東京・城南／城東の投資用ワンルーム売却ガイド｜品川区・大田区・目黒区・江東区・墨田区の取引価格と手残りの計算方法

最終更新日：2026年10月28日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

東京都の品川区・大田区・目黒区・江東区・墨田区にある投資用ワンルームは、現在の取引価格、賃料、ローン残債、売却費用を確認して売却を判断することが重要です。

同じ区でも築年数や駅距離、賃貸条件によって売却価格は異なります。区の平均的な価格だけで判断するのは適切ではありません。

売却後の手残りは「売却価格−ローン完済額−売却諸費用＋受取精算金−支払精算金」で概算できます。所有者が東京以外に住んでいても、相談・査定・書類共有などはオンラインを中心に進められます。

当社の東京5区での売却仲介実績
2026年（10月28日時点）：計14件成約
大田区7件・墨田区3件・品川区2件・江東区1件・目黒区1件

「品川区の投資用ワンルームを売りたいが、今いくらになるのか分からない」「江東区のマンションを売却したら、ローン返済後にいくら残る？」「転勤で東京を離れたので、物件を見に行かずに売却できるか知りたい」。このような所有者に向けて、城南・城東エリアの取引価格と売却時の確認ポイントを解説します。

株式会社煌海プロパティは横浜市に事務所を置く不動産会社です。東京都内の投資用ワンルームについても、オンラインを中心に売却相談を受け付け、売却の仲介を行っています。

1. 城南・城東の投資用ワンルームは何が違う？

品川区・大田区・目黒区は城南エリア、江東区・墨田区は城東エリアに分類されることがあります。ただし、城南だから高い、城東だから安いといった単純な判断はできません。実際の売却では、最寄り駅、築年数、専有面積、管理状態、現在の賃料などを合わせて比較します。

区名	比較したい駅・エリア	査定時の確認ポイント	売却時の注意点
品川区	大井町、五反田、大崎、武蔵小山周辺	利用路線、駅距離、築年数、賃貸条件	同じ区内でも業務地区と住宅地で条件が異なる
大田区	蒲田、大森、京急蒲田、池上周辺	JR・京急・東急沿線の違い、現在の家賃	区の面積が広く、駅や地区を分けた比較が必要
目黒区	中目黒、学芸大学、都立大学、自由が丘周辺	駅距離、専有面積、築年数、管理状態	少数の高額取引だけで相場を判断しない
江東区	亀戸、門前仲町、東陽町、清澄白河、豊洲周辺	駅・地区別の取引事例、賃料、管理費	湾岸部と内陸部、建物規模の違いに注意
墨田区	錦糸町、両国、押上、曳舟周辺	交通条件、賃貸状況、築年数	地区ごとの駅距離や建物仕様を確認

※駅・エリアは比較調査の候補であり、投資用ワンルームの供給戸数や価格の順位を示すものではありません。

城南エリアの特徴

品川区・大田区・目黒区には、複数の鉄道路線を利用できる地区や住宅地が広がっています。ただし、同じ駅の徒歩圏内でも、建物の築年数や専有面積、管理費・修繕積立金によって買主の評価は異なります。「人気のエリアだから高く売れる」と決めつけず、所有物件に条件の近い取引事例を確認することが重要です。大田区の駅別（蒲田・大森・西馬込など24駅）の取引価格は「大田区の投資用ワンルーム売却相場」で紹介しています。品川区・目黒区は「品川区・目黒区の駅別売却相場」、墨田区・江東区は「墨田区・江東区の駅別売却相場」にまとめています。

城東エリアの特徴

江東区では亀戸・門前仲町周辺と豊洲周辺、墨田区では錦糸町・両国周辺と押上・曳舟周辺など、駅や地区によって街の特徴が異なります。比較する駅や建物の条件を整理し、周辺の賃貸条件も確認します。

2. 東京5区の中古ワンルーム取引価格｜築年別の比較

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引情報をもとに、2025年第3四半期〜2026年第2四半期の中古マンション等の取引（専有面積15〜30㎡）を区ごと・築年別に集計しました。不動産取引価格情報と成約価格情報の両方を含みます。

区名	取引件数	2010年以降築の中央値（中央50％の範囲）	2009年以前築の中央値（中央50％の範囲）
品川区	502件	約3,200万円（2,800〜3,500万円） 182件	約2,400万円（1,900〜2,700万円） 316件
大田区	742件	約2,700万円（2,400〜3,300万円） 358件	約2,000万円（1,400〜2,300万円） 383件
目黒区	181件	約4,100万円（3,700〜5,300万円） 33件・件数少	約2,200万円（1,500〜2,700万円） 145件
江東区	543件	約3,100万円（2,700〜3,400万円） 381件	約2,200万円（1,400〜2,500万円） 160件
墨田区	428件	約2,900万円（2,600〜3,300万円） 248件	約2,200万円（1,500〜2,500万円） 180件

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）を加工して作成（2026年10月28日集計）。中央値と、価格を安い順に並べたときの25％〜75％の範囲を、10万円単位に丸めて表示しています。築年が不明な取引は築年別の欄に含めていないため、件数の合計は一致しません。

この価格表から分かること

5区すべてで、2010年以降築の中央値が2009年以前築を上回っています。ただし異なる物件群を比べた結果であり、同じマンションが築年数の経過でその分値下がりするという意味ではありません。
同じ区でも取引価格には幅があります。例えば大田区の2009年以前築では、中央50％の範囲が約1,400万〜2,300万円です。中央値だけで所有物件の価格は判断できません。
目黒区の2010年以降築は33件と少なく、個別物件の査定にそのまま当てはめないよう注意が必要です。

今回の集計対象は15〜30㎡の中古マンション等で、自己居住用など異なる目的の物件も含まれます。過去の取引価格は、現在その金額で売却できることを保証するものではありません。査定では、取引価格に加えて現在の家賃、管理費、サブリースの有無、築年数や設備などを確認します。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「相場確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

3. 今売ったらいくら残る？手残りの計算方法

取引価格が分かっても、その金額がそのまま手元に残るわけではありません。ローン完済額と売却費用を差し引いて考えます。

決済時の手残り＝売却価格−ローン完済額−売却諸費用＋受取精算金−支払精算金

仮想例｜2,700万円で売却する場合

以下は計算方法を説明するための仮想例です。実際の相談者、所有物件、成約実績の数字ではありません。

項目	金額
売却価格	2,700万円
ローン完済額	−2,350万円
仲介手数料（税込上限）	−95.7万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−23.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9万円の6か月分）	−54万円
売買契約書の印紙税	−1万円
固定資産税等の受取精算金（仮定）	＋3万円
決済関連費用を差し引いた手残り	175.8万円

2,700万円−2,350万円−95.7万円−3万円−23.5万円−54万円−1万円＋3万円＝175.8万円

「売却価格−ローン完済額」だけなら350万円に見えますが、仲介手数料と、銀行・管理会社への手数料を含めると、この例では手残りは約176万円です。仲介手数料95.7万円は「（2,700万円×3％＋6万円）×1.1」による税込上限の試算です。そのほかの手数料と精算金は説明用の仮定であり、標準的な料金を示すものではありません。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なり、集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々です。譲渡所得税、敷金・管理費等の個別の精算は含めていません。

費用の種類や計算方法は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法」で詳しく解説しています。

4. 東京以外に住んでいても売却できる？手続きの流れ

転勤や引っ越しで東京を離れていても、すべての工程で現地へ行く必要があるとは限りません。

手順	主な内容	オンライン・郵送で進められること
① 相談	所有物件、賃貸状況、残債の確認	LINE・メール・電話
② 査定	取引事例、収益性、建物条件の確認	資料共有・査定結果の説明
③ 媒介契約	売却条件、媒介の種類、報酬等の確認	条件を満たせば電子書面等を利用
④ 売却活動	買主募集、条件交渉、価格調整	活動報告・条件確認
⑤ 売買契約	売買条件の確定、重要事項説明	条件を満たせばIT重説・電子契約等
⑥ 決済・引渡し	代金授受、ローン返済、登記	事前の書類確認・日程調整

本人確認や金融機関のローン完済手続き、司法書士による登記手続きなどは、個別の条件によって対面対応が必要になる場合があります。遠方から売却を進められることと、完全非対面で必ず売却できることは同じではありません。どの手続きで本人の出席や書類の原本が必要になるのか、最初に確認しておくと進めやすくなります。

5. 残債割れ・毎月赤字・サブリース付きの場合

ローン残債が売却価格より多い場合

売却価格がローン残債を下回る状態でも、売却を検討することはできます。ただし、通常の売却では決済時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるため、不足額を確認しなければなりません。具体的な計算は「ローン残債がある投資用ワンルームは売却できる？必要な自己資金の計算方法と具体例」をご覧ください。

毎月の持ち出しがある場合

毎月の支出が家賃収入を上回っていても、売却が有利とは限りません。保有中はローン元本が減る一方で、賃料下落、空室、修繕積立金の増額、物件価格の下落などの可能性があります。「投資用ワンルームは今売るべき？」と「今売る場合と5年後に売る場合の計算方法」も参考にしてください。

サブリース契約がある場合

サブリース契約中でも、契約付きのまま売却できる場合があります。保証賃料の改定、中途解約、違約金、契約承継などの条件を確認する必要があり、解約が認められない場合もあります。「サブリース契約中の投資用ワンルームは売却できる？契約書の確認ポイントと3つの売却方法」で解説しています。

6. 東京5区の投資用ワンルーム売却に関するよくある質問

Q1. 東京の投資用ワンルームを、横浜の不動産会社に相談できますか？

相談できます。当社では2026年（10月28日時点）に、大田区7件・墨田区3件・品川区2件・江東区1件・目黒区1件、計14件の投資用ワンルームの売却を仲介しています。

Q2. 品川区・大田区・目黒区のワンルームは、今が売り時ですか？

区名だけで売り時は判断できません。現在の取引価格、ローン残債、家賃収入、管理費・修繕積立金、今後の修繕予定などを確認し、今売る場合と保有を続ける場合を比較する必要があります。

Q3. 江東区のワンルームを今売却したら、いくら残りますか？

売却価格とローン完済額、売却諸費用によって変わります。本文の仮想例では、2,700万円で売却してもローン完済額2,350万円と諸費用を差し引くと、手残りは約176万円です。

Q4. 墨田区の中古ワンルームの売却相場はいくらですか？

本記事の集計条件では、2010年以降築の中央値は約2,900万円、2009年以前築は約2,200万円です。15〜30㎡の中古マンション等の集計結果であり、個別物件の査定額を示すものではありません。

Q5. 地方在住でも東京のワンルームを売却できますか？

売却は検討できます。相談・資料共有・査定などはオンラインで進められる場合がありますが、契約・決済時の本人確認や金融機関の手続きによって、対面対応が必要になることがあります。

当社が仲介した2026年の成約件数は、エリア・駅別に成約実績（2026年）のページにまとめています（物件名・金額は掲載していません）。

東京・横浜・川崎・名古屋・大阪の区別・築年別の取引価格（15〜30㎡）は、ワンルームの取引価格レポート2026にまとめています（CSVあり）。

7. 現場からの補足

当社では2026年に、東京の城南・城東エリアで計14件（大田区7件・墨田区3件・品川区2件・江東区1件・目黒区1件）の投資用ワンルームの売却を仲介しました。ご相談では、売却価格だけでなく、ローンの一括返済手数料や集金代行契約の解約手数料まで含めた手残りを、最初に一緒に確認しています。物件の所在地と住まいが離れていても、査定や条件の相談はオンラインで進められます。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年10月28日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、所有物件の査定価格や将来の売却価格を保証するものではありません。手残り計算は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。売却方法、費用、契約条件、税金などは個別の事情によって異なります。