横浜市郊外の投資用ワンルーム売却ガイド｜保土ケ谷・磯子・戸塚・港南など取引が少ない地域の価格の調べ方と残債割れ

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

横浜市の保土ケ谷区・磯子区・金沢区・戸塚区・港南区などでは、中古ワンルーム（15〜30㎡）の取引件数が中心部の区より少なく、その大半が2009年以前築です。今回の集計では、多くの区で2009年以前築の中央値が約400〜600万円でした。

取引事例が少ない地域では、数件の価格から求めた中央値を、そのまま所有物件の相場と考えることは適切ではありません。築年数・専有面積・駅距離が近い事例を探し、必要に応じて調査期間や比較地域を広げ、現在の家賃から収益性も確認しましょう。

「保土ケ谷区の古い投資用ワンルームはいくらで売れる？」「磯子区や戸塚区は取引事例が少なく、相場が分からない」「横浜市郊外の築古ワンルームを売りたいが、ローン残債が多い」。この記事では、こうした疑問を持つ所有者に向けて、取引が少ない地域での価格の調べ方と、売却時の不足額の考え方を解説します。

取引件数が多い区については「横浜市の投資用ワンルーム売却ガイド」、18区の一覧は「横浜市のワンルームマンション取引価格データ」をご覧ください。

1. 横浜市郊外の中古ワンルーム取引価格｜区別の件数と中央値

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引情報をもとに、2025年第3四半期〜2026年第2四半期の中古マンション等（専有面積15〜30㎡）の取引を、所在地の区ごとに集計しました。

区名	件数	全体の中央値	2010年以降築	2009年以前築
磯子区	41件	約580万円	6件・約2,850万円（参考値）	35件・約510万円
保土ケ谷区	30件	約600万円	7件・約2,300万円（参考値）	23件・約490万円
金沢区	17件	約480万円	0件	17件・約480万円
戸塚区	17件	約600万円	0件	17件・約600万円
港南区	16件	約570万円	1件（価格非掲載）	15件・約560万円
青葉区	14件	約940万円	1件（価格非掲載）	13件・約880万円
旭区	9件	約380万円（参考値）	0件	9件・約380万円（参考値）
緑区	9件	約2,600万円（参考値）	5件・約3,100万円（参考値）	4件・約500万円（参考値）
瀬谷区	2件	（価格非掲載）	—	—
都筑区	1件	（価格非掲載）	—	—
栄区	0件	—	—	—
泉区	0件	—	—	—

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）を加工して作成（2026年11月4日集計）。両情報の取引を合わせて集計しており、同じ取引が重複して含まれる可能性がありますが、重複の除去は行っていません。件数10件未満の築年区分は参考値、2件以下は価格非掲載としています。築年が不明な取引は築年別の欄に含めていないため、件数の合計は一致しない場合があります。中央値は件数が偶数の場合、中央2件の平均です。駅徒歩は集計対象となった物件の徒歩分数の中央値です。対象取引が0件の区でも、売買が存在しない、または売却できないという意味ではありません。今回の期間・面積・情報源の条件に該当する取引がなかったことを示しています。

この表から確認できること

多くの区で2009年以前築の取引が中心です。磯子区は41件中35件、保土ケ谷区は30件中23件が2009年以前築で、金沢区・戸塚区は対象取引がすべて2009年以前築でした。
2009年以前築の中央値が1,000万円未満の区が多くあります。磯子区約510万円、保土ケ谷区約490万円、金沢区約480万円、戸塚区約600万円などです。ただし、同じ区でも最寄り駅、建物の状態、家賃、修繕積立金によって価格は異なります。
緑区は取引物件の構成に注意が必要です。全体中央値は約2,600万円ですが、対象は9件のみで、そのうち5件が2010年以降築です。9件の中央値を緑区の一般的な売却相場と判断することはできません。

2. 戸塚・磯子・保土ケ谷・根岸駅の取引価格

郊外の区で、対象取引が8件以上あった駅は次の4駅です。

最寄り駅	所在区	件数	全体の中央値	2009年以前築	駅徒歩（中央値）
戸塚	戸塚区	15件	約600万円	15件・約600万円	7分
磯子	磯子区	14件	約540万円	11件・約470万円	13分
保土ケ谷	保土ケ谷区	12件	約630万円	10件・約550万円	6.5分
根岸	磯子区	11件	約670万円	10件・約660万円	9分

戸塚駅の15件はすべて2009年以前築でした。同じ磯子区でも、2009年以前築の中央値は磯子駅が約470万円、根岸駅が約660万円と異なります。いずれも過去の取引の中央値であり、駅周辺のすべての投資用ワンルームの売却価格を示すものではありません。

3. 取引事例が少ない地域では、売却価格をどう調べる？

対象取引が数件しかない区では、1件の高額・低額取引で中央値が大きく変わります。次の順序で調べると比較しやすくなります。

① 同じ区・近い駅の取引を探す

所有物件の所在区を指定し、最寄り駅が同じか近い取引を探します。駅名が同じでも、専有面積や築年数が大きく異なれば適切な比較にはなりません。

② 取引期間を広げる

直近の取引が少ない場合は、調査期間を広げて過去の事例を確認します。ただし、過去の取引価格が現在の市場でそのまま通用するとは限らないため、取引時期の違う事例は参考情報として区別して扱います。

③ 隣接区や同じ沿線の取引も調べる

同じ区に比較できる物件が少ない場合は、隣接区や同じ沿線の取引も確認します。所在地や駅距離が変われば交通条件や周辺環境も異なるため、隣接区の中央値をそのまま所有物件の価格に置き換えないことが重要です。取引の多い区の例は「横浜市港北区・鶴見区の駅別売却相場」などで確認できます。

④ 面積・築年数・管理状態をそろえる

15㎡の物件と30㎡の物件、築年数が大きく異なる物件を一緒にすると比較が難しくなります。面積、築年数、駅徒歩分数、管理費・修繕積立金ができるだけ近い物件を探します。

⑤ 家賃収入から価格を考える

近い条件の売買事例が見つからない場合は、現在の家賃から収益性を考える方法もあります。投資用不動産でよく使われる指標が表面利回り（年間家賃収入÷価格×100）で、逆に「年間家賃収入÷想定する表面利回り」で価格の目安を考えることができます。ただし、想定利回りは所在地、築年数、賃貸条件によって異なり、すべてのワンルームに共通する数字はありません。表面利回りには管理費・修繕積立金や空室、設備交換などの支出も反映されないため、家賃から逆算した価格だけで売却可能額は決められません。取引事例と収益性の両方を確認します。

調べるときは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、地域（横浜市の対象区）と種類（中古マンション等）、取引時期を指定し、最寄り駅・専有面積・建築年を確認します。取引価格情報はアンケート等をもとにした情報で、すべての売買を網羅しているわけではありません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「相場確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 500万円で売却した場合、いくら不足する？

築古ワンルームでは、売却価格よりローン完済額が多い場合があります。価格帯が低いほど、売却価格に対して諸費用の占める割合が大きくなる点にも注意が必要です。

不足額＝ローン完済額＋売却諸費用−売却価格

仮想例｜売却価格500万円、ローン完済額700万円の場合

以下は計算方法を説明するための仮想例です。実際の相談者、所有物件、当社の成約事例とは関係ありません。

項目	金額
売却価格	＋500万円
ローン完済額	−700万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−23.1万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−7万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃4.5万円の6か月分）	−27万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−0.1万円
売却時の不足額	260.2万円

500万円−700万円−23.1万円−7万円−27万円−3万円−0.1万円＝−260.2万円

売却価格とローン完済額の差は200万円ですが、諸費用を含めると約260万円の自己資金が必要になる計算です。

仲介手数料は「（500万円×3％＋6万円）×1.1」による試算です。800万円以下の物件には、一定の条件のもとで税込33万円まで受け取れる報酬の特例があるため、実際の手数料は媒介契約前に確認してください。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税は500万円以下の売買で軽減措置が適用される紙の契約書の場合1,000円としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の詳しい内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法」をご覧ください。

5. 取引が少ない築古ワンルームは、今売るべき？持ち続けるべき？

取引事例が少ない地域だからといって、売却が難しいと決まるわけではありません。一方で、過去の中央値だけを根拠に、希望価格で売れると考えることも適切ではありません。今売る場合は、近い条件の取引、現在の家賃、ローン完済額、売却諸費用を確認し、決済時の不足額を把握します（通常の売却ではローン完済と抵当権抹消が必要です）。保有を続ける場合は、ローン元本の減少だけでなく、今後の修繕積立金や設備交換、空室や家賃の変化、将来の売却価格、家計からの毎月の持ち出しも確認します。

ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？
投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか
サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？（集金代行契約とサブリース契約は異なるため、現在の契約の種類も確認しましょう）

6. 横浜市郊外の投資用ワンルーム売却FAQ

Q1. 保土ケ谷区の投資用ワンルームはいくらで売れますか？

本記事の集計では、対象30件の全体中央値は約600万円、2009年以前築は23件・約490万円です。今回の条件で取引された物件の中央値であり、保土ケ谷区の一般的な相場や所有物件の査定価格を示すものではありません。

Q2. 磯子駅・根岸駅の古いワンルームは売却できますか？

売却を検討することは可能です。磯子区に所在する2009年以前築の中央値は、磯子駅が約470万円、根岸駅が約660万円です。ただし取引物件の条件が異なるため、同じ築年数なら根岸駅の方が高く売れるとは判断できません。

Q3. 戸塚駅周辺の築古ワンルームの売却価格はどれくらいですか？

戸塚区に所在し戸塚駅を最寄りとする対象取引は15件で、すべて2009年以前築、中央値は約600万円です。現在の個別物件の査定額ではありません。

Q4. 金沢区・港南区・青葉区は取引が少なくても売却できますか？

売却を検討できます。対象取引は金沢区17件、港南区16件、青葉区14件です。件数が限られる場合は、同じ区の過去の取引、条件の近い地域の事例、現在の家賃などを組み合わせて検討します。

Q5. 旭区・緑区のワンルームの相場はいくらですか？

今回の集計では旭区が9件・中央値約380万円、緑区が9件・中央値約2,600万円で、どちらも件数が少ない参考値です。緑区は新しい物件の取引が含まれており、この中央値だけで区全体の傾向は判断できません。

Q6. 瀬谷区・都筑区・栄区・泉区のワンルームは、取引が少ないと売れませんか？

取引件数が少ないことだけで、売却できないとは判断できません。今回の対象は瀬谷区2件、都筑区1件、栄区・泉区は0件ですが、これは指定した期間・面積・情報源に該当する件数です。調査期間を広げ、近い条件の物件や現在の賃料などを確認してください。

7. 現場からの補足

築年数が経った物件のご相談では、売却価格だけでなく、ローンの一括返済手数料や集金代行契約の解約手数料まで含めて「決済時にいくら必要か（いくら残るか）」を最初に一緒に計算しています。これらの手数料は想像以上にかかることが少なくないため、ローン契約書と管理委託契約書の解約条件を早めに確認しておくことをおすすめしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。保土ケ谷区・磯子区・金沢区・戸塚区・港南区・青葉区・旭区・緑区など、横浜市内の投資用ワンルームについて、売却するか迷っている段階から相談を受け付けています。物件所在地、現在の家賃、ローン残債など分かる範囲の情報から、決済時にいくら必要かを一緒に計算します。

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情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。