投資用ワンルームは売れるんですか？買主が見つかるかと売却後のローン残債は別の話

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「売れるんですか」

投資用ワンルームのご相談で、最初によく伺う言葉です。「買ってくれる人がいるか」と「売った後にローンが残らないか」は別の話なので、分けて確認していきましょう。

購入から何年も経ち、毎月ローンを返している。でも、今の物件がいくらで売れるのか、そもそも買ってくれる人がいるのか、よく分からない。購入したときは将来の家賃収入や資産づくりを考えていて、売るときのことまでは詳しく確認していなかった――。「売れるんですか」という一言には、たいてい2つの不安が混ざっています。「この物件を買ってくれる人はいるのか」と、「売れたとしても、ローンが残ってしまうのではないか」です。この2つは、別々に確認する必要があります。

1. 「売れるかどうか」と「ローンを完済できるか」は別の問題

買主が見つかる可能性はあるか：中古ワンルームを購入する人には、家賃収入を目的とした投資家などがいます。空室の物件では、条件によって自分で住むための購入が検討されることもあります。
いくらなら売れる可能性があるか：所有者の希望価格と、買主が収益性などから評価する価格が違うことがあります。希望価格で売れないことと、物件自体が売れないことは同じではありません。一方、価格を下げれば必ず売れるという意味でもありません。
売却代金でローンを完済できるか：買主と価格で合意できても、その価格ではローンを完済できない場合があります。通常の売却では決済時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

つまり「買主が見つかる可能性がある」ことと「予定どおり決済できる」ことは、別の確認事項です（「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？」）。

2. 中古ワンルームを買う人は、何を確認している？

今の家賃：賃貸中の物件では、毎月いくらの家賃収入があるかが大切な情報です。ただし家賃が高ければ必ず高く売れるわけではなく、管理費・修繕積立金も合わせて見られます。
入居中か、空室か：賃貸中なら今の賃貸借契約と賃料、空室なら募集条件や室内の状態が確認されます。どちらが売りやすいかは条件しだいです（「空室になったら」）。
管理費・修繕積立金と建物の状態：買主が将来負担する費用も判断材料です。増額予定などは売却前に確認しておきます（「修繕積立金が値上げされたら」）。
所在地・駅からの距離・築年数：過去の取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで確認できます。ただし、過去の取引価格がそのまま今の個別の査定価格になるわけではありません（「横浜市のワンルーム取引価格データ」）。

これらを整理すると、「売れるか分からない」という状態から、「どの条件を確認すればよいか」が分かる状態になります。

3. 毎月の持ち出しがあっても、売った方がよいとは限らない

以下は説明用の仮想例です。実在の所有者・物件・賃貸条件ではありません。

毎月の項目	物件A	物件B
家賃収入	＋90,000円	＋70,000円
ローン返済	−73,000円	−77,000円
管理費	−7,000円	−7,000円
修繕積立金	−9,000円	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円	−5,000円
毎月の現金収支	−4,000円	−28,000円

Aは毎月4,000円（年48,000円）、Bは毎月28,000円（年336,000円）の持ち出しです（空室や設備交換は含みません）。ローン返済には元本の返済が含まれるため、持ち出し額がそのまま損失というわけではありません。毎月の収支と、今売った場合の手残りは分けて確認します。

4. 売った後に現金が残る場合と、不足する場合

仮想例A：手残りが出る場合（家賃9万円と仮定）

項目	金額
売却価格	＋2200万円
ローン完済額	−1700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−79.2万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−17万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9万円の6か月分）	−54万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	345.8万円

2200万円−1700万円−79.2万円−17万円−54万円−3万円−1万円＝345.8万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

仮想例B：不足が出る場合（家賃7万円と仮定）

項目	金額
売却価格	＋1400万円
ローン完済額	−1600万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−52.8万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−16万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃7万円の6か月分）	−42万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の不足額	−314.8万円

1400万円−1600万円−52.8万円−16万円−42万円−3万円−1万円＝−314.8万円

Aはローンを完済して諸費用を引いても約346万円が残ります。Bは売却価格とローン完済額の差が200万円で、諸費用も含めると約315万円が不足します。不足が出ることは、買主がいないことを意味するわけではありません。ただし、通常の売却ではローンの完済と抵当権の抹消が必要なため、決済できる条件かどうかを別に確認しなければなりません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. まだ売らない方がよい場合もある

確認すること	保有を続ける場合	今売却する場合
家賃収入	続く可能性がある	売却後はなくなる
ローン	返済を続け、元本が減る	決済時に完済する
管理費・修繕積立金	保有中は支払いが続く	決済時に精算する
設備交換・空室	今後の負担を見込む	引渡しまでの条件を確認
売却価格	将来の価格は不確定	今の査定条件を確認
手元資金	保有中の収支に応じて変わる	手残りまたは不足額を試算

売れる可能性があることと、今売るのが一番よいことは別です。毎月の収支に対応でき、今後の修繕費や空室も見込めるなら、持ち続ける選択肢があります。元本の返済が進めば、将来の完済額が減る場合もあります。比べ方は「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

6. 「売れるかどうか」だけ、先に確認しても構いません

売ると決めていなくても、今の条件を整理することはできます。購入時の契約書を全部そろえる必要もありません。物件のある地域とおおよその築年数、今の家賃と入居の状況、毎月のローン返済額、管理費・修繕積立金、おおよそのローン残債が分かれば、確認を始められます。まず見たいのは、買主が検討できる条件があるか、どんな価格が参考になるか、そして売った場合にローンを完済できるかです。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームマンションは本当に売れるんですか？

中古の投資用ワンルームを購入の対象とする買主はいます。ただし、実際に売れるかは物件の条件、価格、賃貸の状況、買主との合意などによって異なり、すべての物件が希望どおりに売れるわけではありません。

Q2. 築年数が古い投資用マンションは売れませんか？

築年数が古いことだけで、売れないとは判断できません。今の家賃、管理費・修繕積立金、建物の状態、所在地、売却条件などを確認する必要があります。

Q3. 入居者がいるワンルームでも売却できますか？

売却を検討できます。買主は今の賃貸借契約や家賃収入も確認するため、空室の場合とは売却条件が異なることがあります。

Q4. ローン残債が売却価格より多いと、ワンルームは売れませんか？

ローン残債が多いことと、買主が見つかるかどうかは別の問題です。ただし通常の売却ではローンの完済と抵当権の抹消が必要なため、諸費用を含めた不足額と決済の条件を確認しなければなりません。

Q5. 査定を頼んで「売れない」と言われたら、もう売却できませんか？

その判断の前提を確認することが大切です。想定した売却価格、売却方法、賃貸条件などによって見方が異なる場合があります。ただし、条件を変えれば必ず売れるという意味でもありません。

Q6. ワンルームが売れるか知りたいだけでも相談できますか？

できます。最初は分かる範囲の物件の条件と収支を整理するところから始められます。相談したからといって、売却を決める必要はありません。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

「売れるんですか」は、ご相談の最初に実際によく伺う言葉です。「買ってくれる人がいるか」と「売った後にお金が残るか」を分けて確認するだけでも、漠然とした不安はかなり整理できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

売れるかどうかと、売った後に残る金額を確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。