投資用ワンルームを売却した翌年の確定申告｜譲渡所得・減価償却・税金の計算方法

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームを売ったときに手元に残った現金と、税務上の譲渡所得は別の計算です。建物の減価償却費が関係するため、購入時より安く売っても税金がかかることがあります。

また、売った年の1月1日時点の所有期間によって、長期譲渡と短期譲渡で税率が大きく変わります。個別の税額は税理士にご確認ください。

売却代金でローンを返し終えたので、税金もかからないと思っていた。購入時より安く売ったから、税務上も損になると考えていた――。しかし、売却時に手元に残った現金と、税務上の譲渡所得は別の計算です。投資用ワンルームでは、購入価格や売却費用だけでなく、建物の減価償却費も関係します。この記事では、個人が投資用ワンルームを売った場合の一般的な仕組みを国税庁の情報に基づいて整理します。個別の税額・申告内容は税理士にご確認ください。

1. 投資用ワンルームを売ったら確定申告が必要？

土地・建物を売ったときの譲渡所得は、給与所得や不動産所得とは分けて計算する申告分離課税です。国税庁によると、原則として「譲渡所得＝売却代金−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。譲渡益が出て申告義務がある場合は、売った年の翌年に確定申告をします。申告期間は一般に翌年の2月16日から3月15日までです（その年の案内を確認してください）。売却損の場合に必ず申告が必要とは限りませんが、ほかの申告事項なども含めた判断が必要です。

2. 取得費・減価償却・譲渡費用

項目	主な内容
売却代金	不動産を売った対価
取得費	購入代金や取得に関わる一定の費用など
建物の減価償却費相当額	建物の取得費から差し引く額
譲渡費用	売るために直接かかった一定の費用
特別控除	要件を満たす場合に限り適用

購入価格がそのまま取得費になるわけではありません。投資用として使った建物は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があり、土地と建物を分けて確認します。また、過去に不動産所得の必要経費に入れた費用を、取得費に二重に入れることはできません。

譲渡費用：国税庁は、売るために直接かかった仲介手数料や、売主が負担した売買契約書の印紙税などを例に挙げています。一方、ローンの元本返済は譲渡費用ではありません。保有中の固定資産税や通常の修繕費も、当然に譲渡費用になるわけではありません。ローンの一括返済手数料や管理契約の解約費用は、性質に応じて個別に確認が必要です。

3. 長期譲渡と短期譲渡の「5年」はいつ判定する？

区分	売った年の1月1日時点の所有期間	原則的な税率
長期譲渡所得	5年を超える	所得税15％・住民税5％（復興特別所得税を含め合計20.315％）
短期譲渡所得	5年以下	所得税30％・住民税9％（復興特別所得税を含め合計39.63％）

仮想例：2022年5月に取得した物件を2027年中に売ると、2027年1月1日時点では5年を超えていないため、原則として短期譲渡所得です。2028年中に売れば、2028年1月1日時点で5年を超えるため長期譲渡所得になります。購入日から単純に5年経った日を境に切り替わるわけではありません。

4. 購入価格より安く売っても、譲渡所得がプラスになる場合がある

以下は仕組みを説明するための仮想例です。土地・建物の取得価額の合計を2,200万円、売却までに差し引く建物の減価償却費相当額を500万円と仮定し、ほかに取得費に加える費用や特別控除はないものとします（500万円は説明用の仮定で、実際の償却額ではありません）。

項目	金額
売却代金	2,000万円
取得費（2,200万円−減価償却費相当額500万円）	−1,700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
売買契約書の印紙税	−1万円
譲渡所得（単純化した仮想計算）	226.4万円

2000万円−1700万円−72.6万円−1万円＝226.4万円

購入価格より200万円安く売っても、この仮想例では税務上の譲渡所得はプラスになります。保有中の毎月の現金収支がマイナス（例：月−10,000円）でも、売るときに譲渡所得が出ることは矛盾しません。賃貸中の現金収支、税務上の不動産所得、売却時の譲渡所得は、それぞれ別の計算です（「確定申告が赤字だったら」）。

年末が近い方へ：年内に売るか年明けに売るかで、長期・短期の区分が変わることがあります。年内に売るか、年明けに売るかで整理しています。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売却時に残る現金と、税務上の利益を比べる

同じ仮想例で、ローン完済額1,700万円・家賃8.5万円と仮定した決済時の手残りです。

項目	金額
売却価格	＋2000万円
ローン完済額	−1700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.5万円の6か月分）	−51万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	155.4万円

2000万円−1700万円−72.6万円−17万円−51万円−3万円−1万円＝155.4万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

この仮想例では、決済時の手残りは155.4万円、税務上の譲渡所得は226.4万円で、別の数字になります。155.4万円は譲渡所得税を差し引く前の金額です。また、決済時の費用がすべて税務上の譲渡費用になるわけではありません。

6. 売却で損失が出た場合と、売るか持つかの判断

国税庁によると、土地・建物の譲渡損失は、原則として同じ年のほかの土地・建物の譲渡所得から差し引けますが、それでも引ききれない損失は、原則として給与所得などと損益通算できません。一定の居住用財産には特例がありますが、通常の賃貸用の投資ワンルームでは、その居住用の特例は使えません。「売って損をしたら給与の税金が戻る」とは考えないことが大切です。

売ると決める前なら、査定価格、完済額、売却費用とあわせて譲渡所得税の概算も確認できます（正確な計算には購入時の取得費、減価償却、譲渡費用、所有期間などの資料が必要です）。税金だけで売る時期を決めるのではなく、税引き後の手残りと今後の保有の負担を比べましょう（「今売るべきか、持ち続けるべきか」）。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションを売却したら、翌年に確定申告が必要ですか？

譲渡所得が出て申告義務がある場合は必要です。売却損の場合も、ほかの申告事項などを含めて個別に確認してください。

Q2. 購入価格より安く売ったのに、譲渡所得税がかかることはありますか？

あります。建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて計算するため、購入時より安く売っても税務上の譲渡益が出る場合があります。

Q3. ローン残債は譲渡所得の計算で差し引けますか？

ローン元本の返済額は、原則としてそのまま取得費や譲渡費用として差し引くことはできません。

Q4. 長期譲渡と短期譲渡はどう決まりますか？

売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで判定します。購入から単純に5年経った時点で切り替わるわけではありません。

Q5. 投資用マンションを売って損失が出たら、給与所得と相殺できますか？

通常の賃貸用の投資ワンルームでは、土地・建物の譲渡損失を給与所得などと損益通算することは原則できません。同じ年のほかの土地・建物の譲渡所得との関係は別に確認が必要です。

Q6. 売却翌年の確定申告には、どんな書類が必要ですか？

購入時・売却時の売買契約書、取得費と譲渡費用の資料、減価償却の記録、過去の確定申告書などが重要です。実際の書類は税理士または国税庁の案内で確認してください。

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8. 現場からの補足

売却のご相談の段階では、決済時の手残りの試算をお伝えしています。譲渡所得税は購入時の資料や減価償却の記録によって変わるため、売却を具体的に考え始めたら、購入時の売買契約書や過去の確定申告書がどこにあるかを確認しておくことをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

税金とは別に、決済時の手残りを確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。