投資用ワンルームの借り換えと売却、どちらがいい？金利・返済額・諸費用の比較

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームのローンの借り換えと売却は、どちらもローンの負担を見直す方法ですが、得られる結果は違います。

どちらが合うかは、借り換え先の条件、諸費用、今の売却価格、持ち続ける目的によって変わります。毎月の返済額だけでなく、初期費用と手残りまで並べて比べましょう。

ローンの金利が上がると、毎月の返済額や将来の利息が気になります。このまま返し続けるべきか、ほかの金融機関に借り換えられないか、それとも売ってローンを完済した方がよいのか――。借り換えと売却は、どちらもローンの負担を見直す方法ですが、結果は違います。借り換えは物件を持ったまま返済条件を変える方法、売却は物件を手放して通常は決済時にローンを完済する方法です。

1. 投資用ワンルームのローンは借り換えできる？

借り換えとは、新しい金融機関などから借り入れ、そのお金で今のローンを返して、別の借入条件に切り替える方法です。投資用ワンルームのローンの借り換えに対応するかどうかは、金融機関や融資商品によって異なります。確認されるのは、今の残債、金利と残りの期間、収入や借入の状況、物件の所在地・築年数・収益性、賃貸借契約と賃料、担保の評価、借り換えの諸費用などです。

なお、住宅金融支援機構のフラット35の借換融資は、自分や家族が住むための住宅のローンが対象で、投資用物件のローンは対象になりません。自分が住むための住宅ローンの借換商品を、投資用ワンルームにそのまま使えるわけではありません。

2. 借り換えと売却は、何を比べる？

比較項目	借り換えて持つ	今売る
所有	持ち続ける	買主に移る
家賃収入	続く可能性がある	売却後はなくなる
ローン	新しい条件で返済	通常は決済時に完済
毎月の返済額	借り換えの条件で変わる	このローンの返済は終わる
初期費用	借入・登記・今のローンの返済などの費用	売却の諸費用
管理・修繕費	持っている間は続く	売却後は原則として終わる

金利を下げられても諸費用がかかります。また、借入期間を延ばして毎月の返済額を下げている場合は、総返済額も比べる必要があります。毎月の返済額だけでなく、借り換えに使う現金と、売った場合の手残りを比べることが大切です。

3. 金利3.2％から2.0％に借り換えた場合（仮想計算）

以下の金利は説明用の仮定で、実際の金融機関の投資用ローンの金利ではありません。残債1,700万円、残り20年、元利均等返済、両方とも20年間金利が変わらず、借り換え後の借入額も1,700万円、諸費用は別に現金で払うと仮定します。

項目	今のローン	借り換え後
借入残高	1,700万円	1,700万円
年利	3.2％	2.0％
残りの返済期間	20年	20年
毎月の返済額（概算）	約95,993円	約86,000円

毎月の返済額は約9,993円（年約119,916円）減る計算です。同じ物件の収支（家賃89,000円、管理費7,000円、修繕積立金9,000円、その他5,000円と仮定）に当てはめると、毎月の持ち出しは約27,993円から約18,000円になります。ただし借り換え後も月18,000円ほどの持ち出しは続き、借り換えの初期費用はこの月の収支に入っていません。

4. 借り換えの費用を含めると、どれくらい違う？

項目	仮定した費用
今のローンの一括返済手数料（残債の1％と仮定）	17万円
新しい融資・登記などの費用の合計（仮定）	30万円
借り換え時に払う費用の合計	47万円

30万円は計算の説明のための仮定で、標準的な費用ではありません。毎月の返済の減少分（約9,993円）だけを積み上げると、約47か月分で47万円に相当しますが、これは借り換えの正確な損益分岐点ではありません。元本と利息の内訳、将来の金利、借り換え後の残債、手元資金の変化などを考えていないためです。正確に比べるには、借り換え前後の返済予定表と初期費用を合わせて確認します。借り換えができなかった場合も、今のローンを続ける場合や繰上げ返済を比べる方法があります（「繰上げ返済と売却の比較」）。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 借り換えずに今売った場合の手残り

以下も説明用の仮想例です（家賃8.9万円と仮定）。

項目	金額
売却価格	＋1950万円
ローン完済額	−1700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−70.95万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.9万円の6か月分）	−53.4万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	104.65万円

1950万円−1700万円−70.95万円−17万円−53.4万円−3万円−1万円＝104.65万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却では物件の所有が終わり、家賃収入もなくなります。借り換えでは物件を持ち続け、家賃収入と保有の費用が続きます。売った時の手残り104.65万円と、借り換え後の毎月の返済減少約9,993円は、そのまま大小を比べられる数字ではありません。売る・借り換える・今のまま、を比べるには、期間を決めて、その間の収支、元本の残高、初期費用、将来の売却条件までそろえる必要があります。

6. 借り換え・売却・今のまま、をどう選ぶ？

比較項目	借り換え	今売る	今のまま
物件の所有	続ける	終わる	続ける
ローン	新しい条件で返済	決済時に完済	今の条件で返済
初期費用	借り換えの費用	売却の諸費用	なし
手元資金	初期費用の負担を確認	手残り・不足額を確認	保有中の収支を確認
将来のリスク	賃料・修繕・金利など	売却後はこの物件のリスクはない	賃料・修繕・金利など

借り換え後の条件が今より有利で、初期費用や今後の保有の負担に対応できるなら、借り換えて持つ選択肢があります。今の返済に対応でき、借り換えの費用と比べてメリットが小さいなら、今のままも検討できます。持つ目的が変わっている場合は、売却も比べる対象になります。借り換えの可否・条件は金融機関に、売った場合の手残りは今の査定条件で確認することが大切です（「金利が上がったら」）。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームのローンは借り換えできますか？

金融機関や融資商品によっては検討できます。ただし、借り換えに対応しているか、どんな審査条件かを個別に確認する必要があります。

Q2. フラット35で投資用マンションのローンを借り換えできますか？

フラット35の借換融資は、自分や家族が住むための住宅のローンが対象で、投資用物件のローンは借り換えの対象になりません。

Q3. 金利が下がれば借り換えた方が得ですか？

必ず得になるとは限りません。借り換えの費用、残りの返済期間、将来の金利、元本の返済の進み方などを比べる必要があります。

Q4. 投資用ローンの借り換えにはどんな費用がかかりますか？

今のローンの完済手数料、新しい融資の手数料、登記の費用などがかかる場合があります。金額や扱いは金融機関などによって異なります。

Q5. 借り換えができなければ、ワンルームを売るしかありませんか？

そのようなことはありません。今のローンを続ける方法や、繰上げ返済なども含めて比べられます。

Q6. 借り換えと売却のどちらがよいか相談できますか？

今の売却価格やローン完済額、保有中の収支を整理することはできます。実際の借り換えの条件は、金融機関に確認する必要があります。

ほかの選択肢と比べる

8. 現場からの補足

借り換えの条件は金融機関にご確認いただく必要がありますが、売った場合の手残りは、LINEで「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」を伺えば試算できます。借り換えの提示がある場合は、その条件と並べて比べることをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

借り換えと比べるために、今売った場合の手残りを確認できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。