投資用ワンルームを売ったら住民税・国民健康保険はどうなる？譲渡所得と保険料の確認ポイント

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

売却で譲渡所得が出ると、所得税だけでなく住民税もかかり、国民健康保険に加入している場合は翌年度の保険料にも影響することがあります。

手元に残る現金と税務上の譲渡所得は別の数字なので、分けて確認しましょう。

投資用ワンルームを売却すると、売却代金からローンを完済して手元に残る金額だけでなく、税務上の譲渡所得も確認する必要があります。譲渡所得がプラスなら、所得税だけでなく住民税の対象にもなります。また、国民健康保険に加入している場合は、翌年度の保険料（税）の算定に影響することがあります。

ただし、売却代金・ローン返済後の手残り・税務上の譲渡所得は別の数字です。さらに、国民健康保険と会社員の健康保険では計算の仕組みが違います。この違いを整理します。

1. 投資用ワンルームの売却益には住民税もかかる？

土地・建物を売却したときの譲渡所得は、給与所得などと分けて課税する仕組みです。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期に区分されます。

所有期間の区分	所得税の税率	住民税の税率	2026年分の所得税に加わる復興特別所得税
長期譲渡所得（5年超）	15％	5％	基準所得税額の2.1％
短期譲渡所得（5年以下）	30％	9％	基準所得税額の2.1％

確認した国税庁の一次情報：長期譲渡所得の計算、短期譲渡所得の計算。表は2026年分の計算を前提とし、その他の所得控除や税額控除、端数処理などによる個別差は含めていません。

所得税は売却した年分について確定申告等で精算し、住民税は原則としてその翌年度に課税関係が反映されます。売却した日の決済明細に住民税が自動的に差し引かれているとは限りません。所有期間の判定そのものは、所有期間5年の判定で詳しく扱っています。

2. 国民健康保険料（税）に譲渡所得が影響する場合

国民健康保険料（税）は、被保険者や世帯の所得などを使って算定されます。土地・建物の譲渡所得も、所得割などの計算に含まれ得るため、売却による譲渡益がある年の翌年度に負担が変わることがあります。

根拠は国民健康保険法施行令（e-Gov）と、厚生労働省「国民健康保険の保険料・保険税について」です。土地・建物の譲渡について特別控除が適用される場合は、その扱いも確認が必要ですが、通常の投資用ワンルームに自宅売却用の特例をそのまま当てはめることはできません。

国民健康保険料（税）の計算方法や料率、賦課限度額は市区町村などによって異なるため、ここでは増額する保険料の金額を試算しません。売却益の額から一律の料率を掛けて決めることはできないためです。税理士・市区町村の窓口などで加入状況に応じた扱いを確認してください。

3. 会社員の健康保険と、扶養に入っている人は分けて考える

加入状況	売却益が出た場合の確認点
国民健康保険の加入者	譲渡所得が翌年度の所得割等の計算に影響するか
勤務先の健康保険に加入する会社員本人	保険料の基本となる標準報酬月額・標準賞与額は給与・賞与を基に定めるため、個人での不動産売却益をそのまま給与に加える計算ではない
家族の健康保険で被扶養者になっている人	一時的な売却収入の扱いや今後の収入見込みなど、扶養認定への影響を個別に確認する

勤務先の健康保険に関する原則は健康保険法（e-Gov）に基づきます。被扶養者の認定では、将来の収入の見込みも確認されることがあるため、加入している健康保険の窓口などで確認してください。

特に扶養の認定は、所得税の扶養控除と健康保険上の被扶養者認定を混同しないことが大切です。売却益が出たら直ちに扶養から外れる、とも、影響がない、とも一律には判断できません。

4. 【仮想例】譲渡益が出た場合の税金

以下は税額計算の仕組みを示すための仮想例です。2026年中の売却、長期譲渡所得、特別控除なし、追加の税額控除なしと仮定します。

項目	金額
売却価格	29,500,000円
取得費（購入関連費用を含み、建物の減価償却費相当額を差し引いた後の仮定）	▲27,000,000円
仲介手数料（上限額）	▲1,039,500円
売買契約書の印紙税	▲10,000円
課税譲渡所得（仮定）	1,450,500円
所得税15％	217,575円
復興特別所得税（所得税の2.1％、概算）	約4,569円
住民税5％	72,525円
税額合計（概算）	約294,669円
国民健康保険料（税）	地域・加入状況によって異なるため金額を出さない

仲介手数料：（2,950万円 × 3％＋ 6万円）× 1.1 ＝ 1,039,500円。国土交通省・不動産取引の仲介手数料について

印紙税は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される不動産売買契約書を想定した1万円です。国税庁・印紙税の軽減措置

課税譲渡所得：29,500,000円 − 27,000,000円 − 1,039,500円 − 10,000円＝ 1,450,500円。

所得税：1,450,500円 × 15％＝ 217,575円。

復興特別所得税：217,575円 × 2.1％＝約4,569円。

住民税：1,450,500円 × 5％＝ 72,525円。

概算税額合計：217,575円＋約4,569円＋ 72,525円＝約294,669円。

※実際の税額は端数処理や申告状況などで変わり得ます。ここでいう取得費はローン残債ではありません。税額は売却時の手残りから算出したものでもありません。最終的な税務判断は税理士・市区町村の窓口などで確認してください。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 【仮想例】譲渡損失が出た場合はどうなる？

次は上記とは独立した仮想例です。売却価格2,690万円、減価償却費相当額を控除した取得費2,750万円とします。

項目	金額
売却価格	26,900,000円
取得費（仮定）	▲27,500,000円
仲介手数料（上限額）	▲953,700円
印紙税	▲10,000円
税務上の譲渡損益	▲1,563,700円
この売却単独の譲渡益に対する所得税・住民税	0円（他の譲渡所得等は考慮しない）
国民健康保険料（税）	加入状況と他の所得を踏まえ個別に算定、ここでは金額を出さない

仲介手数料：（2,690万円 × 3％＋ 6万円）× 1.1 ＝ 953,700円。

譲渡損益：26,900,000円 − 27,500,000円 − 953,700円 − 10,000円＝ ▲1,563,700円。

国税庁は、土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得など他の所得と損益通算できないと説明しています。国税庁・不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

税務上の譲渡損失と、売却代金からローン残債・売却費用を差し引いた「現金の不足額」は別です。ローン残債の多寡だけで譲渡益・譲渡損失を判断しないでください。損益通算の詳しい説明は譲渡損失と損益通算にまとめています。

6. 売却前に確認したい税金・保険料の順番

売却価格だけを先に決めるより、次の順で確認すると誤解を減らせます。

順番	確認項目	判断材料
1	譲渡所得がプラスかマイナスか	購入時資料、減価償却、売却費用
2	長期か短期か	取得日と譲渡した年の1月1日現在の所有期間
3	所得税と住民税	課税譲渡所得、特例の適用有無、申告年
4	加入する健康保険	国民健康保険、勤務先の健康保険、扶養認定のどれか
5	翌年度の負担	住民税、国民健康保険料（税）への反映の有無

確定申告の手続き自体については売却後の確定申告を参照してください。

税額や保険料だけで売却時期を決めず、月々の収支や将来の保有負担も含めて考える必要があります。税金・保険料・扶養認定は制度や個別事情による違いが大きいため、税理士・市区町村の窓口などで確認してください。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームを売ると住民税が発生しますか？

税務上の課税譲渡所得があれば、原則として住民税の対象です。ローン返済後の手残りがあるかどうかとは別に計算します。

Q2. 住民税は売却した年に支払うのですか？

通常は売却した年の所得が翌年度の住民税に反映されます。所得税の確定申告と納付時期は分けて確認します。

Q3. 国民健康保険料は売却益に何％かけるのですか？

一律の料率では計算できません。加入状況、他の所得、自治体の算定方式、賦課限度額などを確認する必要があるため、この記事では具体額を出していません。

Q4. 会社員なら健康保険料は変わりませんか？

勤務先の健康保険料は給与・賞与などから定める標準報酬が基本です。ただし、本人がどの制度に加入しているか、家族の扶養認定に影響しないかは別途確認が必要です。

Q5. 譲渡損失が出たら、給与の税金を減らせますか？

投資用の土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得と損益通算できません。自宅向けの特例と混同しないようにします。

Q6. 売却代金がローン残債より少なければ税金はかかりませんか？

そうとは限りません。取得費はローン残債ではなく、建物の減価償却費相当額も考慮するため、現金収支と税務上の損益が異なる場合があります。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。売却を決めていない段階でも、まず今の数字から売った場合の手残りを確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。