投資用ワンルームを損して売ったら給与と損益通算できる？譲渡損失と手残りの違い

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「売ってもお金が足りない」「買った値段より安く売る」「確定申告で損失が出る」。この3つは同じ意味ではありません。

売却時の手残りはローン残債から、税金の譲渡所得は取得費から計算します。出発点が違うため、黒字と赤字が逆になることもあります。

投資用ワンルームの売却では、「売ってもお金が足りない」「購入額より安く売る」「確定申告で損失が出る」が同じ意味で使われることがあります。しかし、売却時の手残りと、税金を計算するときの譲渡所得は別の計算です。ローン残債を基準にするか、取得費を基準にするかで、黒字と赤字が逆になることもあります。

1. 投資用ワンルームの譲渡損失は、原則として給与と損益通算できない

個人が土地・建物を売却して譲渡損失が生じても、原則として、その損失を給与所得や事業所得などと相殺することはできません。国税庁の「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」では、同年の他の土地・建物の譲渡所得から控除できる場合がある一方、控除しきれない損失を給与所得などと損益通算することはできないと説明しています。

損失の種類	給与所得との損益通算
投資用土地・建物を売ったことによる譲渡損失	原則できない
同じ年に生じた別の土地・建物の譲渡益との調整	控除できる場合がある。個別の区分・条件を確認
保有中の賃貸経営による不動産所得の赤字	通算できる場合があるが、例外あり
一定要件を満たすマイホームの譲渡損失	特例により通算できる場合がある

譲渡損失を翌年以降へ繰り越して給与と相殺できると考えるのも適切ではありません。適用される所得区分・特例の有無は税理士・税務署に確認してください。

2. マイホームの譲渡損失特例を投資用物件にそのまま当てはめない

国税庁は、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失について、給与所得などとの損益通算や繰越控除を認める特例を案内しています。例として、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失と、住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失があります。

ただし、どちらも居住用財産などの要件を満たすことが前提です。最初から賃貸収益を得るために所有している投資用ワンルームに、マイホームの特例をそのまま適用することはできません。 過去に自分が住んでいた物件など、事情が異なる場合の判断は税理士・税務署に確認してください。

3. 「現金の手残り」と「譲渡所得」は計算の出発点が違う

売却時の現金収支は、ローン残債と売却に伴う支払いを考慮して概算します。

売却時の概算手残り＝売却価格−ローン残債−仲介手数料−その他の売却時支払額

一方、土地・建物の譲渡所得は、原則として次の考え方です。国税庁の「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」に沿っています。

譲渡所得＝譲渡収入金額−取得費−譲渡費用

今回の仮想例では特別控除などがない前提とします。ローンの残債は譲渡所得を求めるときの取得費ではありません。残債が大きいことだけで、税務上の譲渡損失が出るとは判断できません。

取得費も、当初の購入代金をそのまま使えるとは限りません。土地部分は減価償却しませんが、建物部分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。詳しくは国税庁の「建物の取得費の計算」と「取得費となるもの」で説明されています。

また、売却仲介手数料や売主が負担する売買契約書の印紙税は、国税庁の「譲渡費用となるもの」に示される代表例です。取得時に払った費用などの取扱いは、帳簿や証憑を確認する必要があります。

4. 【仮想例A】売却時の手残りはマイナスでも、譲渡所得はプラス

以下は仮想例であり、実在の取引や税額を示すものではありません。 説明を単純にするため、仲介手数料と売主負担の印紙税以外の費用・精算金、取得時の諸費用、特別控除などを省略しています。仲介手数料は国土交通省の仲介手数料の上限に関する説明に基づく計算上の上限額を仮定します。

項目	仮想金額
売却価格	2,375万円
売却時ローン残債	2,450万円
仲介手数料	84万9,750円
売主負担の印紙税	1万円
売却時の概算手残り	−160万9,750円
取得時の土地代金	1,150万円
取得時の建物代金	1,700万円
建物の減価償却費相当額（累計・仮定）	600万円
減価償却後の取得費	2,250万円
税務上の譲渡所得（特別控除前）	＋39万250円

仲介手数料＝（2,375万円 × 3％＋6万円）×1.1＝84万9,750円。

概算手残り＝2,375万円−2,450万円−84万9,750円−1万円＝−160万9,750円。

取得費＝土地1,150万円＋建物1,700万円−減価償却費相当額600万円＝2,250万円。

譲渡所得＝2,375万円−2,250万円−84万9,750円−1万円＝＋39万250円。

売却代金から残債等を差し引くと現金収支はマイナスですが、取得費と譲渡費用を差し引いた税務上の譲渡所得はプラスです。税金を計算する際は、保有期間や取得費・譲渡費用の確定などが必要です。ここでは税額は試算していません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 【仮想例B】手残りはプラスでも、税務上の譲渡損失が出る

こちらは別の仮想例です。条件を変えると、前節と逆の結果も起こり得ます。

項目	仮想金額
売却価格	2,635万円
売却時ローン残債	1,810万円
仲介手数料	93万5,550円
売主負担の印紙税	1万円
売却時の概算手残り	＋730万4,450円
取得時の土地代金	1,500万円
取得時の建物代金	1,750万円
建物の減価償却費相当額（累計・仮定）	360万円
減価償却後の取得費	2,890万円
税務上の譲渡損失（特別控除前）	−349万5,550円

仲介手数料＝（2,635万円 × 3％＋6万円）×1.1＝93万5,550円。

概算手残り＝2,635万円−1,810万円−93万5,550円−1万円＝＋730万4,450円。

取得費＝土地1,500万円＋建物1,750万円−減価償却費相当額360万円＝2,890万円。

譲渡所得＝2,635万円−2,890万円−93万5,550円−1万円＝−349万5,550円。

このケースでは残債を返済しても現金が残る一方、取得費を基準にすると税務上は譲渡損失です。ただし、前述のとおり、この損失を給与所得から差し引けるという意味ではありません。

両例とも、一括返済手数料、抵当権抹消、管理契約に関する費用、固定資産税等の精算、売却に伴う納税額などを含んでいない簡易計算です。印紙税1万円は1,000万円超5,000万円以下の不動産譲渡契約書に関する軽減税額を仮定しており、国税庁の印紙税軽減措置では2027年3月31日までとされています。金額や税務処理は税理士・税務署に確認してください。

6. 保有中の不動産所得の赤字とは別に整理する

賃貸経営中の家賃収入から必要経費を引いて計算する不動産所得と、物件を売却したときの土地・建物の譲渡所得は、所得区分が異なります。

国税庁の「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」によると、不動産所得の赤字は給与所得などと通算できる場合があります。ただし、土地等の取得に要した借入金の利子に相当する部分の損失など、通算できないものがあります。

つまり、「毎年の不動産所得は赤字として申告していたから、売却損も給与から引ける」という考え方は適切ではありません。

売却を検討するときは、売却時点の残債・売却価格・売却費用を使った現金収支表と、購入時の売買契約書・取得費資料・減価償却記録を使った譲渡所得計算表を別々に作ります。購入時の取得費や償却の確認が必要になるため、詳細は売却後の確定申告と確定申告の赤字の考え方を参照してください。

持ち続けた場合の負担と売却時の不足額を比較する視点は、投資用ワンルームの損切り判断でも整理しています。売却するかどうかは税金だけで決めず、実際の収支と今後の保有コストを含めて判断することが重要です。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームを買った値段より安く売ったら、給与と損益通算できますか？

原則としてできません。また、購入額を下回っただけでは税務上の譲渡損失とは限りません。建物の減価償却費相当額などを反映した取得費で計算します。

Q2. 売却代金よりローン残債が多い場合は、譲渡損失ですか？

残債が多いことと譲渡損失は別です。残債は現金収支の計算に関係し、譲渡所得は取得費・譲渡費用を基に計算します。

Q3. マイホームで認められる譲渡損失の特例は使えますか？

投資目的で保有する賃貸用ワンルームには、そのまま適用できません。過去の居住実態があるなど特殊な事情は、税理士・税務署に確認してください。

Q4. 賃貸経営中の赤字は給与と損益通算できるのでは？

不動産所得の赤字は一定の場合に通算できますが、土地取得に関する借入金利子などの例外があります。売却時の土地・建物の譲渡損失とは区別します。

Q5. ローン返済額を売却の譲渡費用として差し引けますか？

ローンの残債返済は、譲渡所得を計算する際の取得費や譲渡費用そのものではありません。売却のための直接費用に該当するかは費目別に確認します。

Q6. 売却時に手残りがマイナスなら、確定申告は不要ですか？

手残りのマイナスだけでは申告要否を決められません。譲渡所得の計算結果、ほかの土地・建物の譲渡の有無、申告状況などを確認し、税理士・税務署に相談してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って、売却時の手残りの試算を始めます。税金の具体的な計算や申告は、税理士・税務署にご確認ください。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。