川崎市の投資用ワンルーム売却ガイド｜川崎区・幸区の取引価格と残債割れの計算方法【藤沢市にも対応】｜株式会社煌海プロパティ

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川崎市の投資用ワンルーム売却ガイド｜川崎区・幸区の取引価格と残債割れの計算方法【藤沢市にも対応】

最終更新日：2026年11月3日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

川崎市川崎区・幸区の投資用ワンルームを売却する際は、築年数別の取引価格、ローン残債、現在の家賃、売却諸費用を確認することが重要です。

同じ区でも築年数や駅距離、賃貸条件によって売却価格は異なり、築古物件では売却代金だけでローンを完済できない場合があります。売却時の不足額は「ローン完済額＋売却諸費用−売却価格」で概算できます。

神奈川県外に住んでいる所有者でも、相談・査定・書類のやり取りなどはオンラインを中心に進められます。

当社の川崎市での売却仲介実績
2026年：計4件成約（川崎区3件・幸区1件）
藤沢市など湘南エリアの物件もご相談いただけます。

「川崎区の投資用ワンルームを売却したいが、今いくらになるのか分からない」「幸区のマンションを持っているけれど、毎月の赤字が続いている」「ローン残債が多く、売却すると自己資金が必要になるのではないか」。この記事では、川崎市川崎区・幸区の中古ワンルーム取引価格と、売却時に手元に残る金額（または不足する金額）、遠方から売却する場合の手続きを解説します。藤沢市の物件についても、湘南エリアの参考情報として紹介します。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。川崎市や藤沢市の投資用ワンルームについても、オンラインを中心に売却相談を受け付けています。

1. 川崎区・幸区の投資用ワンルーム売却で確認したい地域の特徴

川崎市内でも、川崎区と幸区では最寄り駅や周辺環境が異なります。同じ区内の物件であっても、駅からの徒歩距離、築年数、専有面積、賃料、管理状態を比較しなければ、適切な価格判断はできません。

地域比較したい駅・エリア査定時の確認ポイント売却時の注意点
川崎区川崎、京急川崎、八丁畷、川崎大師周辺駅距離、利用路線、築年数、現在の賃料川崎駅周辺と区内のほかの地域を同じ条件で比較しない
幸区鹿島田、新川崎、尻手、JR川崎駅西口側最寄り駅、築年数、管理費・修繕積立金同じ幸区でも駅や町名ごとに条件を確認する
藤沢市（参考）藤沢、辻堂、湘南台周辺駅距離、築年数、賃貸条件、取引件数今回の集計件数が少なく、個別条件の影響が大きい

※駅・エリアは取引事例を比較する際の候補です。価格の高低や、投資用ワンルームの供給戸数を示しているものではありません。

川崎区｜川崎・京急川崎・八丁畷・川崎大師

川崎区には、川崎駅・京急川崎駅周辺の商業・業務エリアと、住宅地を含むさまざまな地域があります。駅へのアクセスや周辺環境に加え、現在の家賃、建物の管理状況を確認します。築年数が経過した物件は、過去の購入価格ではなく、現在の賃料、修繕積立金、近隣の取引事例を確認することが大切です。

幸区｜鹿島田・新川崎・尻手・川崎駅西口側

幸区には、鹿島田・新川崎周辺や川崎駅西口側など、交通条件や街並みの異なる地域があります。最寄り駅と徒歩距離、築年数、建物の管理状態、現在の賃料などを確認します。同じ専有面積でも、築年数や階数、修繕費の負担によって買主の評価は異なります。

藤沢市｜湘南エリアの物件も相談可能

藤沢市では、藤沢駅・辻堂駅・湘南台駅周辺など、地域によって交通条件や住宅環境が異なります。ただし、今回の15〜30㎡の対象取引は21件と少なく、市全体の価格傾向を判断することは適切ではありません。築年数、最寄り駅、賃料、管理状況が近い事例を個別に確認することが重要です。

2. 川崎区・幸区・藤沢市の中古ワンルーム取引価格

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引情報をもとに、2025年第3四半期〜2026年第2四半期の中古マンション等の取引（専有面積15〜30㎡）を地域ごと・築年別に集計しました。不動産取引価格情報と成約価格情報の両方を含みます。

地域取引件数2010年以降築の中央値（中央50％の範囲）2009年以前築の中央値（中央50％の範囲）
川崎市川崎区257件約2,600万円（2,400〜3,000万円）
152件		約1,100万円（800〜1,700万円）
97件
川崎市幸区84件約2,500万円（2,200〜3,100万円）
52件		約1,500万円（1,200〜2,200万円）
26件
藤沢市（参考）21件約3,600万円（3,300〜3,700万円）
7件・件数少		約570万円（380〜670万円）
14件・件数少

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）を加工して作成（2026年11月3日集計）。中央値と、価格を安い順に並べたときの25％〜75％の範囲を、10万円単位に丸めて表示しています。築年が不明な取引は築年別の欄に含めていないため、件数の合計は一致しません。

藤沢市は対象件数が少なく、物件の条件による影響が大きいため、市全体の売却相場として断定できません。

この価格表から分かること

この価格表は15〜30㎡の中古マンション等が対象であり、投資用・賃貸中のワンルームだけを抽出した統計ではありません。過去の取引価格と現在の査定価格は異なります。

川崎区・幸区・中原区の最寄り駅別の取引価格は「川崎市の投資用ワンルーム売却相場（駅別）」で紹介しています。

3. 今売ったらいくら残る？ローン残債が多い場合の計算例

売却時の手残り＝売却価格−ローン完済額−売却諸費用＋受取精算金−支払精算金

この計算結果がマイナスであれば、通常の売却では不足額を用意する必要がある可能性があります。

仮想例｜1,800万円で売却、ローン完済額2,050万円の場合

以下は計算方法を説明するための仮想例です。実際の相談者・所有物件・成約事例とは関係ありません。

項目金額
売却価格＋1,800万円
ローン完済額−2,050万円
仲介手数料（税込上限）−66万円
抵当権抹消関連費用（仮定）−3万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）−20.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃7万円の6か月分）−42万円
売買契約書の印紙税−1万円
売却時の不足額382.5万円

1,800万円−2,050万円−66万円−3万円−20.5万円−42万円−1万円＝−382.5万円

売却価格とローン完済額の差は250万円ですが、仲介手数料に加えて銀行・管理会社への手数料がかかるため、この例では約383万円の自己資金が必要になる計算です。差額より130万円以上増えます。

仲介手数料66万円は「（1,800万円×3％＋6万円）×1.1」による税込上限の試算です。そのほかの手数料は説明用の仮定で、金融機関や賃貸管理契約によって有無や金額が異なり、集金代行の解約手数料はすべての物件で発生するわけではありません。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なり、集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々です。固定資産税、管理費、家賃、敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の詳しい内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法」をご覧ください。

800万円以下の売却では仲介手数料の特例にも注意

国土交通省の報酬告示では、価格800万円以下の宅地・建物について、一定の条件下で通常の計算による上限を超える仲介報酬が認められています。上限は一方の依頼者につき税込33万円で、使用状況は問われないため、入居中の投資用ワンルームも対象になり得ます。必ず33万円を請求されるという意味ではないため、売却価格が800万円以下になる見込みの場合は、媒介契約前に仲介手数料と特例の適用有無を確認しましょう。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「相場確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 残債割れ・毎月赤字・サブリース付きの場合

ローン残債が売却価格より多い

ローン残債が売却価格を上回っていても、売却を検討することはできます。ただし、通常の売却では決済時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。選択肢としては、不足額を自己資金で補って売却する方法や、売却時期を見直してローン元本の減少を待つ方法などがありますが、保有を続ければ物件価格も変化するため、残債が減ることだけを理由に判断はできません。「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」で不足額の計算方法を解説しています。

毎月の赤字が続いている

毎月赤字だから必ず売却する方が有利とは限りません。ローン元本の減少、家賃下落、空室、修繕積立金の増額、将来の売却価格などを比較します。変動金利のローンでは、金利の見直しによって返済負担や元本の減り方が変わる場合があります。「金利が上がったら投資用ワンルームは売るべき？」も参考になります。

サブリース契約が付いている

サブリース契約中の物件でも、契約付きのまま売却できる場合があります。ただし、保証賃料の改定、中途解約、違約金、買主への契約承継などを確認する必要があります。なお、集金代行契約とサブリース契約は同じ契約ではありません。集金代行は家賃の回収や管理業務を委託する契約、サブリースは所有者とサブリース会社との賃貸借契約を伴う仕組みです。売却前に、自分の物件がどちらの契約なのかを確認しましょう。「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法」で詳しく解説しています。

5. 遠方から川崎・藤沢のワンルームを売却する流れ

手順主な内容遠方から進められること
① 売却相談所在地・残債・賃貸状況の確認LINE、メール、電話
② 査定取引事例、賃料、建物条件を確認資料共有、査定結果の説明
③ 媒介契約売却条件、報酬、媒介の種類を確認条件を満たせば電子書面等を利用
④ 売却活動買主募集、条件交渉、価格調整オンラインでの活動報告・打ち合わせ
⑤ 売買契約売買条件の確定、重要事項説明要件を満たせばIT重説・電子契約等
⑥ 決済・引渡し代金授受、ローン完済、登記事前の書類準備や日程調整

金融機関によるローン完済手続き、司法書士による本人確認、登記書類の準備などは、個別の条件によって対面対応や原本の提出が必要になる場合があります。オンライン中心で売却を進められることと、すべての案件が完全非対面で完了することは同じではありません。

6. 売却を検討する前に確認しておきたい資料

購入時の価格や現在のローン残債だけでは、売却できる金額は決まりません。横浜市の物件も所有している場合は「横浜市の投資用ワンルーム売却ガイド」も参考にしてください。

7. 川崎市・藤沢市の投資用ワンルーム売却FAQ

Q1. 川崎市川崎区のワンルームマンションの売却相場はいくらですか？

本記事の集計条件では、2010年以降築の中央値は約2,600万円、2009年以前築は約1,100万円です。15〜30㎡の中古マンション等の参考価格であり、個別物件の査定額ではありません。

Q2. 川崎市幸区の古いワンルームは、いくらで売れる可能性がありますか？

2009年以前築の中央値は約1,500万円、中央50％の範囲は約1,200万〜2,200万円です。実際の売却価格は、最寄り駅、築年数、賃料、管理費・修繕積立金などによって異なります。

Q3. 川崎市で投資用ワンルームの売却実績はありますか？

当社では2026年に、川崎市川崎区3件・幸区1件、計4件の投資用ワンルームの売却を仲介しています。

Q4. 藤沢市の投資用ワンルームも売却できますか？

売却を検討できます。ただし、今回の対象取引は21件と少ないため、市全体の相場を断定することはできず、個別物件に近い取引条件での比較が必要です。

Q5. 県外に住んでいても川崎・藤沢の物件を売却できますか？

相談・査定・資料共有などはオンラインで進められる場合があります。売買契約や決済時には、本人確認や金融機関・司法書士の手続きによって対面対応が必要になる場合があります。

当社が仲介した2026年の成約件数は、エリア・駅別に成約実績（2026年）のページにまとめています（物件名・金額は掲載していません）。

東京・横浜・川崎・名古屋・大阪の区別・築年別の取引価格（15〜30㎡）は、ワンルームの取引価格レポート2026にまとめています（CSVあり）。

8. 現場からの補足

当社では2026年に、川崎市川崎区で3件、幸区で1件の投資用ワンルームの売却を仲介しました。川崎・藤沢の物件のご相談でも、売却価格だけでなく、ローンの一括返済手数料や集金代行契約の解約手数料まで含めて「決済時にいくら必要か」を最初に一緒に計算しています。これらの手数料は想像以上にかかることが少なくないため、ローン契約書と管理委託契約書の解約条件を早めに確認しておくことをおすすめしています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月3日

会社情報

項目内容
商号株式会社煌海プロパティ
所在地〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号045-440-3580
宅地建物取引業免許番号神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、指定条件で集計した過去の取引情報であり、現在の査定価格や将来の売却価格を保証するものではありません。藤沢市の取引価格は対象件数が少なく、参考値です。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。

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