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投資用ワンルームを2戸・3戸持っている場合、どれから売る？収支・残債・手残りの比較
最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）
投資用ワンルームを複数持っていると、売る場合にどの物件から手放すべきか迷うことがあります。
売る順番は「赤字が大きい順」だけでは決まりません。物件ごとの毎月の収支と、売った場合の手残り（不足額）を同じ表に並べて比べましょう。
毎月の持ち出しが大きい物件から売るべきか。それとも、ローン残債が少なく、売った後に現金が残る物件から売るべきか。購入した時期が違えば、家賃や修繕積立金も違います。個別の明細は見ていても、2戸・3戸を同じ表で比べたことはないかもしれません。売る順番を決めるときは、毎月の現金収支と、売ったときの手残りを分けて考えることが大切です。
1. 複数戸の売却は「赤字が大きい順」だけで決めない
| 判断する軸 | 確認したいこと | 注意点 |
|---|---|---|
| 毎月の持ち出し | どの物件の赤字が大きいか | 赤字額だけでは売った後の手残りは分からない |
| ローン残債 | 今の完済額はいくらか | 残債が少なくても売却費用がかかる |
| 売却価格 | 今の査定条件 | 査定額は成約の約束ではない |
| 売った時の手残り | 完済額と諸費用を引くとどうなるか | 不足額が出る物件もある |
| 修繕積立金 | 今後の増額予定はあるか | 値上げ予定だけで判断しない |
| 賃貸の条件 | 家賃、空室、サブリースなど | 買主の評価に影響する場合がある |
毎月の赤字が一番大きい物件でも、売ると不足額が出る場合があります。逆に、赤字が小さい物件でも、売れば比較的大きな現金が残る可能性があります。「毎月の負担を減らしたい」のか「売った時の手元資金を把握したい」のかで、優先順位が変わります。
2. 3戸の毎月の収支を同じ表に並べる
以下のA・B・Cは仮想の物件です。実際の所有者・物件・取引のデータではありません。
| 毎月の項目 | 物件A | 物件B | 物件C |
|---|---|---|---|
| 家賃収入 | ＋82,000円 | ＋90,000円 | ＋70,000円 |
| ローン返済 | −78,000円 | −72,000円 | −62,000円 |
| 管理費 | −8,000円 | −7,000円 | −7,000円 |
| 修繕積立金 | −9,000円 | −7,000円 | −8,000円 |
| その他の支出（仮定） | −6,000円 | −4,000円 | −3,000円 |
| 毎月の現金収支 | −19,000円 | 0円 | −10,000円 |
3戸合計で毎月29,000円、年間348,000円の持ち出しです（空室、設備交換、金利の変化は含みません）。ローン返済には元本の返済も含まれるので、物件ごとに元本がどれだけ減っているかも別に確認します（「毎月の持ち出しを5分で確認する」）。
3. 物件ごとに、売った場合の手残りを計算する
同じA・B・Cについて、売却価格とローン完済額を仮定します（単位：万円）。
| 項目 | 物件A | 物件B | 物件C |
|---|---|---|---|
| 売却価格（仮定） | 1,600 | 2,200 | 1,400 |
| ローン完済額（仮定） | −1,720 | −1,500 | −1,200 |
| 仲介手数料（税込） | −59.4 | −79.2 | −52.8 |
| 一括返済手数料（仮定：残債の1％） | −17.2 | −15 | −12 |
| 集金代行の解約手数料（仮定：家賃の6か月分） | −49.2 | −54 | −42 |
| 抵当権抹消関連費用（仮定） | −3 | −3 | −3 |
| 印紙税 | −1 | −1 | −1 |
| 手残り（不足） | −249.8（不足） | 547.8 | 89.2 |
A：1600−1720−59.4−17.2−49.2−3−1＝−249.8万円／B：2200−1500−79.2−15−54−3−1＝547.8万円／C：1400−1200−52.8−12−42−3−1＝89.2万円
仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。
この表から分かるのは、毎月の赤字が大きい物件と、売った時の手残りが大きい物件は、必ずしも同じではないということです（「ローン残債がある場合の売却」）。
「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。
4. 1戸だけ売る・全部売る・持ち続けるを比べる
| 選択肢 | 売った時の手残り・不足 | 売った後に残る物件の毎月の収支 |
|---|---|---|
| Aだけ売る | 249.8万円不足 | B＋C：月−10,000円 |
| Bだけ売る | 547.8万円の手残り | A＋C：月−29,000円 |
| Cだけ売る | 89.2万円の手残り | A＋B：月−19,000円 |
| 3戸とも売る | 計算上の合計387.2万円の手残り | この3戸の収支は終わる |
| 3戸とも持つ | 今の時点での売却はなし | 月−29,000円 |
この仮想例では、Aだけ売れば毎月の持ち出しは大きく減りますが、決済時には不足が出ます。Bだけ売れば手残りは大きくなりますが、残る2戸の赤字は変わりません。3戸とも売った場合の387.2万円は各物件の試算を単純に足したもので、決済の時期、各ローンの完済条件、税金や精算を考えた最終的な手残りではありません。売る戸数を変えると、決済時に必要なお金と、その後の毎月の負担の両方が変わります。
5. 修繕積立金・空室・金利も、売る順番に関係する
- 修繕積立金の増額予定：改定後の収支を計算します（値上げの予定だけで売る理由にはなりません。「修繕積立金が値上げされたら」）。
- 空室や設備交換：入居の状況と、今後の設備交換の負担を確認します（「設備が壊れたら」）。
- 金利と完済予定額：変動金利の物件は返済条件が変わる可能性があり、返済を続ければ元本は減ります（「残債の減り方」）。
「今の赤字が大きい順」「手残りが大きい順」「将来の負担が増えそうな順」の3つの見方を並べてみましょう。目的が違えば、先に売る物件も変わります。
6. 複数戸を持ち続ける方がよい場合もある
複数持っているからといって、売る必要はありません。毎月の収支に対応でき、将来の修繕費や空室も見込んで持つ方針なら、持ち続ける選択もあります。家計の持ち出しを抑えたい、所有する戸数を整理したいという場合は、1戸だけ売る方法も検討できます。どれを売るか決める前に、各物件の数字を同じ表に並べることが第一歩です。LINEでは、物件ごとに「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」をお知らせください。
7. よくある質問
Q1. 投資用ワンルームを2戸持っています。赤字が大きい方から売るべきですか？
赤字の大きさは判断材料の一つです。ただし、売った場合の手残りや不足額、今後の修繕費も比べる必要があります。
Q2. ローン残債が少ない物件から売る方がいいですか？
一律には決まりません。残債だけでなく、売却価格と諸費用を差し引いた結果を確認してください。
Q3. 3戸持っている場合、1戸だけ売却できますか？
各物件の権利関係やローンの条件などを確認したうえで、1戸だけの売却を検討できます。
Q4. 3戸まとめて売れば、仲介手数料は安くなりますか？
必ず安くなるとは限りません。物件ごとの価格、契約の組み方、報酬の条件を確認する必要があります。
Q5. 修繕積立金が上がる物件から売った方がいいですか？
値上げの予定だけで判断する必要はありません。増額後の収支と、今の売却条件を比べましょう。
Q6. 2戸・3戸とも毎月赤字でも、持ち続ける選択はありますか？
あります。ただし、家計の負担、元本の返済、将来の空室・修繕費、売却価格を含めて判断する必要があります。
ほかの選択肢と比べる
- 買取と仲介、どちらで売る？
- 築20年・30年の投資用ワンルームは売れる？
- 借り換えと売却、どちらがいい？
- 売却価格は何で決まる？（エリア・階数・家賃）
- 賃貸の付きやすさは売却にどう影響する？
- ローンの組み方で、売るときの条件はどう変わる？
- 繰上げ返済と売却、どちらがいい？
- 今売るか持ち続けるかを数字で比べる
8. 現場からの補足
2戸・3戸をお持ちのオーナーさまからのご相談はよくあります。どの物件から売るかは、物件ごとの収支・残債・売却条件を一覧にしたうえで、当社が状況を見て判断し、ご提案しています。見るポイントはオーナーさまの持ち方によって異なり、エリア、ローンの組み方、同じエリア内に複数の物件をお持ちかどうか、階数、賃貸の付きやすさなど、様々です。物件ごとに「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」が分かれば、それぞれの試算を並べてお出しできます。
株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。
物件ごとの手残りを並べて比べられます
「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。
情報の基準日と参考資料
情報基準日：2026年11月4日
会社情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社煌海プロパティ |
| 所在地 | 〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号 |
| 電話番号 | 045-440-3580 |
| 宅地建物取引業免許番号 | 神奈川県知事(2)第31027号 |
※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。
