投資用ワンルームのローンは売却時にどう影響する？残債・金利・一括返済手数料の確認方法

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームがいくらで売れるかという問題と、ローンを完済した後にいくら残るかという問題は別です。

借入の時期や期間、金利のタイプ、繰上げ返済の有無で今の残債は違い、一括返済の手数料や期限も契約によって異なります。返済予定表と契約書で確認しておきましょう。

同じような物件を持っていても、借入の時期や返済期間、金利のタイプ、繰上げ返済の有無によって、今のローン残債は違います。さらに売るときにローンを一括返済する場合は、手数料や手続きの期限も確認が必要です。物件がいくらで売れるかという問題と、ローンを完済した後にいくら残るかという問題は別です。

1. ローンの組み方は、売却価格と手残りにどう影響する？

買主は一般に、立地、家賃、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、建物の状態などを見て価格を考えます。今の所有者がどんな条件でローンを借りたかは、通常、物件そのものの収益性とは別の問題です。ただし、売主のローン残債や完済の条件は、実際に決済できるかどうかに関わります。

項目	物件の価格との関係	売主の手残り・手続きとの関係
家賃・賃貸借契約	買主の収益性の評価に関わる	集金代行などの解約・精算も確認
借入額・借入期間・返済方式	原則として物件の評価とは別	今の残債や元本の減り方に関わる
金利のタイプ	原則として物件の評価とは別	返済額・残債の推移に関わる
繰上げ返済の履歴	原則として物件の評価とは別	今の残債や手数料の条件に関わる
一括返済手数料	物件の評価とは別	売るときの支出に直接関わる
抵当権・担保の設定	買主への権利移転の条件に関わる	決済時の抹消の手続きに関わる

査定価格だけを見ても、決済時の手残りは分かりません。物件の査定条件と、今の借入契約を両方確認します（「売却価格は何で決まる？」）。

2. 借入期間・金利タイプで残債はどう変わる？

借入期間：同じ借入額・金利・元利均等返済なら、期間が長いほど毎月の返済額は抑えられますが、元本の減り方や総支払利息が違います（「残債の減り方」）。
固定金利と変動金利：固定なら固定期間の条件を、変動なら見直しの時期、返済額の見直しの条件、今の適用金利を確認します。金利が変わると、当初の返済予定表どおりの残債にならない場合があります（「金利が上がったら」）。
繰上げ返済の有無：過去に繰上げ返済をしていれば、元本の残高や残りの期間、毎月の返済額が変わっています。借入当初の返済予定表だけでなく、今有効な返済条件と最新の残債を確認することが大切です（「繰上げ返済と売却の比較」）。

3. 返済予定表と金銭消費貸借契約書で何を確認する？

書類	確認すること	売るときに関係すること
金銭消費貸借契約書	借入額・借入日、金利のタイプと改定の条件、返済期間・方式	今の返済条件と残債の減り方
金銭消費貸借契約書・約款	一括返済手数料・違約金、申入れの期限	売るときの支出と決済の日程
返済予定表	毎月の返済額・元本・利息	保有中の現金収支
最新の残高の案内	今のローン残高	売却費用の概算
完済予定額の案内	完済日を指定した返済額	決済時の資金の計算
担保に関する資料	抵当権・共同担保などの有無	抹消に必要な条件
団体信用生命保険の資料	加入の状況・保障の条件	保険の扱いの確認

ローン残高と完済予定額は同じとは限りません。完済日までの利息や一括返済手数料などが関係するため、決済日を考えるときは、その日に必要な完済額を金融機関に確認します。一括返済手数料は、金融機関、借入の時期、契約の内容によって異なります。すべての投資用ローンで残債の1％がかかるわけではなく、このページの計算例の1％は説明用の仮定です。複数の物件をお持ちの場合は、物件ごとにローンを確認し、別の不動産が担保に含まれていないかも確認します（「2戸・3戸持っている場合、どれから売る？」）。

4. 同じ物件でも、ローンの条件が違うと収支は変わる

以下は、同じ物件を違うローンの条件で持っていると仮定した仮想例です。

毎月の項目	ケースA	ケースB
家賃収入	＋87,000円	＋87,000円
ローン返済	−70,000円	−80,000円
管理費	−7,000円	−7,000円
修繕積立金	−9,000円	−9,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円	−4,000円
毎月の現金収支	−3,000円	−13,000円

家賃と保有の費用が同じでも、毎月の持ち出しは年36,000円と156,000円で違います。ただし返済額が高い分がすべて利息とは限らず、元本の返済も含まれます。毎月の返済額が低い条件でも、借入期間や金利によっては総返済額が大きくなる場合があります。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売却価格が同じでも、完済後の手残りは違う

同じ物件を1,900万円で売れたと仮定し、ローン完済額だけを変えて比べます（家賃8.7万円と仮定）。

項目	ケースA	ケースB
売却価格	＋1,900万円	＋1,900万円
ローン完済額	−1,600万円	−1,750万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−69.3万円	−69.3万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−16万円	−17.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.7万円の6か月分）	−52.2万円	−52.2万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円	−1万円
決済時の手残り	158.5万円	7万円

A：1900万円−1600万円−69.3万円−16万円−52.2万円−3万円−1万円＝158.5万円／B：1900万円−1750万円−69.3万円−17.5万円−52.2万円−3万円−1万円＝7万円

同じ1,900万円で売れても、手残りには151.5万円の差が出ます。ただし、Aの方が投資全体で必ず有利だったという意味ではありません。購入時の自己資金、これまでの返済、支払った利息、保有中の収支などが違う可能性があるためです。

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置（2027年3月31日までに作成される契約書が対象）が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。

6. ローンを完済して売るか、持ち続けるか

比較項目	今売却する場合	保有を続ける場合
ローン	決済時の完済額・手数料を確認	返済条件が続く
毎月の収支	決済後はこの物件の収支は終わる	家賃と返済額に応じて変わる
元本	売却時に完済	返済が続き元本が減る
金利	一括返済の条件を確認	固定期間・変動の条件を確認
将来の売却価格	今の売却条件を確認	将来の価格は不確定

手残りが少ないから必ず持ち続けた方がよい、手残りが大きいから今売るのが最善、とは限りません。住宅購入などで投資用ローンの完済を求められている場合は、売却価格だけでなく決済日と完済の条件を早めに確認する必要があります（「売却にかかる期間」「借り換えと売却の比較」）。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションはローンが残っていても売却できますか？

売却を検討できます。ただし通常の売却ではローンの完済と抵当権の抹消が必要になるため、完済予定額と諸費用を確認することが大切です。

Q2. 投資用ワンルームの一括返済手数料はいくらですか？

一律の金額ではありません。金融機関、借入の時期、契約の内容、完済の時期などによって異なります。金銭消費貸借契約書や約款を確認してください。

Q3. 固定金利と変動金利では、売却時の手残りが変わりますか？

金利の条件が返済額や元本の減り方に関わるため、今の残債が違う場合があります。ただし金利のタイプだけで売却価格が決まるわけではありません。

Q4. 繰上げ返済してから売った方が得ですか？

必ず得になるわけではありません。繰上げ返済で残債は減りますが、先に手元の現金も使っています。手数料や売却までの期間も含めて比べる必要があります。

Q5. 団体信用生命保険に入っていると、売却時にローンはなくなりますか？

通常の売却を理由に、団信でローンが自動的に完済されるわけではありません。保障の対象となる事由や支払いの条件は契約によって異なります。

Q6. 2戸・3戸持っている場合、1戸だけローンを完済して売れますか？

物件ごとのローン契約、担保の設定、完済の条件によって異なります。共同担保などの設定がある場合は、売る物件の担保を外す条件を確認する必要があります。

物件の見られ方を確認する

8. 現場からの補足

ローンの一括返済手数料は、借りた時期などによって異なる場合があります。売却を考え始めたら、金銭消費貸借契約書や返済予定表で、手数料と申入れの期限を早めに確認しておくことをおすすめしています。2戸・3戸をお持ちの方の場合、ローンの組み方は、どの物件から売るかを判断するときに見ているポイントの一つでもあります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。