投資用ワンルームの「売れる状態」と「売るべき状態」は別｜残債・手残り・収支で判断する方法

最終更新日：2026年9月2日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームは「売れる」と「売るべき」を分けて考える

投資用ワンルームの売却相談を受けていると、「今ならローンを返せそうなんですが、売った方がいいですか？」と聞かれることがあります。この質問に、私はすぐ「売りましょう」とは答えません。理由は単純です。「今なら売れる」ということと、「今売る方がいい」ということは別だからです。私は出口を考えるとき、まず二段階に分けています。最初に確認するのは、そもそも今、その物件を現実的に売却できる状態なのか。そこで売却できる状態だと分かったら、初めて、では本当に今売った方がいいのかを考えます。この二つを一緒にすると、市場価格が上がったというニュースだけで売却を決めたり、反対に「買った価格より安い」という理由だけで売却を先送りしたりしやすくなります。

第一関門は「いくらで売れるか」ではなく「売ったあとどうなるか」

まず確認したいのは、売却想定価格 − ローン残債 − 売却に必要な費用です。たとえば2,000万円で売れそうな物件に、1,700万円のローンが残っていたとします。差額は300万円です。ただし、「300万円手元に残る」とは限りません。仲介による売却であれば仲介手数料などの譲渡費用が発生する場合があります。また、譲渡益が出る場合には税金の確認も必要です。国税庁では、土地・建物の譲渡所得を売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算するとしています。ですから、査定価格そのものより、ローンや売却費用を処理したあと、自分の状態がどう変わるのかを見る方が重要です。

実際に「売りたいけれど、今は売れない」という相談もあります

実際に長く相談を受けているオーナーさんの例です。プライバシー保護のため金額や所在地は一部丸めていますが、2020年ごろに福岡市内の新築ワンルームを購入されています。現在のローン残債は約1,800万円。一方、現在の売却想定価格は約1,300万円です。残債と売却価格だけで、約500万円の差があります。さらに売却費用も考える必要があります。毎月の収支もおよそ2万円のマイナスです。ご本人は、「購入したのはいいけれど、この先ずっと持っていくのが不安」と感じています。条件だけを見れば、ご本人が所有しているもう1室を手放すこと自体は検討していい状態だと思っています。ただ、今はその前に問題があります。売った方がいいかどうか以前に、普通に売却するためには不足分の資金をどうするかを考えなければならない状態だからです。そのため私は、無理に売却を勧めてはいません。サブリース契約でもあるため、家賃上昇だけを期待して状況が大きく改善するとも考えていません。残債が減り、売却価格との差が縮まったタイミングで、もう一度出口を考える。そういう長い付き合いをすることをお伝えしています。

「売れる状態」になったら、そこで初めて売るかどうかを比べる

逆に、以前は売却価格より残債の方が多かった物件でも、返済が進んだり市場価格が変わったりすれば、状況は変わります。仮に以前、残債が2,000万円、売却想定価格が1,700万円だったとします。数年後に、残債が1,700万円、売却想定価格が1,900万円になった。この時点で初めて、「売却」という選択肢を現実的に比較できる状態になります。でも、ここで「200万円上回ったから売りましょう」とも考えません。そこから第二段階です。

では、「売るべきか」は何を見るのか

私がまず見るのは、売却した場合の手残りです。そのうえで、現在の毎月収支、ローン元金がどのくらい減っているか、今後予想される保有コスト、そしてオーナーさん自身が現金を必要としているかなどを合わせて見ます。毎月1万円赤字だから即売却とも限りません。一方、毎月黒字だから絶対に持ち続けるとも限りません。その物件単体だけではなく、複数所有している方なら、保有資産全体を見る必要がある場合もあります。

今の数字で確認したい方へ：手残り試算で、今売った場合の手残り（税金を引く前）と、持ち続けた場合の毎月の負担を1分ほどで比べられます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

複数物件を持っている場合は、1室だけで判断しない

たとえば、複数の都市に投資用ワンルームを持ち、そのうち一つのエリアに保有が集中しているケースを考えます。A物件は毎月の収支が小幅な黒字で、残債と売却想定価格も近い。一方、B物件は毎月持ち出しがあり、現在なら大きな自己資金を追加せずに売却できる。今後は原状回復費用などの負担も考えられる。この場合、単純に「一番高く売れる物件」を選ぶとは限りません。オーナーが現金化を希望しているなら、毎月の収支・売却時の手残り・今後の保有コスト・エリアの集中度・売却後に残る物件の構成まで見て、どの物件から出口を取るかを考えます。査定額が一番高い物件と、最初に売るべき物件は同じとは限りません。

一番高く売れる物件から売ればいいわけではない

毎月しっかり収益を生んでいる物件なら残す選択もあります。反対に、高く売れる物件ではなくても、「今なら持ち出しなしで売れる」「今後の負担を減らせる」「特定エリアへの集中を減らせる」という理由で売ることもあります。出口戦略は、査定額ランキングではありません。売ったあと、所有者全体の状態がどう良くなるかまで見る必要があります。

「買った価格」だけでも決めない

相談をしていると、「ここまでお金を払ってきたから、高くならないと売りたくない」という感覚も非常によく出ます。実際、複数のオーナーさんと話した検証でも、かなり共通して出た反応でした。その気持ちは自然だと思います。ただし、今日から先の判断で変えられるのは、過去にいくら払ったかではなく、これからどうするかです。今日売った場合。これから保有した場合。この二つを比較します。過去のお金を無視するという意味ではありません。過去の損得と、今日から先の意思決定を一度分けるということです。このテーマは別の記事で詳しく扱います。

毎月赤字の物件を「今売る場合」と「5年後に売る場合」で比べる計算例は、「投資用ワンルームは持ち続けると得？「今売る」と「5年後に売る」の計算方法」で詳しく解説しています。

将来価格は分からないから、条件を決める

5年後のマンション価格がいくらになるか。これは私にも正確には分かりません。ですから、「5年後には必ず値上がりする」という前提で保有継続を勧めることもしません。反対に、「今が最高値だから必ず売るべき」とも言いません。私は、どこまで残債が減ったら売却を検討するか。いくらで売れるなら出口を選ぶか。毎月収支がどこまで悪化したら見直すか。という条件を決める方が現実的だと考えています。

税金も重要。ただし税金だけで出口を決めない

土地・建物の売却では、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の扱いが変わります。国税庁では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで区分するとしています。これは大切な判断材料です。ただ、「5年を超えたから売る」だけで出口を決めるものでもありません。残債、現在価格、手残り、今後の収支などと合わせて判断する必要があります。個別の税務判断は条件によって変わるため、必要に応じて税理士など専門家への確認が必要です。

横浜市（中・神奈川・南）・東京（品川・大田・目黒・江東・墨田）・名古屋市・大阪市の物件をお持ちの方は、「横浜市の売却ガイド」「東京・城南／城東の売却ガイド」「名古屋市（中区・東区・千種区）の売却ガイド」「大阪市（中央区・北区・西区・福島区・浪速区）の売却ガイド」もご覧ください。遠方から売却する流れをまとめています。

まず3つだけ確認してください

売却を迷っているなら、最初から大量の資料を集めなくても構いません。まず確認するのは、現在のローン残債、今売った場合のおおよその価格、現在の毎月収支です。この3つだけでも、まだ売却そのものが難しいのか。売却という選択肢が現実的になってきたのか。売れるけれど、今は持つ方が合理的なのか。大まかな現在地が見えてきます。

残債の状態によって、相談の内容も変わります

売却価格より残債が大きく上回っている場合は、売却を急ぐより、まず不足額と今後の残債推移を整理するところから始まります。一方で、売却価格が残債に近づいている、あるいは残債を上回りそうな方は、売却費用まで含めた手残りを具体的に試算することで、「今、出口を選べる状態なのか」を確認できます。煌海プロパティでは、売却すると決める前の段階でも相談を受けています。査定した結果、今は売らない方がいいという結論になることもあります。売るかどうかは、数字を確認したあとで決めてください。

「自分の物件は、今もう売れる状態なのか」だけ確認したい方へ

LINEで「出口確認」と送ってください。

現在の売却想定価格とローン残債を整理し、まず「持ち出しなしで出口を選べる状態なのか」を確認します。

売却を決めてから連絡する必要はありません。

会社情報

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※本記事の内容は一般的な傾向・考え方を紹介するものであり、個別物件の売却可否や査定額を保証するものではありません。実際の残債・査定額・税金等は、契約書・返済予定表等の資料に基づく個別確認が必要です。