ワンルーム投資をやめたいときの5つの選択肢｜売却・繰上げ返済・借り換えを比較

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

ワンルーム投資をやめたいと思ったとき、最初にすることは売却を決めることではありません。

何が負担なのかを整理し、今の収支とローン残債を確かめたうえで、売却・繰上げ返済・借り換え・保有継続を同じ物差しで比べます。

「ワンルーム投資をやめたい。でも、ローンが残っているので、どうしたらいいか分かりません」

購入するときは、将来の家賃収入や資産形成を考えていた。

しかし、何年か所有してみると、毎月のローン返済や持ち出しが気になってくる。修繕積立金の値上げ、設備交換、今後の空室なども考えると、持ち続けること自体が負担に感じられる場合があります。

一方で、売却したらローンが完済できるのかも分からない。

そのため、投資をやめたいと思っていても、具体的に何をすればよいのか決められないことがあります。

ワンルーム投資をやめたいと思ったとき、最初にすることは、必ずしも売却を決めることではありません。

まず、何を負担に感じているのかを整理し、現在の収支とローン残債を確認します。

そのうえで、売却・繰上げ返済・借り換え・保有継続を比較する方法があります。

1. 「ワンルーム投資をやめたい」と感じる理由を整理する

ワンルーム投資をやめたいと感じる理由は、一つとは限りません。

毎月の赤字が気になる場合もあれば、ローンを何年も返済し続けることに負担を感じる場合もあります。

また、結婚や住宅購入など、購入当時とは生活の優先順位が変わることもあります。

気になっていることを分けてみる

今の気持ち・状況	最初に確認したいこと
毎月の赤字をなくしたい	家賃とローン・管理費等の収支
ローンの負担を減らしたい	残債、金利、返済期間
将来の修繕が不安	修繕積立金と今後の支出
物件を持つこと自体を終えたい	売却価格、完済額、売却諸費用
マイホーム購入などを優先したい	住宅ローン等への影響と期限
買ったときの判断を後悔している	購入時の計画と現在の状況の違い

「投資をやめたい」という言葉の中身が違えば、適した選択肢も変わります。

例えば、毎月の持ち出しを減らしたいのであれば、ローン条件の見直しが比較対象になる場合があります。

一方、所有そのものを終えたいのであれば、売却した場合の手残りや不足額を確認する必要があります。

過去の購入判断が正しかったかどうかと、これからどうするかは分けて考えることが重要です。

→ 投資用ワンルームのオーナーが抱える本音

2. ワンルーム投資を見直す5つの選択肢

所有する物件の状況によって、次のような方法を比較できます。

選択肢	物件の所有	毎月のローン返済	主な確認事項
① 仲介による売却	終了	通常、決済時に完済	売却価格・手数料・成約条件
② 直接買取による売却	終了	通常、決済時に完済	買取提示額・引渡し条件
③ 保有中の収支改善	継続	原則として継続	家賃・賃貸管理料・費用
④ 繰上げ返済	継続	返済方式によって変化	手元資金・利息・手数料
⑤ 借り換え	継続	新しい融資条件で返済	審査・金利・諸費用

① 仲介による売却

不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探す方法です。

現在の家賃や物件の条件をもとに売却価格を検討し、買主との合意によって売買契約を締結します。

査定価格は成約価格の保証ではありません。

② 直接買取による売却

不動産会社などが買主となって直接購入する方法です。

実際の買取提示額と契約条件を確認します。

直接売買の場合と、別の仲介業者が介在する場合とでは、仲介手数料の扱いが異なります。

仲介・直接買取のどちらが有利かは、提示された価格、費用、契約条件などによって変わります。

③ 保有しながら収支を見直す

現在の家賃や賃貸管理契約、建物の管理費・修繕積立金などを確認します。

ただし、家賃を自由に増額できるわけではなく、管理契約や賃貸借契約に基づく確認が必要です。

また、修繕積立金などは所有者一人の判断で変更できるものではありません。

④ 繰上げ返済

ローン元本の一部を予定より早く返済する方法です。

返済額軽減型や期間短縮型などがあり、金融機関や契約によって利用条件が異なります。

ただし、繰上げ返済に現金を使用するため、手元資金も減ります。

→ 繰上げ返済と売却の比較

⑤ 借り換え

別の融資によって現在のローンを返済し、新しい借入条件に変更する方法です。

金利や毎月返済額が変わる可能性がありますが、審査や借り換え費用も考慮する必要があります。

投資用ローンの借り換えに対応しているかは、金融機関に確認しなければなりません。

→ 借り換えと売却の比較

3. まず毎月いくら持ち出しているかを計算する

やめ方を比較する前に、現在の収支を確認しましょう。

家賃は入っているものの、ローン以外に何が引かれているか正確には把握していない場合もあります。

完全な仮想例｜家賃92,000円の投資用ワンルーム

以下は説明用の完全な仮想例です。実在の所有者・物件・ローン契約ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋92,000円
ローン返済	−80,000円
建物管理費	−8,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（集金代行料等・仮定）	−6,000円
毎月の現金収支	−11,000円

計算式：

92,000−80,000−8,000−9,000−6,000＝−11,000円

この例では、毎月11,000円、年間132,000円の現金持ち出しです。

その他の支出6,000円には、月額3,300円の集金代行料を含むと仮定しています。

ただし、空室や設備交換費用などの不定期支出は含めていません。

また、ローン返済80,000円の中には元本返済が含まれます。

毎月11,000円の現金赤字があることと、毎月11,000円ずつ資産価値が減っていることは同じではありません。

現金収支のほかに、元本がどれくらい減っているか、現在いくらで売却できる可能性があるかを確認する必要があります。

購入したときの条件も重要

売却時に持ち出しが出るかどうかは、地域よりも「いつ・いくらで買ったか」、新築で買ったか中古で買ったかで決まる部分が大きいと、当社では感じています。

同じマンションの似た部屋でも、購入時期や購入価格、ローンの組み方によって、現在の完済額が違う場合があります。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 今売却したらいくら残る？

投資をやめるために売却する場合は、売却価格からローン完済額と諸費用を差し引いて確認します。

完全な仮想例｜売却価格2,100万円・ローン完済額1,750万円

以下も実在の査定や成約結果とは無関係の完全な仮想例です。

項目	金額
売却価格	＋2,100万円
ローン完済額	−1,750万円
仲介手数料（税込・通常上限額）	−75.9万円
ローン一括返済手数料（残債1％・仮定）	−17.5万円
集金代行解約手数料（月額3,300円×6か月・仮定）	−1.98万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
印紙税（軽減税率適用の紙の契約書）	−1万円
決済関連費用差引後の手残り	250.62万円

計算式：

2,100−1,750−75.9−17.5−1.98−3−1＝250.62万円

この例では、売却価格とローン完済額の差は350万円ですが、仮定した諸費用を差し引くと250.62万円の手残りです。

仲介手数料75.9万円は、税込上限額の計算式を使っています。

（2,100万円×3％＋6万円）×1.1＝75.9万円

ローン一括返済手数料は、残債の1％という仮定です。金融機関、借入時期、ローン契約によって実額は異なります。

集金代行の解約手数料は、月額手数料3,300円×6か月＝19,800円という仮定です。

実際には「集金代行手数料の6か月分」で比較的小額となる場合も、「家賃の6か月分」で大きな費用となる場合もあります。サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が発生しないパターンもあります。

抵当権抹消関連費用3万円も仮定です。

印紙税1万円は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される紙の不動産売買契約書を前提としています。

家賃・敷金・固定資産税・管理費等の精算や譲渡所得税は含めていません。

250.62万円という売却時の手残りは、購入から現在までの投資全体の利益を示す数字ではありません。

購入時の自己資金、過去の現金収支、支払利息、取得費用なども、投資全体の結果を考える際には関係します。

5. 繰上げ返済や借り換えなら、売却しなくても負担を減らせる？

売却する場合と、保有を続けながらローン条件を見直す場合を比較します。

繰上げ返済の場合

繰上げ返済によってローン元本が減れば、将来の支払利息を減らせる場合があります。

ただし、毎月返済額が減るか、完済までの期間が短くなるかは、返済方式によって異なります。

また、返済に使用した金額は手元資金から減るため、物件の修繕や空室に備える資金とのバランスも確認が必要です。

借り換えの場合

借り換えが認められ、返済条件が変われば、毎月の返済額が減る可能性があります。

一方で、借り換えには融資事務手数料や登記関連費用などが発生する場合があります。

毎月の返済額が減っても、借入期間を延ばしたことで総返済額が増える可能性もあります。

したがって、毎月返済額の減少だけで借り換えが有利とは判断できません。

売却と比べると何が違う？

比較項目	売却	繰上げ返済	借り換え
物件の所有	終了	継続	継続
家賃収入	決済後はなくなる	継続する可能性	継続する可能性
ローン	通常は決済時に完済	一部元本を早期返済	新しいローンに変更
手元資金	売却手残り・不足額による	繰上げ返済額が減少	借換費用の負担がある
管理費・修繕費	売却後の保有負担は原則終了	継続	継続
今後の価格変動	売却後は影響を受けない	保有中は影響を受ける	保有中は影響を受ける

借り換えや繰上げ返済では、ローン負担を見直せても、物件を所有することは続きます。

一方、売却では所有を終えることができますが、将来の家賃収入もなくなります。

何を目的にしているかによって判断は変わります。

6. ワンルーム投資をやめるか、持ち続けるか

最終的に比較したいのは、今売却した場合の手残りと、保有を続けた場合の資金負担です。

比較項目	今売却する場合	保有を続ける場合
毎月の現金収支	決済後は対象物件の収支が終了	家賃と費用に応じて継続
ローン元本	決済時の完済条件を確認	返済によって減る場合がある
修繕積立金	決済までの費用・精算を確認	将来の増額可能性を考慮
設備交換・空室	引渡しまでの条件を確認	将来の支出を考慮
物件の売却価格	現在の査定条件で確認	将来価格は不確定
手元資金	手残りまたは不足額を確認	毎月の収支や追加支出で変化

今の毎月の負担に対応でき、将来の修繕費や空室リスクにも備えられ、保有を続ける目的がある場合は、持ち続けた方がよいケースもあります。

一方、物件を所有する目的が変わり、現在の売却条件を整理したい場合には、売却も比較対象になります。

判断するときは、過去にいくら支払ってきたかだけでなく、これから負担する金額と、今売却した場合の結果を比較することが重要です。

7. よくある質問

Q1. ワンルーム投資をやめるには、売却するしかありませんか？

所有自体を終える方法として売却があります。一方、毎月の負担を減らしたいのであれば、繰上げ返済や借り換え、保有中の収支見直しも比較できます。

Q2. ローンが残っていてもワンルーム投資をやめられますか？

売却を検討できます。ただし、通常の売却ではローン完済と抵当権抹消が必要となるため、完済予定額と売却費用を確認します。

Q3. ワンルーム投資が毎月赤字なら、早く売った方がいいですか？

毎月の現金赤字だけでは判断できません。ローン元本の減少、今後の修繕費、現在の売却手残りを比較する必要があります。

Q4. 繰上げ返済すれば毎月の持ち出しはなくなりますか？

必ずなくなるわけではありません。返済方式によって毎月返済額が変わる場合もありますが、家賃や管理費・修繕積立金などの条件によります。

Q5. 借り換えれば投資用マンションのローン負担を減らせますか？

借り換え後の金利や返済期間によっては、毎月返済額が減る場合があります。ただし、投資用ローンの借り換えに対応する金融機関の審査が必要であり、諸費用も含めた比較が重要です。

Q6. やめたいと思っているだけでも、不動産会社に相談できますか？

現在の家賃収入、ローン残債、売却価格の目安などを整理する相談ができます。売却を決める前に、保有を続けた場合の条件と比較することも可能です。

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8. 現場からの補足

ご相談の中には、住宅ローンの審査で投資用ローンの完済を条件とされ、ワンルームの売却を考え始める方もいます。その場合、住宅の引渡しまで1〜2か月程度しかないことが一般的です。やめたいと感じたときは、売るかどうかを決める前に、まず今の数字を整理しておくことをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

やめるかどうか決める前に、今の数字を整理できます

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情報基準日：2026年11月5日

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商号	株式会社煌海プロパティ
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宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。