居者の契約内容を確認できなくなることがないよう、契約と収納の情報を整理しておくと役立ちます。国土交通省の賃貸住宅標準契約書でも、賃料・敷金・契約期間・契約当事者などを明示する考え方が示されています。標準契約書はひな形であり、すべての物件に同一の書式が使われているわけではありません。

チェック項目	売却前・引渡し前に確認すること
賃貸借契約書・更新書類	契約当事者、期間、賃料、敷金、特約
入居者・連絡情報	必要な情報を正確に引き継ぎ、適切に管理できるか
家賃入金履歴	前払分、未収・滞納の有無、収納担当
敷金・預り金台帳	当初額、現在残額、精算根拠
管理委託・サブリース契約	管理の引継ぎ可否、解約条件、通知期限
決済時の精算書	家賃・敷金・管理費等の起算日と負担者
入居者への変更通知	誰が、いつ、何を伝え、送付を確認するか
引渡し後の問い合わせ先	修繕、更新、家賃の窓口

必要な書類の全体像は売却に必要な書類を、集金代行を終了・変更する際の契約上の確認は集金代行契約の解約を参照してください。

サブリースを買主に引き継ぐ場合、違約金が出ないパターンもあります。一方、集金代行の解約手数料は、家賃6か月分・集金代行手数料6か月分など契約によって様々です。どの費用が発生するかは契約書を確認してから判断します。

6. 売却価格だけでなく、敷金・家賃の精算後の手残りを確認する

仮想例を使い、売却時に現金がいくら残るかを整理します。売買代金と賃貸管理の引継ぎ精算は、同じ決済で動くお金でも内容が異なります。

仮想例（実在物件・実際の成約事例ではありません）

項目	仮定額・計算
売却価格	23,650,000円
売却時ローン残債	19,600,000円
仲介手数料の上限額（税込）	（23,650,000円 × 3％＋ 60,000円）× 1.1 ＝ 846,450円
紙の売買契約書の印紙税	10,000円
引継ぎ敷金の精算（売主負担）	−81,000円
引渡し月の家賃精算（売主受領済み、買主分）	−52,000円
管理費精算（売主支払済みの買主分）	＋9,300円 ÷ 31日 × 16日＝ 4,800円
修繕積立金精算（売主支払済みの買主分）	＋7,750円 ÷ 31日 × 16日＝ 4,000円

管理費・修繕積立金も7月の31日割りで、買主負担を16日とする売買契約上の仮定です。毎月の負担、支払済みかどうか、精算方法は物件と取引によって異なります。

仮想例の決済時手残り（対象項目のみ）

23,650,000円 − 19,600,000円 − 846,450円 − 10,000円 − 81,000円 − 52,000円＋ 4,800円＋ 4,000円＝ 3,069,350円

手残りは306万9,350円という計算になります。ただしこれは税額やすべての諸費用を織り込んだ最終的な手残りではありません。一括返済手数料、抵当権抹消費用、管理契約の精算、固定資産税等の精算、譲渡所得に対する税金などは条件によって別途確認する必要があります。

仲介手数料の計算は国土交通省の報酬額のルールを前提とする上限額の例です。印紙税1万円は、契約金額1,000万円超5,000万円以下の紙の不動産売買契約書について、2027年3月31日までの軽減措置が適用される場合の額です（国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置」）。

7. よくある質問

Q1. 入居者がいるワンルームでも売却できますか？

賃貸中の状態で買主へ引き継ぐ売却は考えられます。ただし、賃貸借契約の条件、サブリースの有無、引継ぎの範囲を確認する必要があります。

Q2. 売却するには入居者の同意が必要ですか？

民法第605条の2・第605条の3の要件を満たす場合は、賃貸人の地位の移転について入居者の承諾を要しない仕組みがあります。ただし、契約関係に応じた確認が必要です。

Q3. 入居者には誰がいつ通知しますか？

売主・買主・管理会社の役割分担を決め、変更日、振込先、問い合わせ先が一致するよう通知します。すべての取引で共通の期限や方式と決めつけず、契約条項と引渡し日程を確認します。

Q4. 敷金は売主が入居者へ返してから売るのですか？

通常のオーナーチェンジで賃貸人の地位と敷金返還債務が引き継がれる場合、売却を理由に入居者へ直ちに敷金を返すとは限りません。売主・買主間の敷金相当額の精算方法は別途取り決めます。

Q5. 引渡し月の家賃はどちらのものになりますか？

売買契約で取り決めた帰属日と精算方法によります。月の途中に引渡す場合、実際の入金状況と日割りの基準を照合して精算します。

Q6. 管理会社やサブリース契約も自動的に引き継がれますか？

所有権移転だけで管理委託契約の扱いが一律に決まるとは限りません。サブリースを引き継ぐ場合、違約金が出ないパターンもありますが、契約書に基づく確認が必要です。

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8. 現場からの補足

入居者付きで売る場合、管理の契約を買主にそのまま引き継ぐこともあります。サブリースを買主に引き継ぐ場合は、違約金が出ないパターンもあります。一方、集金代行の解約手数料は、家賃6か月分・集金代行手数料の6か月分など契約によって様々です。どの費用がかかるかは、契約書の内容によって変わります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。