投資用ワンルームは購入して何年で残債割れを解消できる？5年・10年・15年後のローン残高

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームを購入して何年経てば残債割れが解消するかは、一律には決まりません。ローンの残債は返済条件で変わり、売却価格も変動するためです。

ここでは元利均等返済の仕組みと、仮想の借入条件での5年・10年・15年後の残債を示します。売却を決めるためではなく、今の返済の状況を理解するためのページです。

毎月ローンを返しているのに、残債を確認したら思ったほど減っていない。購入時の返済予定表もしばらく見ていない。今の売却価格も分からない――。購入して何年経てば残債割れが解消するかは、一律には決まりません。ローンの残債は返済条件で変わり、売却価格も変動するためです。ここでは元利均等返済の仕組みを説明し、仮想の条件で5年後・10年後・15年後の残債を計算します。

1. 毎月返しているのに、なぜ元本が思ったほど減らない？

元利均等返済は、金利などの条件が同じなら、毎月の返済額（元本＋利息）が一定になる方式です。ただし内訳は毎月違います。返済の初めは借入残高が多いため利息が大きく、元本に充てられる割合が小さくなります。返済が進むと利息が減り、元本に充てられる割合が増えます。元金均等返済（毎月の元本の額を一定にする方式）とは、返済の初めの支払額や元本の減り方が違います。ご自身のローンの方式は、借入契約書や返済予定表で確認しましょう。変動金利の場合は、金利の改定などで計算結果が変わります（「金利が上がったら」）。

2. 2,300万円・金利2％・35年の場合、残債はどう減る？

以下は仮想条件による概算です（元利均等返済、金利は35年間変わらない、ボーナス返済・繰上げ返済なし）。この条件では、毎月の返済額は約76,190円です。

経過年数	その時点のローン残債（概算）	借入時から減った元本（概算）
借入時	2,300.0万円	0万円
5年後	2,061.3万円	238.7万円
10年後	1,797.6万円	502.4万円
15年後	1,506.1万円	793.9万円

5年間の支払総額は約457万円ですが、そのうち元本が減るのは約239万円で、残りは利息に相当します。

計算式：月利 r＝0.02÷12、返済回数 n＝420、借入額 P＝23,000,000円とすると、毎月の返済額 A＝P×r÷{1−(1＋r)⁻ⁿ}、k回返済した後の残債 B＝P×(1＋r)^k−A×{((1＋r)^k−1)÷r}です（5年後はk＝60、10年後はk＝120、15年後はk＝180）。実際の残債は、金融機関の返済予定表と完済予定額を優先してください。

3. ローン残債と売却価格を並べて見る

残債が減っても、売却価格が同じように動くとは限りません。以下の価格の幅は計算方法を示すための仮定で、地域の相場や将来の価格の予測ではありません。

経過年数	ローン残債（概算）	売却価格1,800万円と仮定	売却価格2,200万円と仮定
5年後	2,061.3万円	261.3万円不足	138.7万円上回る
10年後	1,797.6万円	2.4万円上回る	402.4万円上回る
15年後	1,506.1万円	293.9万円上回る	693.9万円上回る

この表は売却価格から残債を単純に引いたもので、売却費用は含んでいません。例えば10年後に1,800万円で売れたと仮定すると残債を約2.4万円上回りますが、売却費用を考えると、それだけでは完済と諸費用をまかなえません。残債の減り方は返済条件から計算できても、将来の売却価格は確定できないという点が大切です。

4. 毎月の赤字と元本の返済は別に確認する

前述のローン条件を使った仮想例です。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋95,000円
ローン返済額（概算）	−76,190円
集金代行料（仮定）	−3,000円
管理費（仮定）	−7,000円
修繕積立金（仮定）	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−5,190円

毎月約5,190円（年約62,280円）の持ち出しです。一方、初回の返済約76,190円の内訳は、利息約38,333円・元本約37,857円です（元本の額は毎月変わります）。現金の持ち出しがあることと、元本が減っていることは同時に起こり得ます。毎月の赤字額だけでも、残債の減少額だけでも、投資全体の結果は判断できません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 残債が減っても、売却費用を引くとどうなる？

以下は仮想例です（10年後の残債を約1,797.6万円、家賃9.5万円と仮定）。10年後の売却価格の予測ではありません。

項目	金額
売却価格（仮定）	＋2,000万円
ローン完済額（概算）	−1,797.6万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−72.6万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％・概算）	−18.0万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9.5万円の6か月分）	−57万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	約50.8万円

2000万円−1797.6万円−72.6万円−18.0万円−57万円−3万円−1万円＝約50.8万円（金額は丸めた概算）

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。固定資産税等の精算や譲渡所得税、10年間の持ち出しや購入時の費用は含めていません（「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」）。

6. 何年後に売るかより、今の条件と将来の負担を比べる

確認すること	今売る場合	保有を続ける場合
売却価格	今の査定価格を確認	将来の価格は不確定
ローン	今の完済額を確認	返済で元本が減る
毎月の収支	決済までの支出を確認	持ち出し（または手残り）が続く
修繕・設備	引渡しの条件を確認	将来の費用を見込む
金利	一括返済の条件を確認	金利改定の影響を見込む

購入から何年経ったかだけで、売るのに適した時期は判断できません。まず返済予定表で今の残債と元本の減り方を確認しましょう。比べ方は「今売るべきか、持ち続けるべきか」「ローン残債がある場合の売却」「繰上げ返済と売却の比較」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションは購入して何年後なら残債割れしなくなりますか？

一律には決まりません。ローンの返済条件と、その時点の売却価格、諸費用によって異なります。

Q2. 元利均等返済は最初の5年で元本があまり減らないのですか？

返済の初めは借入残高が大きく、利息の割合が比較的大きくなります。元本が減る金額は、借入額、金利、返済期間によって異なります。

Q3. 2,300万円を金利2％・35年で借りた場合、10年後の残債はいくらですか？

金利が変わらず、元利均等返済・繰上げ返済なしという仮想条件では、10年後の残債は約1,797.6万円です。実際の残債は金融機関の返済予定表で確認してください。

Q4. ローン残債と同じ価格で売れれば、自己資金はいりませんか？

売却費用がかかるため、自己資金が必要になる可能性があります。仲介手数料、一括返済手数料、管理契約の解約費用などを含めて確認する必要があります。

Q5. 残債が減るまで投資用ワンルームを持ち続けた方がいいですか？

元本が減ることだけで、持ち続ける方が有利とは判断できません。その間の毎月の現金収支、修繕費、金利、将来の売却価格も比べる必要があります。

Q6. ローン残債が分からなくても売却の相談はできますか？

分かる範囲の数字から相談できます。正確な不足額や手残りを計算するには、金融機関の完済予定額を確認する必要があります。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

「売るといくら残るか」を考えるときは、毎月の返済額ではなく、金融機関の返済予定表にある「今の残高」を確認するところから始めることをおすすめしています。返済予定表が見当たらない場合は、借入先の金融機関で確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。