金利が上がったら投資用ワンルームは売るべき？変動金利の返済額・元本の減り方と売却判断

最終更新日：2026年11月3日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームマンションのローン金利が上がっても、すぐに売却した方がよいとは限りません。

判断するときは、毎月の返済額だけでなく、ローン元本の減り方、年間の持ち出し、現在の売却価格、家計の余力を確認する必要があります。

金利が上昇すると、返済額が増えるだけでなく、返済のうち利息が占める割合が大きくなり、元本の返済が進みにくくなる場合があります。売却と保有継続のどちらが有利かは、金利の変化と物件ごとの収支・売却条件を比較して判断します。

「変動金利が上がったという通知が届いた」「今までも毎月赤字だったのに、さらに返済額が増える」「完済まで持っていればよいと思っていたけれど、不安になってきた」。金利上昇時に重要なのは、ニュースの数字だけで判断しないことです。自分のローンがどのような条件で見直されるのか、実際の返済額がいくらになるのかを確認し、そのうえで売却と保有継続を比較します。

1. 日銀の金利上昇は投資用ワンルームのローンにどう影響する？

日本銀行は、2026年に金融市場調節方針を段階的に変更しました。2026年11月3日時点で確認できる主な決定は次のとおりです。

決定日	無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標
2026年6月16日	1.00％程度に引き上げ
2026年9月18日	1.25％程度に引き上げ
2026年10月30日	1.25％程度で据え置き

ただし、日銀の政策金利が上がった幅と、個別の投資用ローンの借入金利が上がる幅は同じではありません。実際の借入金利は、金融機関が定める基準金利、契約上の金利の決め方、優遇幅、見直し時期などによって異なります。変動金利で借りている場合でも、日銀の決定日にそのまま返済額が変わるとは限りません。まず確認すべきなのは、金融ニュースではなく、現在のローン契約書と金融機関から届いた返済予定表です。

2. 金利が1％上がると、毎月の返済額はいくら増える？

次の条件で、金利ごとの返済額を比べます。

ローン残債：2,000万円／残り返済期間：25年
返済方式：元利均等返済（ボーナス返済なし）
金利：年1.5％、2.0％、2.5％、3.0％で比較

以下は計算方法を説明するための仮想例であり、実際の相談者や借入契約を示すものではありません。

借入金利	毎月の返済額	1か月目の利息	1か月目の元本
1.5％	約80,000円	25,000円	約55,000円
2.0％	約84,800円	約33,300円	約51,400円
2.5％	約89,700円	約41,700円	約48,100円
3.0％	約94,800円	50,000円	約44,800円

※金額は概算で、各項目を独立して丸めています。各金利で残債2,000万円・残期間25年として返済額を計算し直した比較です。実際の変動金利ローンでは、金利見直し時点の残債、残期間、返済額変更ルールによって結果が変わります。

金利1.5％から2.5％で、年間約11.7万円の負担増

毎月の返済額は約80,000円から約89,700円へ、月約9,700円増えます。年間では9,700円×12か月＝116,400円、約11.7万円の負担増です。同様の条件の物件を2戸持っていれば、家計への影響はさらに大きくなります。

見落としやすいのは「元本の減り方」

金利1.5％の場合、1か月目の返済約80,000円のうち約55,000円が元本の返済です。金利2.5％では、返済額は約89,700円に増えるのに、元本に充てられるのは約48,100円です。つまり、毎月の返済額は増えているのに、返済に含まれる元本の金額は少なくなるという状態です。

将来売却するときは、売却代金からローンを完済する必要があります。元本の減少が遅くなると、将来の残債が想定より多く残り、売却時の手残りに影響する可能性があります。実際の元本減少額は、金利が変わった時期や返済額の見直し方法によって異なるため、契約に基づく返済予定表で確認してください。

3. 投資用ローンにも「5年ルール」「125％ルール」はある？

変動金利の住宅ローンでは、「5年ルール」「125％ルール」という仕組みを聞くことがあります。しかし、すべての変動金利ローンに適用される共通の制度ではありません。投資用不動産ローンについても、契約内容や金融機関、返済方式によって取扱いが異なります。

5年ルールとは？

一般に、金利が変動しても元利均等返済の毎月の返済額を一定期間据え置き、原則として5年ごとに返済額を見直す仕組みです。金利そのものが5年間変わらないという意味ではありません。金利が上がって返済額が据え置かれた場合、返済額の中で利息の割合が増え、元本に充てられる金額が減ることがあります。返済額が変わらないからといって、金利上昇の影響がないわけではありません。

125％ルールとは？

5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額の上限をそれまでの返済額の125％とする仕組みです。例えば従来の返済額が月8万円なら、見直し時の上限は月10万円という考え方になります。これは返済額の急増を抑える仕組みであり、利息の支払いが免除される制度ではありません。金利の上昇が大きい場合、未払利息が生じたり、最終返済時に元本などが残ったりする可能性があります。

投資用ローンで適用されるとは限らない

変動金利型に5年ルール・125％ルールがあるかどうかを、FAQで個別に案内している金融機関もあり、取扱いは金融機関やローンの種類によって異なります。投資用ワンルームの所有者は、次の事項を確認してください。

元利均等返済か、元金均等返済か
金利の見直し頻度
毎月返済額の見直し頻度
5年ルール・125％ルールの適用有無
未払利息や最終返済時の精算条件

契約書を確認しても分からない場合は、借入先の金融機関へ確認してください。

4. 金利が上がったときに確認したい5つの数字

確認項目	確認する内容	売却判断への影響
① 金利タイプ・契約条件	変動金利、固定期間、見直し方法	いつ、どのように返済条件が変わるか
② 新しい毎月返済額	現在額と変更後の差額	家計からの持ち出しがどれだけ増えるか
③ 元本の返済額	返済額のうち元本に充てられる金額	将来のローン残債の減り方
④ 毎月の賃貸収支	家賃、管理費、修繕積立金、税金等	保有継続の負担
⑤ 現在の売却価格と残債	査定価格、ローン完済額、売却費用	今売る場合の手残り・不足額

毎月の赤字はどこまで増える？

毎月の現金収支＝家賃収入−ローン返済額−管理費・修繕積立金−その他の支出

金利が上がって返済額が増えれば、ほかの条件が変わらない限り毎月の収支は悪化します。すでに毎月赤字の物件で月約9,700円の返済増が生じると、年間の持ち出しは約11.7万円増える計算です。一方、返済額が据え置かれる契約では、すぐに現金収支が悪化しなくても、元本の返済が遅くなる可能性があります。今月の返済額だけでなく、次の見直し時期と将来の残債も確認することが重要です。

家賃や修繕積立金も同時に変化する可能性がある

家賃が下がれば収入が減り、修繕積立金が増えれば支出が増えます。空室や設備交換が発生すると年間収支はさらに変わります。複数戸を所有している場合は、所有物件全体でどれだけの現金を負担しているかも確認すると判断しやすくなります。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 金利上昇時は売却と保有継続のどちらを選ぶ？

比較したいのは、今売却した場合の手残りと、保有を続けた場合の支出・残債・将来の売却価格です。

売却を優先して検討したいケース

金利上昇によって毎月の赤字が大きくなり、家計への負担が重い
今後の金利見直しによって、さらに返済額が増える可能性がある
ローン元本の減少が遅く、将来の残債が想定より多くなりそう
修繕積立金の増額や設備交換など、ほかの支出も見込まれる
現在の売却価格なら、ローン完済額や諸費用を賄える可能性がある
複数物件の持ち出しを減らし、家計の負担を整理したい

保有継続を検討しやすいケース

金利が上がっても、毎月の収支や家計に十分な余力がある
今後の金利上昇を仮定しても、必要な支出に対応できる
家賃や入居状況が安定しており、修繕費への備えも考慮できている
現在の売却価格では大きな不足額が発生し、保有との比較が必要
1年後・3年後・5年後など、複数の売却時期を比較できる

保有を続ける場合も、現在の金利がこのまま変わらないことを前提にしない方が適切です。金利がさらに上がる場合、家賃が下がる場合、修繕費が増える場合をそれぞれ試算しておきましょう。

今売却した場合の手残りを計算する

決済時の手残り＝売却価格−ローン完済額−売却諸費用＋受取精算金−支払精算金

マイナスになる場合の考え方は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」、仲介手数料や一括返済手数料などの費用は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」、保有と売却の比較は「今売る場合と5年後に売る場合の計算方法」で解説しています。

6. 金利が上がると、投資用ワンルームの売却価格も下がる？

金利上昇は、購入を検討する買主にも影響する可能性があります。買主が借入を利用する場合、金利が上がれば返済負担が増え、購入できる価格や求める利回りが変わることがあります。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

年間家賃収入が変わらないまま買主がより高い利回りを求めると、購入価格の評価が下がることがあります。ただし、実際の売却価格は立地、築年数、賃貸需要、物件の供給状況、買主の資金条件などによっても変わるため、金利が上がったから投資用ワンルームの価格が必ず下がるとはいえません。

保有を続ける場合、元本が減る一方で将来の売却価格が変化する可能性があります。金利上昇で元本返済が遅くなり、さらに物件価格が下がると、将来の手残りが期待ほど増えない場合があります。価格が横ばいの場合と下落する場合の両方を想定しましょう。売却のタイミングについては「投資用ワンルームは今売るべき？」も参考になります。

7. 金利上昇と投資用ワンルーム売却のよくある質問

Q1. 金利が上がったら、投資用ワンルームはすぐ売るべきですか？

金利上昇だけで売却を決める必要はありません。新しい返済額、元本の減少額、毎月の赤字、現在の売却価格とローン残債を比較して判断します。家計への負担が大きい場合は、売却を優先して検討することも選択肢です。

Q2. 変動金利が1％上がると毎月の返済額はいくら増えますか？

残債2,000万円・残り25年・元利均等返済の仮想例では、年1.5％から2.5％に上がり返済額を再計算すると、月約9,700円増えます。実際の契約では返済額の据置ルールなどにより、すぐに同じ金額が増えるとは限りません。

Q3. 投資用ローンにも5年ルール・125％ルールはありますか？

適用されるとは限りません。住宅ローンで採用される場合がある仕組みですが、投資用ローンや特定の返済方式には適用されない契約もあります。借入先の金融機関とローン契約書で確認してください。

Q4. 金利が上がっても毎月の返済額が変わらないのはなぜですか？

契約によっては、金利が変動しても毎月の返済額を一定期間据え置くためです。ただし、返済額の中で利息が増え、元本に充てられる金額が減る場合があります。返済予定表で元本・利息の内訳を確認してください。

Q5. 金利上昇で毎月赤字になりました。売却した方が得ですか？

必ずしもそうではありません。現在の赤字額に加え、今後の金利見直し、元本の減少、修繕費、将来の売却価格を比較することが重要です。今売却した場合の手残りや不足額を確認すると、保有継続との比較がしやすくなります。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

金利の上昇や収入の変化をきっかけに、「持ち続けられるうちに手放したい」というご相談をいただくことがあります。ご相談では、新しい返済額だけでなく、返済のうち元本がいくら減っているかと、今売った場合の手残りを並べて確認しています。返済額の変更通知が届いたら、返済予定表とあわせて見直すのがおすすめです。

確認しておきたい資料：ローン契約書／最新の返済予定表／金利変更・返済額変更の通知／家賃の入金状況／管理費・修繕積立金の金額／固定資産税や保険料などの年間支出。

金利が上がって不安になった段階でも、今の数字から相談できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

売却を決めていない段階でも構いません。「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月3日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本文の返済額・利息・元本の計算は説明用の仮想例であり、実際の相談者や借入契約の数字ではありません。政策金利と金融機関の貸出金利は異なり、適用金利や返済条件は個別の契約内容によって変わります。将来の金利、売却価格、賃料収入、損益を保証するものではありません。金融機関への確認や、必要に応じた専門家への相談を行ってください。