投資用ワンルームを購入2〜3年で売るのは早い？ローン残債・諸費用・短期譲渡の注意点

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

購入から2〜3年という理由だけで、売却できないと決まるわけではありません。

ただし短期間で売る場合は、ローン完済額、購入時の価格、売却諸費用、税務上の所有期間を確認することが特に重要です。

「投資用ワンルームを購入してまだ2〜3年ですが、売却するのは早すぎますか？」

購入して間もない物件を売却しようと考えると、ローン残債が多く、売却価格では完済できないのではないかと気になることがあります。

購入時に長期間保有するつもりだった場合、数年で売却を検討すること自体に迷いが生じるかもしれません。

また、新築で購入した場合と中古で購入した場合では、購入価格と現在の中古市場での評価に違いが出る可能性があります。

購入から2〜3年という理由だけで、売却できないと決まるわけではありません。

一方、購入から短期間だからこそ、ローン完済額、購入時の価格、売却諸費用、税務上の所有期間を確認することが重要です。

この記事では、早期売却の判断に必要な数字を整理します。

1. 購入2〜3年でワンルームを売却することはできる？

投資用ワンルームは、購入してから2〜3年でも売却を検討できます。

ただし、通常の売却では、売買代金の決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できる条件を確認する必要があります。

購入から3年でも残債と同程度で売れる場合がある

株式会社煌海プロパティの現場では、購入から3年程度でも、売却価格がローン残債とほぼ同額になるケースがあります。

ただし、すべての物件がその条件で売れるわけではありません。

立地、購入価格、新築・中古の別、家賃、ローンの組み方などによって結果は異なります。

早期売却で確認したい5つのこと

項目	確認すること
① 現在の売却価格	中古物件としていくらで売れる可能性があるか
② ローン完済額	決済日にいくら返済する必要があるか
③ 売却諸費用	仲介手数料・一括返済手数料・管理契約の解約費用等
④ 購入時の条件	新築か中古か、購入価格、借入額
⑤ 税務上の所有期間	長期・短期譲渡のどちらに該当するか

購入から何年経っているかよりも、今の条件で売却したときに何が起こるかを確認することが重要です。

2. 新築と中古では、購入2〜3年後の売却条件が違う？

購入から短期間で売却を検討する場合、購入したときの価格を確認する必要があります。

新築で購入した場合

新築物件の販売価格には、販売に関係するさまざまな費用なども含まれています。

購入後に中古物件として売却する場合は、新築時の購入価格ではなく、その時点の中古市場で買主が評価する価格が重要になります。

そのため、購入価格と売却価格に差が生じる可能性があります。

ただし、すべての新築物件が短期間で同じ割合だけ値下がりするという意味ではありません。

中古で購入した場合

中古物件を購入した場合でも、購入当時の価格と現在の市場評価が一致するとは限りません。

購入時の価格、賃貸状況、管理状態、ローンの借入条件によって売却時の手残りは変わります。

ローンの組み方も重要

例えば、購入時に自己資金を多く入れて借入額を抑えた場合と、購入価格の大部分を借り入れた場合では、数年後の残債が異なります。

一方、自己資金を多く入れたからといって、投資全体の利益が大きくなるとは限りません。

購入時に支払った自己資金、保有中の収支、売却時の手残りは、分けて確認する必要があります。

→ ローンの組み方が売却に与える影響

3. 購入2年後・3年後の残債はどれくらい？

ここでは元利均等返済の完全な仮想例で確認します。

以下の数字は実在のローン契約や売却事例ではありません。

完全な仮想例｜借入2,300万円・年利2％・35年返済

当初借入額：2,300万円
年利：2％で一定と仮定
返済期間：35年
元利均等返済
ボーナス返済・繰上げ返済なし
毎月返済額：約76,190円

経過期間	ローン残債の概算	当初から減った元本
購入時	2,300万円	0万円
1年後	約2,254.2万円	約45.8万円
2年後	約2,207.4万円	約92.6万円
3年後	約2,159.7万円	約140.3万円

この仮想例では、3年間に36回のローン返済を行います。

毎月返済額約76,190円を36回支払うと、支払総額は約274.3万円です。

しかし、ローン元本が減るのは約140.3万円です。

残りは利息に相当します。

売却価格と比較すると？

次に、売却価格を仮定して比較します。

時期	ローン残債	仮定した売却価格	価格と残債の差
購入2年後	約2,207.4万円	2,100万円	約107.4万円不足
購入3年後	約2,159.7万円	2,160万円	約0.3万円上回る

売却価格は計算説明のための仮定であり、購入2年後・3年後の相場や価格予測を示していません。

購入3年後の仮想例では、売却価格とローン残債がほぼ同じになっています。

ただし、ここには仲介手数料などの諸費用が入っていません。

「残債とほぼ同額で売れる」ということと、「追加の持ち出しがない」ということは別です。

→ 購入して何年でローン残債が減るか

4. 購入から2〜3年で売ると、短期譲渡所得になる？

個人が投資用ワンルームを購入から2〜3年で売却する場合、通常は短期譲渡所得の区分になります。

国税庁では、土地や建物の譲渡所得について、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得としています。

譲渡所得の区分と税率

区分	所有期間の判定	原則の税率
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	所得税30％・住民税9％
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	所得税15％・住民税5％

復興特別所得税を含めた通常の合計税率は、短期39.63％、長期20.315％です。

ただし、売却価格の全額にこの税率がかかるわけではありません。

税務上の譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

建物の取得費では、減価償却費相当額の控除も関係します。

売却時に不足額が出る場合は？

売却価格がローン完済額を下回っていても、税務上の譲渡損失が生じるとは限りません。

借入金の元本返済は、譲渡所得の計算でそのまま譲渡費用になるものではないためです。

したがって、売却時の現金収支と税務上の譲渡所得は別々に計算する必要があります。

税務上の利益が生じる場合には、短期・長期の区分が税負担に関係します。

一方、課税される譲渡所得がない場合は、短期・長期の税率差だけを理由に売却を遅らせることが有利とは限りません。

実際の税務判断は税理士に確認してください。

→ 投資用ワンルーム売却後の確定申告

参考：国税庁｜短期譲渡所得の税額の計算

参考：国税庁｜長期譲渡所得の税額の計算

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 購入3年で残債と同じ価格で売れたら、費用はどうなる？

先ほどの仮想例を使って、購入3年後に2,160万円で売却した場合を計算します。

完全な仮想例｜現在の毎月の現金収支

項目	月額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済（概算）	−76,190円
建物管理費	−8,000円
修繕積立金	−9,000円
その他の支出（仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−8,190円

この仮想例では、毎月8,190円、年間98,280円の持ち出しです。

ただし、空室や設備交換などの追加支出は含めていません。

また、ローン返済には元本返済が含まれています。

完全な仮想例｜購入3年後の売却

項目	金額
売却価格	＋2,160万円
ローン完済額（概算）	−2,159.7万円
仲介手数料（税込・通常上限計算）	−77.88万円
ローン一括返済手数料（残債1％と仮定）	−約21.6万円
集金代行解約手数料（仮定：集金代行手数料月3,300円の6か月分）	−1.98万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
印紙税（軽減税率・紙の契約書）	−1万円
決済関連費用差引後	約105.2万円不足

計算式：

2,160万円−2,159.7万円−77.88万円−約21.6万円−1.98万円−3万円−1万円＝約−105.2万円

この仮想例では、売却価格とローン残債はほぼ同額です。

それでも、諸費用を含めると約105万円が不足する計算です。

仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」による通常の税込上限額です。

ローン一括返済手数料の残債1％は仮定であり、実際には金融機関、借入時期、契約内容によって異なります。

特に購入から短期間で完済する場合は、契約上の手数料・違約金・申入れ期限を確認することが重要です。

集金代行の解約手数料は、集金代行手数料（月3,300円と仮定）の6か月分として計算しています。契約によって「集金代行手数料の6か月分」のように少額で済む場合もあれば、「家賃の6か月分」のように大きくなる場合もあります。また、サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が発生しないパターンもあります。

抵当権抹消関連費用3万円も仮定額です。

印紙税1万円は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される紙の不動産売買契約書を前提としています。

家賃・敷金・管理費・固定資産税等の精算、譲渡所得税、売却までの保有費用、購入時の自己資金は含めていません。

売却価格と残債がほぼ同じでも、決済時の費用まで含めて考える必要があります。

→ 売却時の費用と手残り

→ ローン残債と売却時の不足額

6. 早期売却と保有継続は、何を基準に決める？

購入から2〜3年で売却することが、必ず不利とは限りません。

一方、短期間で売却できるからといって、今売ることが最善とは限りません。

売却を検討する場合

現在の売却価格とローン完済額、売却諸費用を確認します。

また、住宅購入などで既存の投資用ローンの完済を条件とされている場合には、売却価格だけでなく、決済日と完済手続きも重要です。

→ 投資用ローンとマイホーム購入の関係

→ 投資用ワンルームの売却期間

保有を続ける場合

現在の家賃収入と毎月の現金収支、今後の修繕費、ローン元本の減り方を確認します。

保有期間が長くなればローン残債が減る場合がありますが、将来の売却価格や家賃収入は保証されていません。

比較表

比較項目	今売却する場合	保有を続ける場合
売却価格	現在の査定条件を確認	将来価格は不確定
ローン残債	決済時の完済額を確認	返済が進み元本が減る可能性
毎月の収支	決済までの収支を確認	現金収支が続く
売却費用	現時点の契約条件で試算	将来の費用は変わる場合がある
税務上の所有期間	現在売却した場合の区分を確認	将来の売却年で改めて判定
生活上の事情	資金計画や期限との関係を確認	現在の家計負担を継続

購入から短期間であっても、所有する目的が変わった場合は、売却を検討する意味があります。

一方、毎月の収支に対応でき、長期的に保有する方針がある場合は、持ち続ける選択肢もあります。

購入した年数だけで結論を出さず、現在の数字で判断することが重要です。

→ 投資用ワンルームを売るか持ち続けるか

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームは購入して2年でも売却できますか？

売却を検討できます。ただし、現在の査定価格とローン完済額、売却諸費用を確認する必要があります。

Q2. 新築ワンルームを購入してすぐ売ると損をしますか？

購入時の価格と中古市場での評価に差が生じる可能性があります。ただし、すべての新築物件が同じように値下がりするわけではありません。購入価格と現在の売却条件を確認する必要があります。

Q3. 購入3年でローン残債と同じ価格で売れますか？

そのような条件になるケースもありますが、すべての物件に当てはまるわけではありません。立地、家賃、購入価格、借入額などによって異なります。

Q4. 購入から3年で売ると短期譲渡所得になりますか？

通常は短期譲渡所得の区分になります。土地・建物の所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。実際に税金が発生するかどうかは、譲渡所得の計算によります。

Q5. 購入から2〜3年で売る場合、一括返済手数料は高くなりますか？

契約によって異なります。金融機関、借入時期、契約内容、完済時期に関する定めを確認する必要があります。

Q6. 購入して間もないワンルームは、売らずに持ち続けた方がいいですか？

保有継続も選択肢です。現在の毎月の収支、ローン元本の減少、将来の費用、現在の売却条件を比較して判断してください。

売り時と価格の決め方を確認する

8. 現場からの補足

購入から3年ほどでも、残債とほぼ同じ金額で売れるケースはあります。ただし、新築か中古か、いつ・いくらで買ったかによって変わるため、一概には言えません。住宅ローンの審査で投資用ローンの完済を求められてご相談いただく場合もあり、そのときは売却価格と一緒に決済日も確認しています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

購入から間もない物件も、今の数字で売却条件を確認できます

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。