「妻には言ってなくて」投資用ワンルームを家族に話していない方へ｜まず整理したい数字

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「妻には言ってなくて」

投資用ワンルームのご相談で、こうした言葉を伺うことがあります。家族に話すかどうかより先に、まずご自身が今の数字を把握するところから始められます。

購入したこと自体を詳しく話していない。持っていることは伝えていても、ローンの金額や毎月の持ち出しまでは説明していない。話そうと思っているけれど、自分でも今の数字を十分に把握できていない――。家族にどう話すかは、それぞれの事情によって違います。ここで、今すぐ家族に話すよう求めるつもりはありません。まずはご自身が物件の収支とローン残債を把握し、そのうえでこれからどうするかを考える方法があります。

1. 家族に話す前に、自分でも分からなくなっていること

何年も持っていると、毎月のローン返済が生活の一部になっていることがあります。では、「家賃はいくら入っているか」「ローン以外に毎月いくら払っているか」「今のローン残債はいくらか」「今売ったらいくら残るか」を、正確に説明できるでしょうか。購入後は、家賃の送金明細とローンの引落しだけを見ている方も少なくないはずです。数字が分からなければ、誰かに説明することも難しくなります。まずは、家族に話すかどうかとは切り離して、ご自身の状況を整理しましょう。

2. 最初にまとめておきたい5つの数字

確認する項目	何を確認するか	主な資料
月額家賃	契約上の賃料と実際の振込額	賃貸借契約書、送金明細
毎月のローン返済	返済額と元本・利息の内訳	返済予定表、返済明細
管理費・修繕積立金など	毎月の支出と今後の増額予定	請求明細、総会資料
ローン完済額	今売る場合に必要な返済額	金融機関の完済の案内
売却価格の目安	条件の近い物件の取引・査定	取引価格の情報、査定資料

賃料と振込額は違う場合がある：集金代行料などが差し引かれて振り込まれることがあります。
ローン残債は購入価格から推測しない：金利、返済方法、繰上げ返済の有無で変わります。
査定価格は手元に残る金額ではない：ローン完済額と売却諸費用を差し引く必要があります（「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」）。

3. 毎月いくら持ち出しているかを計算する

以下は説明用の仮想例です。実在する相談者・物件・家庭の状況ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋83,000円
ローン返済	−75,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−8,000円
その他の支出（仮定）	−4,000円
毎月の現金収支	−11,000円

毎月11,000円、年間132,000円の持ち出しで、3年続けば合計396,000円です（空室や設備交換は含まない単純計算）。ローン返済のうち元本に充てられた分は借入れを減らしているため、持ち出しの全額がそのまま損失というわけではありません。大切なのは「なんとなく赤字」ではなく、今毎月いくら必要なのかを把握することです。

4. 話すとしたら、どんな順番で整理すればいい？

家族に話すかどうか、いつ話すかはご本人が決めることです。ただ、話すことを選んだ場合に、情報を整理しておく方法はあります。

まず、今の状況：購入した時期、物件、今の家賃、ローン残債など、確認できている事実。過去の経緯をすべて説明しようとするより、今どういう状態かをはっきりさせる方が話を進めやすい場合があります。
次に、家計への影響：毎月・年間でどれくらいの持ち出しがあるか。元本の返済と現金の持ち出しは分けて説明します。
その後に、これからの選択肢：「持ち続ける場合」と「今売る場合」を並べます。どちらかを先に決めておく必要はありません。
分かっていないことも分けておく：査定価格や一括返済手数料が未確認なら、確認済みの数字と区別しておきます。

完璧な説明を用意することより、今分かっていることを正確に整理することが大切です。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 今売った場合、ローンを完済していくら残る？

以下は説明用の仮想例です（家賃8.3万円と仮定）。実在の所有者・家族・成約金額とは関係ありません。

項目	金額
売却価格	＋1850万円
ローン完済額	−1650万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−67.65万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−16.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃8.3万円の6か月分）	−49.8万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円
決済時の手残り	62.05万円

1850万円−1650万円−67.65万円−16.5万円−49.8万円−3万円−1万円＝62.05万円

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算です。一括返済手数料は金融機関や借入の時期・契約内容によって異なります。集金代行の解約手数料も「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など契約によって定め方が様々で、発生しない場合もあります。印紙税1万円は軽減措置が適用される紙の契約書を前提としています。固定資産税・管理費・家賃・敷金等の精算や譲渡所得税は含めていません。費用の内訳は「投資用ワンルームの売却費用はいくら？」をご覧ください。

売却価格とローン完済額の差は200万円ですが、諸費用を引いた手残りは約62万円です。なお、実際の売却では契約や決済に本人確認や書類の手続きがあり、「売れば家族に一切知られずに済む」と保証できるものではありません。

6. 今は持ち続けるという選択肢もある

数字を確認した結果、必ずしも売る必要がない場合もあります。例えば、毎月の収支が家計にとって許容できる範囲で、今後の修繕の負担にも対応でき、長く持つ方針がある場合です。一方、マイホームの購入予定がある場合（「住宅ローン審査への影響」）や、家計の負担を減らす必要がある場合は、売却も比べる対象になります。家族への説明を考えている場合でも、先に結論を出す必要はありません。比べ方は「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」をご覧ください。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションを妻に内緒で持っています。まず何を確認すればいいですか？

現在の家賃、ローン返済額、管理費・修繕積立金、ローン残債を確認すると状況を整理しやすくなります。最初から売却を決める必要はありません。

Q2. 家族に言っていない状態でも、ワンルームの売却価格を調べられますか？

公開されている取引価格を調べたり、一般的な査定の考え方を相談したりすることはできます。正確な個別査定には物件の情報が必要です。

Q3. ローン残債が分からない場合はどうすればいいですか？

借入先の金融機関の返済予定表や残高の案内などを確認してください。売却時には、実際の完済予定額と手数料の確認が必要です。

Q4. 毎月赤字の投資用マンションを家族にどう説明すればいいですか？

現在の収支、ローン残債、売却した場合の手残りを分けて整理すると、事実を説明しやすくなります。話す時期や方法は、それぞれの事情に合わせて考えることになります。

Q5. 結婚した後、投資用ワンルームは売却した方がいいですか？

結婚したことだけで売却が有利とは限りません。新しい生活の収入・支出、物件の現金収支、住宅購入の予定などを踏まえて判断します。

Q6. 家族に知らせずにワンルームを売却できますか？

必要な手続きは、所有者や契約内容、登記、本人確認などによって異なります。家族に一切知られないことを保証することはできません。まず売却の条件と必要な手続きを確認することが大切です。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

「妻には言ってなくて」という言葉は、ご相談の中で実際によく伺います。私たちから家族に話すよう勧めることはありません。まずは家賃、ローン返済、毎月の持ち出しを一緒に整理するところから始められます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

今の数字を確認するところから始められます

LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。