「他社からいくらいくらで言われてるんですよね」投資用ワンルームの査定額で迷ったときの考え方

最終更新日：2026年11月4日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「他社からいくらいくらで言われてるんですよね」

投資用ワンルームのご相談で、よく伺う言葉です。どの金額が正しいかを決める前に、その金額が何を前提にしたものかを確認しましょう。

すでに別の不動産会社に相談して、査定の金額を聞いている。その金額が思っていたより高かったり、別の会社の金額と違っていたりする。何社かに話を聞いてみたものの、どの数字を基準にすればいいのか分からなくなっている――。本当に知りたいのは「一番高い査定額はどれか」ではなく、「どの説明を信じて判断すればいいのか」なのかもしれません。だからこそ、私たちは最初から他社の査定額が高すぎる、安すぎると判断することはしません。まず、その金額がどんな前提で出されたものかを確認します。売るかどうかを決めるのは、その後で構いません。

1. 査定額は「その金額で売れる約束」ではない

査定額は、不動産会社が物件の条件や取引事例、想定する買主などをもとに示す価格の見立てで、その金額で売買が成立することを保証するものではありません。実際の売却価格は、売主と買主が条件に合意して売買契約を結ぶことで決まります。同じ物件でも、次のような前提の違いで提示額が変わることがあります。

今の家賃をもとにしているか、将来の想定家賃をもとにしているか
どんな買主を想定しているか
どれくらいの売却期間を見込んでいるか
買取を前提とした金額か、仲介での売却を前提とした金額か
管理費・修繕積立金や賃貸借契約をどう考慮しているか

複数の査定額に差があっても、どれかが間違っているとは限りません。査定の仕組みは「投資用ワンルームの査定額が会社によって違う理由」で詳しく説明しています。

2. 査定額を比べるときに確認したい5つのこと

その金額は「査定価格」「売出価格」「買取の提示額」のどれか：同じ2,000万円でも、仲介で売り出す想定の価格と、不動産会社が自ら買う前提の金額は同じ条件の数字とは限りません。
今の家賃をもとにしているか：今の賃料か、募集時の想定賃料か。ただし利回りなどの指標だけで価格が決まるわけではありません（「家賃が下がったら」）。
想定する売却期間はどれくらいか：どの程度の期間を想定した価格かを確認します（期間内に売れる保証ではありません）。
買取と仲介のどちらを前提にしているか：価格の出し方、買主を探す手続き、諸費用、引渡しの条件が違う場合があります。「買取だから必ず早い」「仲介だから必ず高い」とは言えません。
売った後、最終的にいくら残るか：提示額からローン完済額と売却諸費用を差し引かなければ、手残りは分かりません。

3. 査定額だけでなく、今の毎月の収支も確認する

以下は説明用の仮想例です。実在の査定相談や物件の数字ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済	−80,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−10,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−12,000円

毎月12,000円（年144,000円）の持ち出しで、3年続けば432,000円です（空室、設備交換、金利・家賃の変化は含みません）。元本の返済が含まれるため、持ち出し額がそのまま損失というわけではありません。今の収支に対応できるなら、持ち続けながら判断する選択肢もあります。

4. 査定額が200万円違うと、手残りはどう変わる？

以下は、同じ物件で2つの価格で売れたと仮定した比較です（ローン完済額1,950万円、家賃9万円、仲介での売却と仮定）。2,100万円・2,300万円は実際に提示された査定額ではなく、どちらの金額でも必ず売れるという意味でもありません。

項目	ケースA	ケースB
仮定した売却価格	＋2,100万円	＋2,300万円
ローン完済額	−1,950万円	−1,950万円
仲介手数料（税込・通常の速算式）	−75.9万円	−82.5万円
ローン一括返済手数料（仮定：残債の1％）	−19.5万円	−19.5万円
集金代行契約の解約手数料（仮定：家賃9万円の6か月分）	−54万円	−54万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円	−3万円
売買契約書の印紙税	−1万円	−1万円
決済時の手残り（不足額）	−3.4万円（不足）	190万円

ケースA：2100万円−1950万円−75.9万円−19.5万円−54万円−3万円−1万円＝−3.4万円／ケースB：2300万円−1950万円−82.5万円−19.5万円−54万円−3万円−1万円＝190万円

売却価格が200万円違うと、手残りは193.4万円違う計算です。ただし、ケースBの価格で売れるかどうかは査定額だけでは分かりません。ケースAの条件が必ず不利とも限らず、売却期間や契約条件、保有中の負担が違う可能性もあります。仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による試算、一括返済手数料と集金代行の解約手数料は契約によって異なり（「家賃の6か月分」「集金代行手数料の6か月分」など）、発生しない場合もあります。固定資産税等の精算や譲渡所得税は含めていません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「負担確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 高い査定と低い査定、どちらを信じればいい？

金額だけで優劣を決めるのではなく、まず条件をそろえて確認します。次のような質問をしてみてください。

確認すること	聞いてみる質問
金額の意味	「これは査定価格ですか、売出価格ですか、買取の価格ですか？」
価格の根拠	「どんな家賃や取引事例を前提にしていますか？」
売却方法	「仲介と買取のどちらを想定していますか？」
売却期間	「どれくらいの期間を想定した価格ですか？」
諸費用	「仲介手数料や解約費用はどう見込んでいますか？」
決済時の資金	「ローンを完済したら、いくら残る計算ですか？」

それぞれの査定には、提示した会社なりの判断や前提があります。大切なのは、どの金額が正しいかを急いで決めることではなく、何を前提にした金額なのかを理解することです。査定額が複数出ているからといって、必ずどこかに売却を依頼する必要もありません（「投資用ワンルームは今売るべきか、持ち続けるべきか」）。

6. 他社の査定書を見せていただいて、前提を一緒に読むこともできます

迷っているときに、もう一つ別の数字を増やすことが、必ずしも最初の解決策ではありません。すでに手元にある査定書について、何を前提にした価格か、仲介か買取か、今の家賃が反映されているか、管理費・修繕積立金や契約条件が考慮されているか、どれくらいの期間を想定しているか、ローン完済後にいくら残るかを一緒に整理できます。他社の価格を否定したり、別の査定額を出したりすることが目的ではありません。今ある数字を理解し、売る・持つの選択肢を整理するためです。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションの査定額が会社によって違うのはなぜですか？

想定する家賃、売却方法、購入希望者、売却期間などの前提が違う場合があるためです。査定額の違いだけで、どの会社の判断が正しいかは決められません。

Q2. 一番高い査定額を出した会社に依頼するべきですか？

金額だけで決める必要はありません。その価格が何を前提にしているのか、想定する売却方法や期間、諸費用を確認して比べることが大切です。

Q3. 低い査定額の方が正確なのでしょうか？

必ずしもそうではありません。査定にはそれぞれ前提があり、高い・低いという数字だけでは正確さは判断できません。

Q4. 他社の査定書を見せて相談してもいいですか？

はい。提示されている価格と、その計算や売却条件の前提を一緒に整理できます。最初から売却を依頼する必要はありません。

Q5. 仲介と買取では、査定額の意味が違いますか？

違う場合があります。仲介では購入希望者との売買を想定した価格が、買取では買主となる不動産会社などの条件が示されます。費用や引渡しの条件も含めて比べることが大切です。

Q6. 査定額を比べても決められない場合、売らずに持ち続けてもいいですか？

持ち続ける選択肢もあります。今の家賃収支、ローン残債、今後の修繕費などを確認し、持ち続ける場合と売る場合を比べて判断します。

オーナーさまの本音から考える

8. 現場からの補足

「他社からいくらいくらで言われてるんですよね」は、ご相談の中で実際によく伺う言葉です。その場合も、まず他社の金額がどんな前提で出されたものかを一緒に確認するところから始めています。比べた結果、すぐには売らないという選択も、もちろんあります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

他社の査定額の前提を、一緒に確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月4日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。