投資用ワンルームが空室になったら売るべき？退去後の持ち出しと売却・再募集の判断

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームの入居者が退去しても、すぐに売却した方がよいとは限りません。空室期間中は家賃収入がなくなる一方、ローン返済や管理費・修繕積立金などの支出は続きます。

売却する場合は、空室のまま売る方法と、新しい入居者を付けてからオーナーチェンジ物件として売る方法を比べます。空室中の持ち出し、原状回復・募集費用、売却価格、ローン残債を確認しましょう。

「入居者から退去の連絡が来た」「次の入居者を募集するべきか、売却するべきか迷っている」「空室のまま売った方が高く売れる？」。入居者の退去は、所有者が物件の収支と出口を見直すきっかけの一つです。ただし、空室になったから売却が有利、入居者を付けた方が有利と一律には判断できません。

1. 入居者が退去すると、毎月の収支はどう変わる？

空室になると、次の入居者から家賃が入るまで賃料収入がなくなる一方、ローン返済、管理費・修繕積立金、固定資産税や保険料などの負担は続きます。以下は説明用の仮想例です。

毎月の項目	入居中	空室中
家賃収入	＋80,000円	0円
ローン返済	−70,000円	−70,000円
管理費	−7,000円	−7,000円
修繕積立金	−8,000円	−8,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円	−5,000円
毎月の現金収支	−10,000円	−90,000円

入居中は毎月1万円の赤字ですが、空室になると毎月9万円の持ち出しになり、3か月続けば27万円です（原状回復・募集費用は含みません）。家賃保証やサブリース契約がある場合は空室時の条件が異なります（「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？」）。

2. 原状回復費用は誰が負担する？

退去後の工事費用をすべて入居者に請求できるわけではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗や経年変化と、入居者の故意・過失などによる損耗を区別しています。実際の負担は、損傷の原因、賃貸借契約の内容、特約の有効性などで判断します。

仮想例に、空室3か月の持ち出し27万円、所有者負担の原状回復等12万円（仮定）、募集関連費用8万円（仮定）を合わせると、合計47万円の現金負担です。同じ3か月を入居中で過ごした場合（毎月1万円の赤字で計3万円）と比べると、44万円多く現金が出る計算です。

3. 空室のまま売る？入居者を付けてから売る？

比較項目	空室のまま売却	再募集してから保有・売却
家賃収入	売却まで原則なし	入居開始後に発生
原状回復	売却条件に応じて検討	募集のために必要な工事を検討
募集費用	不要な場合がある	発生する場合がある
主な買主	空室で使える条件を確認する買主	賃料収入を重視する投資家など
売却価格	個別査定が必要	賃料・契約条件を踏まえた査定が必要
保有中の負担	売却まで支払いが続く	入居後もローン・管理費等は続く

空室であれば買主が室内を確認しやすくなる場合がありますが、高値につながるとは限りません。入居者を付ければ家賃収入を前提としたオーナーチェンジ物件として売り出せますが、募集の費用と時間がかかり、希望の賃料・時期で決まるとは限りません。どちらが高いかは、実際の査定条件を比べなければ判断できません。

4. 空室をきっかけに売ったら、いくら残る？

以下は説明用の仮想例です（退去前の家賃8万円と仮定）。

項目	金額
売却価格	＋1700万円
ローン完済額	−1400万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−62.7万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−14万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8万円の6か月分）	−48万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	171.3万円

1700万円−1400万円−62.7万円−14万円−48万円−3万円−1万円＝171.3万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は300万円ですが、諸費用を差し引いた手残りは約171万円です。空室期間の持ち出しや原状回復・募集費用は含めていません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 退去後に判断するまでの流れ

退去予定日（または退去日）と賃貸借契約の原状回復の条件を確認する
入居中・空室中それぞれの毎月の収支を出す
原状回復費用の見積りと負担区分を確認する
新規募集の賃料と必要な費用を確認する
空室のままの場合と賃貸中を想定した場合の売却条件を比べる
ローン完済額と売却諸費用から手残り（不足額）を計算する

6. 売るか持つかの比べ方

空室が発生したという事実だけで売却を急ぐ必要はありません。保有を続ける場合も、再募集に必要な金額と期間を把握したうえで判断できます。詳しくは「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームの入居者が退去したら、すぐ売るべきですか？

退去だけで売却を決める必要はありません。空室中の毎月の持ち出し、原状回復費用、募集費用、現在の売却価格を比べて判断します。

Q2. 空室のワンルームは入居中より高く売れますか？

必ずしも高く売れるわけではありません。空室での購入を希望する買主と、家賃収入を重視する買主では、評価する条件が異なります。

Q3. オーナーチェンジで売るなら、先に入居者を募集した方がいいですか？

必ずしもそうではありません。募集費用や空室期間の負担、新しい賃貸借契約の条件を確認したうえで、空室のまま売る場合と比べる必要があります。

Q4. 退去後の原状回復費用はすべて入居者負担ですか？

すべてが入居者負担になるわけではありません。通常損耗や経年変化、故意・過失による損傷、契約の特約などによって負担が異なります。

Q5. 空室が3か月続くと、いくら持ち出しが増えますか？

物件のローン返済額や管理費等によって異なります。本記事の仮想例では空室中の持ち出しが毎月9万円、3か月で27万円です。原状回復や募集費用は別に確認が必要です。

Q6. 空室でローン残債が多いワンルームでも売却できますか？

売却を検討することは可能です。通常の売却ではローン完済と抵当権抹消が必要なため、査定価格、諸費用、完済額を比べてください。

ほかのきっかけで見直したい場合

売却を考えるきっかけは1つとは限りません。重なっている場合は、あわせて確認してください。

8. 現場からの補足

当社で仲介する売却は、賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売り出すケースが多くなっています。空室になるタイミングでのご相談では、「修繕費が高くかかるのではないか」「次の入居者が付くか不安」という声が多く聞かれます。退去の連絡を受けたら、原状回復の見積りと募集条件を確認したうえで、売る場合・持つ場合の数字を比べることをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

空室中の持ち出しと、今売った場合の手残りを確認できます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。