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墨田区・江東区の投資用ワンルーム売却相場｜錦糸町・両国・亀戸・門前仲町など駅別の取引価格と手残り
最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）
東京都墨田区・江東区の投資用ワンルームは、2009年以前築でも取引価格の中央値が両区とも約2,200万円と、築年数が経った物件にも一定の価格がついています。ただし、最寄り駅や築年数によって取引価格は異なります。
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。ローン完済額と売却諸費用を差し引いた「手残り」を計算し、保有を続けた場合と比べて判断しましょう。
当社の売却仲介実績
2026年：墨田区3件（錦糸町駅周辺2件・両国駅周辺1件）／江東区1件（門前仲町駅周辺1件）
「錦糸町駅近くの投資用ワンルームはいくらで売れる？」「亀戸や門前仲町のマンションを売ると、ローン返済後にいくら残る？」「両国や押上の築古ワンルームは今が売り時？」。この記事では、こうした疑問を持つ所有者に向けて、墨田区・江東区の中古ワンルームの駅別・築年別の取引価格と、売却時の手残りの計算方法を解説します。
5区をまとめた比較は「東京の投資用ワンルーム売却ガイド（城南・城東5区）」、大田区の駅別価格は「大田区の投資用ワンルーム売却相場」をご覧ください。
1. 墨田区・江東区の中古ワンルーム取引価格｜区全体の比較
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引情報をもとに、墨田区・江東区に所在する中古マンション等（専有面積15〜30㎡）の取引を集計しました。
- 対象地域：墨田区・江東区（所在地がそれぞれの区の物件のみ）
- 対象期間：2025年第3四半期〜2026年第2四半期
- 物件種類：中古マンション等／専有面積15〜30㎡
- 掲載対象：取引件数8件以上の最寄り駅
- 価格表示：中央値を10万円単位に丸め／築年は2010年以降築と2009年以前築に区分
| 区・築年区分 | 件数 | 中央値 | 中央50％の範囲 |
|---|---|---|---|
| 墨田区全体 | 428件 | 約2,700万円 | ― |
| 墨田区・2010年以降築 | 248件 | 約2,950万円 | 約2,600〜3,300万円 |
| 墨田区・2009年以前築 | 180件 | 約2,200万円 | 約1,500〜2,500万円 |
| 江東区全体 | 543件 | 約2,800万円 | ― |
| 江東区・2010年以降築 | 381件 | 約3,100万円 | 約2,700〜3,400万円 |
| 江東区・2009年以前築 | 160件 | 約2,200万円 | 約1,400〜2,530万円 |
江東区は対象543件のうち381件が2010年以降築で、新しい物件の取引が中心です。墨田区は2010年以降築248件、2009年以前築180件です。両区の2009年以前築の中央値は同じ約2,200万円ですが、取引された物件の駅や建物条件が同じという意味ではありません。築年区分の差は異なる物件群を比べた数字であり、同じ物件が築年数の経過だけで差額分値下がりしたという意味ではありません。
2. 墨田区の駅別取引価格｜両国・錦糸町・押上など14駅
| 最寄り駅 | 件数 | 全体の中央値 | 2010年以降築 | 2009年以前築の中央値 | 駅徒歩（中央値） |
|---|---|---|---|---|---|
| 両国 | 90件 | 約2,550万円 | 41件・約2,900万円 | 約2,100万円 | 6分 |
| 錦糸町 | 62件 | 約2,700万円 | 29件・約3,000万円 | 約2,400万円 | 8分 |
| 押上 | 51件 | 約2,900万円 | 34件・約3,050万円 | 約2,200万円 | 7分 |
| 菊川 | 34件 | 約2,800万円 | 24件・約2,850万円 | 約2,350万円 | 6分 |
| 本所吾妻橋 | 30件 | 約2,500万円 | 10件・約3,050万円 | 約2,250万円 | 7分 |
| 東向島 | 29件 | 約2,600万円 | 27件・約2,600万円 | 2件（価格非掲載） | 6分 |
| 森下 | 28件 | 約3,000万円 | 22件・約3,450万円 | 約2,450万円（参考値） | 4分 |
| 曳舟 | 21件 | 約2,700万円 | 15件・約2,800万円 | 約1,150万円（参考値） | 7分 |
| 八広 | 14件 | 約2,450万円 | 9件・約2,600万円（参考値） | 約1,100万円（参考値） | 6.5分 |
| 小村井 | 14件 | 約2,500万円 | 5件・約3,000万円（参考値） | 約2,300万円（参考値） | 6分 |
| 浅草 | 13件 | 約2,600万円 | 6件・約3,300万円（参考値） | 約2,300万円（参考値） | 5分 |
| 京成曳舟 | 12件 | 約2,350万円 | 4件・約2,950万円（参考値） | 約1,650万円（参考値） | 4分 |
| とうきょうスカイツリー | 11件 | 約2,600万円 | 7件・約2,900万円（参考値） | 約1,400万円（参考値） | 6分 |
| 蔵前 | 9件 | 約3,400万円 | 7件・約3,700万円（参考値） | 2件（価格非掲載） | 7分 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）を加工して作成（2026年11月4日集計）。両情報の取引を合わせて集計しており、同じ取引が重複して含まれる可能性がありますが、重複の除去は行っていません。件数10件未満の築年区分は参考値、2件以下は価格非掲載としています。築年が不明な取引は築年別の欄に含めていないため、件数の合計は一致しない場合があります。中央値は件数が偶数の場合、中央2件の平均です。駅徒歩は集計対象となった物件の徒歩分数の中央値です。森下・菊川・錦糸町は墨田区・江東区の両方の物件が最寄りとする駅のため、所在地の区ごとに分けて集計しています。
両国・錦糸町・押上
墨田区で取引が多いのは両国（90件）、錦糸町（62件）、押上（51件）です。2009年以前築の中央値は両国が約2,100万円、錦糸町が約2,400万円、押上が約2,200万円です。異なる物件群の比較であり、駅だけを理由に価格差が生じたとは判断できません。
森下・菊川・本所吾妻橋
森下の全体中央値は約3,000万円ですが、2009年以前築は6件の参考値です。築古物件の価格を考える場合は、全体中央値より築年区分をそろえた比較が必要です。
曳舟・八広・東向島
曳舟と八広の2009年以前築の中央値は約1,100〜1,150万円（参考値）で、区全体の築古中央値を大きく下回ります。東向島は築古区分が2件のため価格を掲載していません。
小村井・浅草・とうきょうスカイツリー・蔵前
築年区分ごとの件数が少ない駅を含みます。特に蔵前は全体9件のうち7件が2010年以降築で、全体中央値だけで駅の価格水準は判断できません。
3. 江東区の駅別取引価格｜亀戸・門前仲町・清澄白河など18駅
| 最寄り駅 | 件数 | 全体の中央値 | 2010年以降築 | 2009年以前築の中央値 | 駅徒歩（中央値） |
|---|---|---|---|---|---|
| 亀戸 | 93件 | 約2,600万円 | 58件・約2,900万円 | 約2,100万円 | 8分 |
| 門前仲町 | 73件 | 約3,300万円 | 44件・約3,600万円 | 約2,400万円 | 5分 |
| 清澄白河 | 46件 | 約2,850万円 | 32件・約3,000万円 | 約2,600万円 | 8.5分 |
| 住吉 | 42件 | 約2,850万円 | 33件・約2,900万円 | 約2,500万円（参考値） | 8分 |
| 木場 | 38件 | 約2,850万円 | 28件・約3,100万円 | 約2,150万円 | 4分 |
| 森下 | 29件 | 約2,700万円 | 20件・約2,900万円 | 約2,400万円（参考値） | 3分 |
| 大島 | 28件 | 約2,750万円 | 18件・約3,050万円 | 約1,350万円 | 5分 |
| 西大島 | 26件 | 約2,750万円 | 18件・約2,850万円 | 約1,550万円（参考値） | 4分 |
| 東大島 | 25件 | 約2,600万円 | 15件・約3,100万円 | 約1,050万円 | 10分 |
| 南砂町 | 25件 | 約2,900万円 | 18件・約3,300万円 | 約1,900万円（参考値） | 14分 |
| 亀戸水神 | 18件 | 約2,850万円 | 16件・約2,900万円 | 2件（価格非掲載） | 4.5分 |
| 錦糸町 | 14件 | 約2,450万円 | 11件・約2,800万円 | 約2,000万円（参考値） | 11分 |
| 東雲 | 13件 | 約3,200万円 | 13件・約3,200万円 | — | 7分 |
| 東陽町 | 13件 | 約3,200万円 | 11件・約3,200万円 | 2件（価格非掲載） | 8分 |
| 菊川 | 11件 | 約2,700万円 | 6件・約2,950万円（参考値） | 約2,500万円（参考値） | 4分 |
| 潮見 | 10件 | 約3,300万円 | 10件・約3,300万円 | — | 4分 |
| 豊洲 | 8件 | 約2,550万円 | 4件・約3,000万円（参考値） | 約2,300万円（参考値） | 10分 |
| 水天宮前 | 8件 | 約3,150万円 | 6件・約3,200万円（参考値） | 2件（価格非掲載） | 6.5分 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・成約価格情報）を加工して作成（2026年11月4日集計）。両情報の取引を合わせて集計しており、同じ取引が重複して含まれる可能性がありますが、重複の除去は行っていません。件数10件未満の築年区分は参考値、2件以下は価格非掲載としています。築年が不明な取引は築年別の欄に含めていないため、件数の合計は一致しない場合があります。中央値は件数が偶数の場合、中央2件の平均です。駅徒歩は集計対象となった物件の徒歩分数の中央値です。森下・菊川・錦糸町は墨田区・江東区の両方の物件が最寄りとする駅のため、所在地の区ごとに分けて集計しています。
亀戸・門前仲町
江東区で取引が多いのは亀戸（93件）と門前仲町（73件）です。全体中央値は門前仲町が約3,300万円、亀戸が約2,600万円ですが、これだけで同じ条件の物件が門前仲町の方が高いとは判断できません。
清澄白河・住吉・木場・森下
全体中央値は清澄白河・住吉・木場が約2,850万円、森下が約2,700万円です。住吉・森下の2009年以前築は参考値です。
大島・西大島・東大島・南砂町
2009年以前築の中央値は大島が約1,350万円、西大島が約1,550万円（参考値）、東大島が約1,050万円、南砂町が約1,900万円（参考値）で、江東区内でも築古の価格帯に差があります。
東雲・潮見・東陽町・豊洲・水天宮前
東雲と潮見は今回の対象取引がすべて2010年以降築です。東陽町・水天宮前・亀戸水神は築古区分が2件以下のため価格を掲載していません。
「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。
4. 自分の物件に近い取引価格の調べ方
所有物件に近い取引は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」を開き、地域と種類（中古マンション等）を設定して、最寄り駅、専有面積、建築年が近い取引を比較してください。本記事の表と比べる場合は、期間（2025年第3四半期〜2026年第2四半期）と面積（15〜30㎡）をそろえます。取引価格情報はすべての取引を網羅しておらず、現在の売出価格や個別の査定額とも異なります。投資用ワンルームでは、現在の家賃、入居状況、管理費・修繕積立金、サブリース契約の有無も買主の判断材料になります。
5. 今売ったらいくら残る？
手残り＝売却価格−ローン完済額−売却諸費用
仮想例｜売却価格2,500万円、ローン完済額2,200万円の場合
以下は計算方法を説明するための仮想例です。実際の相談者、所有物件、当社の成約事例とは関係ありません。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | ＋2,500万円 |
| ローン完済額 | −2,200万円 |
| 仲介手数料（税込・通常の速算式） | −89.1万円 |
| ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％） | −22万円 |
| 集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃10万円の6か月分） | −60万円 |
| 抵当権抹消関連費用（仮定） | −3万円 |
| 売買契約書の印紙税 | −1万円 |
| 決済時の手残り | 124.9万円 |
2,500万円−2,200万円−89.1万円−22万円−60万円−3万円−1万円＝124.9万円
売却価格とローン完済額の差は300万円ですが、諸費用を差し引くと手元に残るのは約125万円です。
仲介手数料は「（2,500万円×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税は軽減措置が適用される紙の契約書を前提に1万円としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の詳しい内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？仲介手数料・抵当権抹消・税金から手残りを計算する方法」をご覧ください。
6. 今売るか、保有を続けるか
墨田区・江東区の2009年以前築の中央値は約2,200万円ですが、この数字だけで売却が有利かどうかは判断できません。今売る場合は、現在の査定価格からローン完済額と諸費用を差し引いて手残りを確認します。保有を続ける場合は、家賃収入、管理費・修繕積立金、ローン元本の減少、将来の設備交換、売却価格の変化を比べます。変動金利のローンでは、金利の見直しで返済額や元本の減り方が変わる場合もあります。
7. 墨田区・江東区のワンルーム売却FAQ
Q1. 錦糸町駅のワンルームはいくらで売れますか？
全体の中央値は、墨田区に所在する物件で約2,700万円、江東区に所在する物件で約2,450万円です。所在地ごとに分けて集計した過去の取引価格で、個別の査定額ではありません。
Q2. 両国駅と押上駅では、どちらが高く売れますか？
全体の中央値は両国が約2,550万円、押上が約2,900万円です。ただし築年数などの構成が異なるため、同条件の物件の価格差を示すものではありません。
Q3. 亀戸駅の古いワンルームの売却相場はいくらですか？
江東区に所在する2009年以前築の中央値は約2,100万円です。実際の売却では、家賃、専有面積、管理費などを含めて確認します。
Q4. 門前仲町駅のワンルームは今が売り時ですか？
全体の中央値は約3,300万円です。売却時期は、ローン残債、現在の収支、売却費用、保有を続けた場合の見通しを比べて判断します。
Q5. 森下駅・菊川駅は墨田区と江東区で同じ相場ですか？
同じとは限りません。本記事では所在地が各区の物件を別々に集計しています。駅名だけでなく所在地と築年数を確認してください。
Q6. 墨田区・江東区で売却実績はありますか？
当社では2026年に、墨田区3件（錦糸町駅周辺2件・両国駅周辺1件）、江東区1件（門前仲町駅周辺1件）の投資用ワンルームの売却を仲介しています。
8. 現場からの補足
当社では2026年に、墨田区で3件（錦糸町駅周辺2件・両国駅周辺1件）、江東区で1件（門前仲町駅周辺1件）の投資用ワンルームの売却を仲介しました。築年数が経った物件のご相談では、売却価格だけでなく、ローンの一括返済手数料や集金代行契約の解約手数料まで含めて「決済時にいくら必要か（いくら残るか）」を最初に一緒に計算しています。これらの手数料は想像以上にかかることが少なくないため、ローン契約書と管理委託契約書の解約条件を早めに確認しておくことをおすすめしています。
株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置き、墨田区・江東区の投資用ワンルームについても売却相談を受け付けています。遠方にお住まいの方も、相談や資料の共有はオンラインで進められます。売買契約・決済時の対面対応の要否は、手続きによって異なります。
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- オーナーから最初によく聞く7つの言葉
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- 2戸・3戸持っている場合、どれから売る？
墨田区・江東区の物件も、今の数字から売却時の手残り・不足額を確認できます
「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。
情報の基準日と参考資料
情報基準日：2026年11月4日
会社情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社煌海プロパティ |
| 所在地 | 〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号 |
| 電話番号 | 045-440-3580 |
| 宅地建物取引業免許番号 | 神奈川県知事(2)第31027号 |
※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。
