築20年・築30年の投資用ワンルームは売れる？築年数・耐震基準・管理状態の比較

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

築20年・30年という数字だけで、投資用ワンルームが売れるかどうかは判断できません。

買主が確認するのは、今の家賃や管理費・修繕積立金、建物の状態、耐震基準、修繕の履歴、融資の条件などです。売る場合と持ち続ける場合、それぞれの条件を整理しましょう。

購入したときは比較的新しいマンションだったのに、いつの間にか築20年、築30年になっていた。ローンはまだ残っている。修繕積立金も以前より高くなっているかもしれない――。築20年・30年という数字だけで、売れるかどうかは判断できません。買主が確認するのは、今の家賃や管理費・修繕積立金、建物の状態、耐震基準、修繕の履歴、購入資金の調達の条件などです。

1. 築20年と築30年では、何が違う？

確認すること	築20年の物件	築30年の物件
売却価格	立地・家賃・管理状態などを確認	同じく個別の条件を確認
室内の設備	更新の履歴と状態を確認	更新の履歴と状態を確認
大規模修繕	過去の実施状況・今後の計画	過去の実施状況・今後の計画
修繕積立金	今の額と増額予定	今の額と増額予定
耐震基準	建築確認の時期・資料を確認	建築確認の時期・資料を確認
買主の融資	金融機関の条件を確認	金融機関の条件を確認

築30年だから必ず価格が低くなる、築20年だから高く売れる、とは限りません。所在地や賃料、管理費などが違う物件を、築年数だけで比べるのは適切ではありません。売却価格を調べるときは、区や駅、広さ、築年数が近い過去の取引を参考にします（「横浜市のワンルーム取引価格データ」）。

2. 旧耐震・新耐震は築何年で決まる？

建築基準法の耐震基準は、1981年6月1日を境に大きく変わりました。

区分	基準が適用される時期	確認のポイント
旧耐震基準	1981年5月31日以前の建築確認によるもの	耐震診断・改修の履歴など
新耐震基準	1981年6月1日以降の建築確認によるもの	建築確認の資料と建物の状況

新耐震の建物だから地震の被害が一切出ないという意味ではありません。また、1982年に完成したマンションでも、建築確認が1981年6月1日より前だった可能性があるため、完成した年だけで新耐震と断定しないことが大切です。2026年時点で築30年程度のマンションが、築30年という理由で旧耐震になるわけでもありません。確認したいのは、建築確認の時期と、耐震診断・改修の履歴です。

3. 築古マンションで確認したい管理状態と修繕の履歴

資料	確認すること
長期修繕計画	今後の工事の内容・時期・資金計画
修繕積立金の明細	今の月額と改定の予定
管理組合の総会資料	修繕工事や費用の変更の決議
大規模修繕の履歴	これまでにどんな工事をしたか
管理組合の収支資料	積立金の状況、支出の計画
設備の修理・交換の履歴	給湯器やエアコンなどの状態

大規模修繕をしたことだけで売却価格が必ず高くなるわけではなく、直近で大規模修繕をしていないからといって管理状態が悪いとも決められません。管理組合がどんな修繕計画を持ち、実際にどこまで対応しているかを確認することが大切です（「修繕積立金が値上げされたら」「設備が壊れたら」）。

4. 買主のローンは築年数に影響される？

買主が融資を使う場合、金融機関は物件の築年数、構造、耐震性、収益性や借りる人の状況などを確認し、それが融資の条件に影響する場合があります。ただし、「築30年なら融資期間は何年」という一律の基準はありません。買主の借入期間が短くなると、同じ借入額・金利でも毎月の返済額が増え、購入の判断に影響する可能性はあります。一方、現金で購入する人などもいるため、築年数から売却価格を機械的に決めることはできません。なお、フラット35などの自分が住むための住宅ローンを、賃貸用の投資ワンルームの購入にそのまま使えるわけではありません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 築30年のワンルームを売った場合の手残り

以下は説明用の仮想例です。築30年の実在物件の相場や査定額ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋75,000円
ローン返済	−61,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	−6,000円

年間72,000円の持ち出しです（設備交換や空室は含みません）。この物件を売ったと仮定します（家賃7.5万円）。

項目	金額
売却価格	＋1350万円
ローン完済額	−1100万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−51.15万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−11万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃7.5万円の6か月分）	−45万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	138.85万円

1350万円−1100万円−51.15万円−11万円−45万円−3万円−1万円＝138.85万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

この仮想例は、築30年のワンルームが1,350万円で売れるという予測ではありません。

6. 築古のワンルームを売るか、持ち続けるか

比べること	保有を続ける場合	今売却する場合
家賃収入	入居が続けば受け取れる	引渡し後はなくなる
ローン	返済と元本の減少が続く	完済額を確認
修繕・設備	将来の費用を負担する	引渡しの条件を確認
売却価格	将来の価格は不確定	今の査定条件を確認
毎月の負担	現金収支が続く	売却後はこの物件の収支が終わる

築20年・30年でも、家賃収入があり、毎月の収支や今後の設備交換・修繕費に対応できるなら、持ち続けることを検討できます。持つ目的が変わった、今後の支出を整理したいという場合は、売却も比べる対象になります。築年数だけを理由に売却を急がず、今の物件の条件を確認することが大切です（「「売れるんですか」と不安な方へ」）。

7. よくある質問

Q1. 築30年の投資用ワンルームマンションは売れますか？

売却を検討できます。ただし価格や購入希望者の条件は、家賃、所在地、管理の状況、耐震性、融資の条件などによって異なります。

Q2. 築20年のワンルームは今売った方がいいですか？

築20年という理由だけで売却を決める必要はありません。今の収支と残債、今後の修繕の負担、売却価格を比べてください。

Q3. 築30年なら旧耐震のマンションですか？

いいえ。旧耐震・新耐震は築年数ではなく、原則として1981年6月1日を境とする建築確認の時期などで判断します。

Q4. 旧耐震の投資用マンションでも売却できますか？

売却を検討できます。ただし耐震診断・改修の状況や、買主の購入・融資の条件に影響する場合があります。

Q5. 大規模修繕が終わったマンションは高く売れますか？

必ず高く売れるとは限りません。修繕の内容、管理組合の資金の状況、今後の修繕計画なども確認する必要があります。

Q6. 築古のワンルームでは買主のローンが短くなりますか？

金融機関や借りる人・物件の条件によっては、融資期間に影響する場合があります。ただし築年数だけで一律の融資期間が決まるわけではありません。

ほかの選択肢と比べる

8. 現場からの補足

築年数が気になって売却を考え始めた場合も、まずは今の家賃と管理費・修繕積立金、ローン残債を並べるところから始めることをおすすめしています。長期修繕計画や総会資料が手元にあれば、あわせて確認すると今後の負担が見えやすくなります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

築年数に関係なく、今の数字から手残りを確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。