横浜市の投資用ワンルーム売却ガイド｜中区・神奈川区・南区の取引価格と残債割れの計算方法

最終更新日：2026年11月3日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

横浜市中区・神奈川区・南区の投資用ワンルームを売却する際は、築年数別の取引価格、現在のローン残債、売却諸費用を確認することが重要です。

特に築年数が経過した物件では、売却価格がローン残債を下回り、決済時に自己資金が必要になる場合があります。売却時の不足額は「ローン完済額＋売却諸費用−売却価格」で概算できます。

横浜市外に住んでいる所有者でも、相談・査定・書類のやり取りなどはオンラインを中心に進められます。

当社の横浜市3区での売却仲介実績
2026年：計9件成約
中区5件・南区3件・神奈川区1件

「横浜市中区のワンルームを売りたいが、相場が分からない」「神奈川区の古い投資用マンションは、今売るといくらになる？」「南区のワンルームを売却したいが、ローンが残っていて不安」。こうした疑問を持つ所有者に向けて、区別・築年別の取引価格と、売却時に必要な資金の計算方法を解説します。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。中区・神奈川区・南区の投資用ワンルームについても売却相談を受け付け、売却の仲介を行っています。西区の売却については「横浜市西区のワンルームマンション売却」で紹介しています。駅別の取引価格は「中区」「南区」「港北区・鶴見区」「神奈川区」の各ページ、横浜市18区の一覧は「横浜市のワンルームマンション取引価格データ」にまとめています。

横浜市の区別・駅別ページ一覧

区	掲載している主な駅	ページ
中区	関内・伊勢佐木長者町・日ノ出町・桜木町・石川町など8駅	中区の駅別売却相場
南区	阪東橋・吉野町・弘明寺・井土ケ谷など8駅	南区の駅別売却相場
神奈川区	東神奈川・反町・白楽・妙蓮寺など8駅	神奈川区の駅別売却相場
港北区・鶴見区	新横浜・綱島・日吉・鶴見・京急鶴見など10駅	港北区・鶴見区の駅別売却相場
西区	西横浜・横浜・戸部・平沼橋・高島町など7駅	西区の町別・駅別相場データ／西区のワンルーム売却
駅（区をまたぐ駅）	横浜・桜木町・阪東橋・黄金町・伊勢佐木長者町	横浜駅／桜木町駅／阪東橋・黄金町・伊勢佐木長者町駅
郊外の区	保土ケ谷・磯子・戸塚・港南・金沢・青葉など	横浜市郊外のワンルーム売却ガイド
18区すべて	区別一覧と主要駅	横浜市のワンルームマンション取引価格データ

1. 中区・神奈川区・南区のワンルーム売却で確認したい地域の特徴

横浜市内でも、区や最寄り駅によって周辺環境や交通条件は異なります。同じ区内の物件であっても、駅までの距離、築年数、専有面積、現在の賃料を比較する必要があります。

区名	比較したい駅・エリア	査定時の確認ポイント	売却時の注意点
中区	関内、石川町、伊勢佐木長者町、桜木町周辺	駅距離、築年数、建物管理、現在の家賃	商業地と住宅地を同一条件で比較しない
神奈川区	東神奈川、反町、新子安、横浜駅北側周辺	利用路線、駅徒歩分数、専有面積、管理費	同じ区でも駅や地区によって立地条件が異なる
南区	吉野町、阪東橋、弘明寺、蒔田周辺	築年数、賃貸条件、修繕積立金、建物の状態	築古物件では現在の賃料と今後の修繕負担も確認

※掲載した駅・エリアは比較調査の候補です。取引価格の高低や、ワンルーム供給戸数の順位を示すものではありません。

中区｜関内・石川町・伊勢佐木長者町・桜木町

中区にはオフィスや商業施設のあるエリアと、住宅地が広がるエリアがあります。関内駅周辺の物件と住宅地の物件では周辺環境や建物の条件が異なるため、最寄り駅と徒歩距離、築年数、賃貸条件をそろえて比較します。

神奈川区｜東神奈川・反町・新子安など

神奈川区ではJR・東急・京急などの駅を利用できる地区があり、最寄り駅によって交通条件が異なります。査定時には駅からの徒歩距離に加え、管理費・修繕積立金、建物の規模、現在の賃料を確認します。築年数が経過した物件では、設備更新や修繕計画も売却条件に影響します。

南区｜吉野町・阪東橋・弘明寺・蒔田など

南区でも、駅周辺の物件と住宅地の物件を同じ条件で比較することは適切ではありません。現在の家賃、賃貸管理の契約内容、築年数、修繕積立金などを確認し、購入時の価格や当時の賃料ではなく、現在の市場条件を基準に検討します。

2. 横浜市3区の中古ワンルーム取引価格｜築年別の比較

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引情報をもとに、2025年第3四半期〜2026年第2四半期の中古マンション等の取引（専有面積15〜30㎡）を区ごと・築年別に集計しました。不動産取引価格情報と成約価格情報の両方を含みます。隣接する西区も参考として併記します。

区名	取引件数	2010年以降築の中央値（中央50％の範囲）	2009年以前築の中央値（中央50％の範囲）
中区	245件	約2,700万円（2,400〜3,100万円） 98件	約1,400万円（940〜2,300万円） 146件
神奈川区	155件	約2,700万円（2,300〜2,850万円） 51件	約950万円（570〜2,000万円） 104件
南区	279件	約2,500万円（2,100〜2,900万円） 131件	約780万円（570〜1,400万円） 146件
西区（参考）	254件	約2,600万円（2,400〜2,950万円） 111件	約1,400万円（980〜2,000万円） 142件

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）を加工して作成（2026年11月4日集計）。中央値と、価格を安い順に並べたときの25％〜75％の範囲を、10万円単位に丸めて表示しています。築年が不明な取引は築年別の欄に含めていないため、件数の合計は一致しません。

この価格表から読み取れること

3区すべてで、2010年以降築の中央値が2009年以前築を上回っています。ただし異なる物件群の比較であり、同じ物件が築年数の経過だけでその差額分値下がりしたという意味ではありません。
神奈川区・南区の2009年以前築は、中央値が1,000万円未満です。ただし南区の2009年以前築でも中央50％の範囲は約570万〜1,400万円と幅があり、駅距離、築年数、設備、賃料などで価格は変わります。
取引価格とローン残債は別の数字です。取引価格の目安が1,000万円前後でも、ローン残債がそれを上回っている場合は、ローン完済額と売却費用の確認が欠かせません。

この価格表は15〜30㎡の中古マンション等を対象としたもので、賃貸中の投資用ワンルームだけを抽出した価格ではありません。過去の取引価格が、現在の個別物件の査定価格を保証するものでもありません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「相場確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

3. ローンが残る場合の計算例｜売却価格より完済額が多いとどうなる？

築年数が経過した物件では、売却価格よりローン残債が多い場合があります。そのときに確認したいのが、売却時の不足額です。

不足額＝ローン完済額＋売却諸費用−売却価格

仮想例｜1,300万円で売却、ローン完済額1,600万円の場合

以下は計算方法を説明するための仮想例です。実際の相談者、所有物件、取引実績とは関係ありません。

項目	金額
売却価格	＋1,300万円
ローン完済額	−1,600万円
仲介手数料（税込上限）	−49.5万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−16万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃6万円の6か月分）	−36万円
売買契約書の印紙税	−1万円
売却時の不足額	405.5万円

1,300万円−1,600万円−49.5万円−3万円−16万円−36万円−1万円＝−405.5万円

この条件では、売却時に約406万円の自己資金が必要になる計算です。売却価格とローン完済額の差は300万円ですが、仲介手数料に加えて銀行・管理会社への手数料がかかるため、不足額は100万円以上増えます。

仲介手数料49.5万円は「（1,300万円×3％＋6万円）×1.1」による税込上限の試算です。そのほかの手数料は説明用の仮定で、金融機関や契約条件によって異なり、集金代行の解約手数料はすべての契約で発生するものではありません。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なり、集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々です。固定資産税等の精算金、敷金の承継に伴う調整、譲渡所得税などによっても最終的な金額は変わります。費用の詳しい内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法」をご覧ください。

4. 売却時に不足額が出る場合の選択肢

売却価格がローン完済額を下回る場合でも、直ちに売却できないと決まるわけではありません。ただし、通常の売却ではローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。不足額が出る場合は、主に次の選択肢を比較します。

① 不足額を自己資金で補って売却する

売却価格と諸費用を計算し、不足する金額を自己資金で補う方法です。決済時の支払額と、それが家計や今後の生活に与える影響を確認する必要があります。

② 保有を続けてローン元本の減少を待つ

売却を急がず、返済を続ける方法もあります。ただし、残債が減っても物件価格が同じだけ下落すれば、不足額は期待どおりに減りません。保有中は管理費・修繕積立金、税金、設備交換などの費用も発生します。残債が減ることだけを理由に、持ち続ける方が得だとは判断できません。

③ 売却条件を確認し直す

査定価格には、仲介による想定売却価格と、不動産会社が直接買い取る場合の提示価格など、異なる前提があります。売却方法、契約条件、手数料、売却までの期間によって最終的な手残りは変わるため、費用の内訳まで含めて比較します。不足額の考え方は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」で詳しく解説しています。

5. 毎月赤字・サブリース付きの場合に確認すること

毎月赤字が続いている場合

毎月の持ち出しがあっても、売却が必ず有利になるわけではありません。元本の減少額、今後の家賃、修繕費、将来の売却価格を比べることが重要で、築古物件では設備交換や修繕積立金の増額予定も確認します。「今売る場合と5年後に売る場合の計算方法」も参考にしてください。

サブリース契約が付いている場合

サブリース契約中の物件でも、契約を引き継いだまま売却できる場合があります。ただし、契約期間、賃料改定、解約条件、違約金、買主への契約承継などを確認する必要があり、解除できるかどうかも個別の判断が必要です。「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法」で詳しく解説しています。

6. 横浜市外に住んでいても売却できる？相談から決済までの流れ

手順	内容	オンライン・郵送等で進められること
① 売却相談	物件・賃貸状況・売却希望の確認	LINE・メール・電話
② 査定	取引事例、賃料、建物条件の確認	物件資料の共有、査定結果の説明
③ 媒介契約	売却条件、媒介の種類、報酬等を確認	条件を満たせば電子書面での手続き
④ 売却活動	買主募集、価格・条件の調整	活動報告や条件確認
⑤ 売買契約	売買条件の確定、重要事項説明	条件を満たせばIT重説・電子契約等
⑥ 決済・引渡し	売買代金受領、ローン返済、登記	事前の書類準備、手続きの調整

金融機関の手続きや司法書士の本人確認、登記関連書類などは、対面での対応や原本の準備が必要になることがあります。オンライン中心で進められることと、すべての売却が完全非対面で終わることは同じではありません。最初にどの工程で本人の対応が必要か確認しておくと、移動や日程調整の負担を抑えやすくなります。

川崎市（川崎区・幸区）や藤沢市の物件については「川崎市の投資用ワンルーム売却ガイド」でまとめています。

7. 横浜市中区・神奈川区・南区のワンルーム売却FAQ

Q1. 横浜市中区の投資用ワンルームの売却相場はいくらですか？

本記事の集計条件では、2010年以降築の中央値は約2,700万円、2009年以前築は約1,400万円です。15〜30㎡の中古マンション等の集計であり、個別物件の査定額ではありません。所在地、駅距離、築年数、賃貸条件をそろえて比較する必要があります。

Q2. 神奈川区の古いワンルームは1,000万円以下でしか売れませんか？

そうとは限りません。2009年以前築の中央値は約950万円ですが、中央50％の範囲は約570万〜2,000万円です。中央値だけで所有物件の売却価格は決められません。

Q3. 南区のワンルームが残債割れしていても売却できますか？

売却を検討することは可能です。通常の売却ではローン完済と抵当権抹消ができるかが重要なので、売却価格から諸費用を差し引き、ローン完済額と比較して不足額を確認してください。

Q4. 横浜で投資用ワンルームの売却実績はありますか？

当社では2026年に、横浜市中区5件・南区3件・神奈川区1件、計9件の投資用ワンルームの売却を仲介しています。

Q5. 横浜市外に住んでいても売却相談できますか？

相談できます。査定や書類の共有などはオンラインで進められる場合があります。売買契約・決済時は、本人確認や金融機関の手続きによって対面対応が必要になる場合があります。

当社が仲介した2026年の成約件数は、エリア・駅別に成約実績（2026年）のページにまとめています（物件名・金額は掲載していません）。

東京・横浜・川崎・名古屋・大阪の区別・築年別の取引価格（15〜30㎡）は、ワンルームの取引価格レポート2026にまとめています（CSVあり）。

8. 現場からの補足

当社では2026年に、横浜市中区5件・南区3件・神奈川区1件の投資用ワンルームの売却を仲介しました。築年数が経った物件のご相談では、売却価格だけでなく、ローンの一括返済手数料や集金代行契約の解約手数料まで含めて「決済時にいくら必要か」を最初に一緒に計算しています。これらの手数料は想像以上にかかることが少なくないため、ローン契約書と管理委託契約書の解約条件を早めに確認しておくことをおすすめしています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月3日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。不足額の計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。