投資用ワンルームの損切りはいつ？毎月の持ち出しと売却時の不足額を比較する方法

Q: ワンルームマンション投資の損切り額は、どう計算しますか？

売却決済時の不足額は、売却価格 − ローン残債 − 売却費用で概算できます。ただし、それは購入からの総投資損益とは別です。購入時諸費用、これまでの現金収支、税務上の扱いも総合損益では異なります。

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

損切りの判断で比べるのは、「今売った場合の不足額」と「持ち続けた場合の毎月の負担・元本の減り方・将来の売却結果」です。

購入価格と今の売却価格の差だけでは、売るか持つかは決められません。

投資用ワンルームマンションを所有していて、毎月お金が出ていく状態が続くと、「損切りして売ったほうがよいのでは」と考えることがあります。一方、売却価格よりローンの借入残高が大きければ、売却時に不足額が生じることもあります。

ここで比べたいのは、「今売却する場合の不足額」と「保有を続けた場合の毎月の負担、ローン元本の減少、将来の売却結果」です。購入価格と現在の売却価格だけを比べても、判断はできません。

以下はすべて架空の数字による「仮想例」です。実在の相談者・物件を示すものではありません。

1. 「損切り」を判断する前に、3つの数字を分ける

第一に、毎月の現金収支です。家賃からローン返済、管理費、修繕積立金、集金代行手数料などを差し引きます。固定資産税・都市計画税や保険料も月額換算して確認します。

第二に、ローン元本の減少です。毎月の返済全額が単なる費用になるわけではありません。返済額には利息と元本が含まれ、元本を返した分だけ借入残高が減ります。ただし、元本が減っても現金が手元に残るわけではないため、毎月の生活資金への負担とは分けて考えます。

第三に、売却時の精算額です。売却価格から残債と売却費用を引いた結果がプラスかマイナスかを確認します。これには購入当時の価格だけでなく、現在の残債と売却条件が関係します。

売却を考える際の「損」は、毎月の赤字、過去の購入価格との差、売却決済時の不足額で意味が異なります。数字を混同すると、売る・持つの比較そのものが崩れます。

2. 毎月の持ち出しはいくら？5年間まで広げた仮想例

仮想例：毎月の収支

項目	月額
家賃収入	＋76,000円
ローン返済（元本・利息の合計）	−72,000円
管理費・修繕積立金	−12,000円
集金代行手数料	−3,300円
固定資産税等の月額換算	−4,000円
保険料の月額換算	−1,000円
月々の収支	−16,300円

計算式：76,000 − 72,000 − 12,000 − 3,300 − 4,000 − 1,000 ＝ −16,300円／月

この条件が5年間変わらなければ、現金の持ち出しは 16,300円 × 60か月＝ 978,000円 です。

さらに、3年目から修繕積立金が月4,000円増えると仮定すると、追加負担は 4,000円 × 36か月＝ 144,000円。5年間の現金負担は 978,000円＋ 144,000円＝ 1,122,000円 になります。

修繕積立金が実際にいつ、いくら増えるかはマンションによって異なります。国土交通省も段階的に増額する積立方式について、将来の資金不足が生じないよう計画を確認する重要性を示しています。国土交通省：修繕積立金に関するガイドラインの改定

上記には空室、家賃改定、設備故障、臨時徴収、金利変動などを織り込んでいません。これらが発生すれば収支は変わります。

3. 今売却するといくら不足する？残債と諸費用の仮想例

仮想例：売却価格2,000万円、ローン残債2,150万円

項目	金額
売却価格	＋20,000,000円
ローン残債	−21,500,000円
仲介手数料（税込）	−726,000円
一括返済手数料（残債の1％と仮定）	−215,000円
集金代行の解約手数料（仮定）	−19,800円
抵当権抹消費用（仮定）	−30,000円
売買契約書の印紙税（仮定）	−10,000円
売却時の不足額	−2,500,800円

仲介手数料は、この価格帯における上限額の速算式で計算しています。

（20,000,000円 × 3％＋ 60,000円）× 1.1 ＝ 726,000円

そのほかの売却費用は、726,000 ＋ 215,000 ＋ 19,800 ＋ 30,000 ＋ 10,000 ＝ 1,000,800円。

したがって、20,000,000 − 21,500,000 − 1,000,800 ＝ −2,500,800円 です。

ここでの一括返済手数料1％は試算用の仮定です。実際の手数料は金融機関や借入時期、契約条件によって異なります。集金代行の解約手数料も「月3,300円 × 6か月＝19,800円」と仮定しただけで、契約によって少額のものから家賃6か月分までさまざまです。契約を買主へ引き継ぐ場合など、発生しないこともあります。抵当権抹消費用3万円も仮定です。

印紙税1万円は、紙の不動産売買契約書について、記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減後税額です。この軽減措置は2027年3月31日までに作成される対象契約書について定められています。契約形態・作成時期などによって確認が必要です。国税庁：No.7108

これは売却決済時に必要な金額の概算であり、購入からの投資損益や、譲渡所得税などまで確定した金額ではありません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 5年保有してから売ると、どう変わる？

先ほどの仮想例で、ローン返済72,000円のうち元本減少額が5年間平均で月42,000円と仮定します。

5年間の元本減少額：42,000円 × 60か月＝ 2,520,000円
5年後の残債：21,500,000円 − 2,520,000円＝ 18,980,000円
5年間の現金持ち出し：1,122,000円（3年目から積立金増額の仮定を含む）

仮に5年後も2,000万円で売れるとすると、売却費用は次のようになります。

仲介手数料：726,000円
一括返済手数料：189,800円（残債の1％）
集金代行解約：19,800円
抵当権抹消：30,000円
印紙税：10,000円（同じ軽減税額が適用されると仮定した比較用の金額。5年後の制度を保証するものではありません）

売却費用合計は 975,600円、5年後の売却時の残額は 20,000,000 − 18,980,000 − 975,600 ＝＋44,400円 です。

ただし、5年間の現金負担も合わせる必要があります。

5年間保有して売却した場合の、今日から見た現金収支合計：44,400 − 1,122,000 ＝ −1,077,600円

仮想例では、今売る場合の不足額250万800円より、5年保有してから売却する場合の現金負担合計のほうが小さくなります。しかし、これは売却価格が維持され、家賃やローン条件が大きく変化しないという仮定の結果です。

5年後の売却価格を変えた場合（仮想例）

5年後の売却価格	5年後売却時の残額／不足額	5年間の持ち出しを含む合計
1,900万円	−922,600円	−2,044,600円
2,000万円	＋44,400円	−1,077,600円
2,100万円	＋1,011,400円	−110,600円

各行で仲介手数料を売却価格に応じて再計算しています。ここでは税金の精算、時間価値、将来の制度変更、家賃や空室率の変動を除いています。将来売却価格を決め打ちせず、複数の価格で試算することが重要です。

5. 「すぐ売る」か「保有する」かを分ける条件

売却時の不足額を見積もるには、地域や築年数だけでなく、いつ・いくらで購入したか、新築だったか中古だったかを確認する必要があります。購入時の価格と借入条件が違えば、同じエリア・同じ家賃の物件でも残債と売却価格の関係が変わります。

現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。

これは個々の物件の売却価格を保証するものではありません。

保有を続ける判断が合理的になり得る例は、毎月の負担が小さく、ローン元本が着実に減り、家賃や管理状況を踏まえて将来の売却価格が大きく下がらないと見込める場合です。

売却を優先して比較したい例は、毎月の持ち出しが重く、修繕積立金の引き上げ・空室・金利上昇などで負担が増える可能性があり、保有し続けること自体の負担が大きい場合です。

また、サブリース契約がある場合は、賃料と買主への引継ぎ条件が売却価格や費用に関係することがあります。契約を引き継ぐことで違約金が発生しないケースもあるため、解約を前提に一律計算するのは適切ではありません。

6. 判断に必要なのは「売却額」だけではなく、残債と契約条件

判断の順序は、①現在の毎月の収支、②現在の残債と売却費用、③保有期間中の元本減少、④将来の家賃・積立金・売却価格の変動、の順に数字を並べることです。

相談の流れは、LINEで概要を伺う → 試算 → 必要なら面談です。最初に伺うのは「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つです。これらを手がかりに、契約条件や残債を追加確認し、売却・保有の比較に必要な試算を進めます。

「売れば解決する」とも「5年待てば必ず取り戻せる」とも断定できません。現在と将来の条件を並べて、毎月の負担と資産の変化を別々に評価することが先です。

7. よくある質問

Q1. 毎月赤字なら、今すぐ損切りしたほうがよいですか？

毎月の赤字だけでは決められません。ローン返済のうち元本がいくら減っているか、今売却するといくら不足するか、保有中の追加負担が見込まれるかを一緒に比べます。保有を続けた方がよいケースもあります。

Q2. ワンルームマンション投資の損切り額は、どう計算しますか？

売却決済時の不足額は、売却価格 − ローン残債 − 売却費用で概算できます。ただし、それは購入からの総投資損益とは別です。購入時諸費用、これまでの現金収支、税務上の扱いも総合損益では異なります。

Q3. 5年間保有すれば、必ず残債以上で売れますか？

保証はできません。購入時の新築・中古の別、購入価格、借入条件、立地や物件の状態などで異なります。個別の売却想定価格と残債を照合する必要があります。

Q4. 修繕積立金が値上がりすると、判断は変わりますか？

変わり得ます。月4,000円の増額が3年間続けば、それだけで14万4,000円の追加負担です。長期修繕計画や総会資料などで、予定と検討状況を確認します。

Q5. サブリース契約を解除しないと売却できませんか？

一律にそうとは言えません。契約を買主に引き継ぐ場合もあり、引継ぎによって違約金が発生しないこともあります。契約内容と売却条件の確認が必要です。

Q6. 売却時の費用は、どの物件でも同じですか？

同じではありません。仲介手数料の計算には売却価格が関係しますし、一括返済や集金代行の解約費用は契約次第です。印紙税も契約書の記載金額や作成時期等により異なります。

あわせて確認したいページ

8. 現場からの補足

購入から3年でも残債とほぼ同じ金額で売れるケースはありますが、新築か中古か、いつ・いくらで買ったかによって変わるため、一概には言えません。損切りを考え始めたときは、まず「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つから、今売った場合と持ち続けた場合の数字を並べて試算しています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

今売る場合と持ち続ける場合を、同じ物差しで試算できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。