投資用マンションが売れない理由は？価格・サブリース・ローン残債の5つの確認事項

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「売れない」には、買主が見つからない場合と、売ってもローンを完済できない場合があり、確認することが違います。

値下げを考える前に、価格・情報の届き方・賃貸条件・残債・管理状態のどこで止まっているかを分けて確認しましょう。

「投資用マンションを売りたいのに、売れません。何を見直せばいいのでしょうか？」

売却を考えて不動産会社に相談したものの、なかなか購入希望者が見つからない。

査定額は聞いたけれど、その金額で売れるのか分からない。あるいは、購入を検討する人がいても、ローン残債や売却費用を考えると手続きを進められない。

こうした状況を、まとめて「売れない」と考えてしまうことがあります。

しかし、買主が見つからないことと、売却代金でローンを完済できないことは別の問題です。

また、サブリース契約があるから必ず売れない、築年数が古いから買主がいない、と決まるわけでもありません。

投資用マンションの売却が進まないときは、まず理由を分けて確認することが重要です。

1. 投資用マンションが売れないときの5つの確認事項

売却が進まない理由は、主に次の5つの観点から整理できます。

確認項目	考えられる状況	まず確認すること
① 売出価格	希望価格と購入検討者の評価に差がある	査定の根拠と売出条件
② 情報の届き方	購入検討者に必要な物件情報が伝わっていない	販売資料と売却活動の状況
③ 賃貸条件	家賃・サブリース等が購入判断に関係している	賃貸借契約と管理契約
④ ローン残債	売却代金で完済額と諸費用を賄えない	金融機関の完済予定額
⑤ 建物・管理状態	修繕計画や管理費等に確認事項がある	管理規約・修繕履歴・管理関係資料

例えば、購入希望者から問い合わせがあるのに価格の合意に至らない場合と、購入希望者がほとんど現れない場合では、確認する内容が異なります。

さらに、売買価格について合意できそうでも、ローンを完済するための条件が整わない場合があります。

最初から値下げを考えるのではなく、どの段階で止まっているかを整理しましょう。

2. 価格が問題なのか、物件情報が届いていないのか

査定額が2,000万円だったからといって、必ず2,000万円で売れるとは限りません。

査定額は不動産会社が示す価格の見立てであり、成約価格は実際に売主と買主が合意した金額です。

売出価格を見直す前に、次の点を確認します。

現在の賃料が正しく伝わっているか

投資用ワンルームでは、買主が家賃収入を重視することがあります。

月額家賃だけでなく、集金代行料、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の条件などが販売資料に正しく反映されているかを確認します。

どのような購入検討者を想定しているか

賃貸中の物件では、家賃収入を目的とする投資家などが購入を検討する場合があります。

一方、空室物件では、室内状況や今後の賃貸募集条件などが重要になることもあります。

買主の想定が異なれば、評価する条件も変わります。

売却活動の状況はどうか

売却活動中なら、問い合わせの有無、購入希望者から確認された事項、条件が合わなかった理由など、把握できる情報を整理します。

問い合わせが少ないことだけで、価格が原因とは断定できません。

また、周辺の取引事例を参考にする場合には、国土交通省の不動産情報ライブラリを利用できます。ただし、過去の取引価格が現在の個別物件の査定額になるわけではありません。

価格を変える前に、提示条件と購入検討者の反応を確認することが重要です。

3. サブリース・賃貸条件・建物の管理状態を確認する

売却価格や情報の届き方以外に、現在の賃貸借契約や建物の管理状態が購入判断に関係する場合があります。

サブリース契約がある場合

サブリース契約中でも、投資用マンションの売却を検討できます。

ただし、所有者が受け取っている賃料、契約期間、契約の承継・解約条件などを確認する必要があります。

サブリース契約を買主に引き継ぐ場合、違約金が出ないパターンもあります。

契約の引継ぎが可能か、どのような条件になるかは個別の契約内容によります。

→ 詳しい内容はサブリース契約中のワンルーム売却で確認できます。

建物の管理状態が気になる場合

購入検討者は、家賃収入だけでなく、購入後に負担する管理費や修繕積立金なども確認する場合があります。

売却前には、次の情報を整理しておくと判断材料になります。

現在の管理費・修繕積立金
修繕積立金の改定予定
長期修繕計画と大規模修繕の履歴
管理規約・使用細則
室内設備の修理・交換履歴

築年数だけで売却できないと決まるわけではありません。

管理状態や賃貸条件を含めて、物件ごとに確認する必要があります。

4. 毎月の持ち出しが大きいと売れない？

現在の所有者の毎月の現金収支と、買主が物件を評価する条件は区別する必要があります。

買主が同じ金利・返済期間でローンを組むとは限らないからです。

まず、所有者自身の収支を確認しましょう。

完全な仮想例｜家賃88,000円のワンルーム

以下は説明用の完全な仮想例です。実在の所有者・物件・契約条件ではありません。

毎月の項目	金額
家賃収入	＋88,000円
ローン返済	−77,000円
建物管理費	−8,000円
修繕積立金	−10,000円
その他の支出（集金代行料等・仮定）	−5,000円
毎月の現金収支	−12,000円

計算式：

88,000−77,000−8,000−10,000−5,000＝−12,000円

この仮想例では、毎月12,000円、年間144,000円の現金持ち出しです。

その他の支出5,000円には、月額3,300円の集金代行料を含むと仮定しています。

ただし、空室や突発的な設備交換などの費用は含めていません。

また、ローン返済には元本返済が含まれるため、毎月の現金赤字がそのまま投資全体の損失額になるわけではありません。

現在の所有者の月次収支が赤字でも、それだけで買主が見つからないとは判断できません。

物件の評価には現在の賃料、管理費、修繕積立金、立地、賃貸借契約などを確認する必要があります。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売却価格がローン残債を上回っていても不足することがある

売却価格がローン残債より高ければ、問題なく売却できると思うかもしれません。

しかし、売却には仲介手数料や一括返済手数料などが発生する場合があります。

完全な仮想例｜売却価格1,900万円・ローン完済額1,850万円

項目	金額
売却価格	＋1,900万円
ローン完済額	−1,850万円
仲介手数料（税込・通常上限額）	−69.3万円
ローン一括返済手数料（残債1％・仮定）	−18.5万円
集金代行解約手数料（月額3,300円×6か月・仮定）	−1.98万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
印紙税（軽減税率適用の紙の契約書）	−1万円
決済関連費用差引後	43.78万円不足

計算式：

1,900−1,850−69.3−18.5−1.98−3−1＝−43.78万円

この例では、売却価格がローン完済額を50万円上回っています。

それでも、仮定した売却費用を差し引くと43.78万円不足する計算です。

仲介手数料69.3万円は、次の税込上限額の計算式によります。

（1,900万円×3％＋6万円）×1.1＝69.3万円

ローン一括返済手数料は、残債の1％という仮定です。実際の条件は金融機関や借入時期、ローン契約によって異なります。

集金代行の解約手数料は、月額手数料3,300円の6か月分＝19,800円と仮定しています。

実際には「集金代行手数料の6か月分」で比較的小額となる契約も、「家賃の6か月分」で大きな費用となる契約もあります。また、サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が発生しないパターンもあります。

抵当権抹消関連費用3万円も仮定です。

印紙税1万円は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される紙の不動産売買契約書を前提としています。

固定資産税、家賃、敷金、管理費等の精算や譲渡所得税は含めていません。

この計算で不足額が発生することは、購入希望者が存在しないことを意味しません。

ただし、通常の売却ではローン完済と抵当権抹消に必要な条件が整わなければ、予定どおりに決済できないことがあります。

6. 売却条件を見直すか、持ち続けるか

売却が進まない場合でも、必ず価格を下げる必要があるとは限りません。

まずは、現時点の売却条件と保有を続ける場合の負担を比較しましょう。

比較項目	売却を進める場合	保有を続ける場合
価格	現在の売却条件を確認	将来の価格は不確定
ローン	完済額と諸費用を確認	返済を続け、元本が減る場合がある
毎月の収支	決済後は対象物件の収支が終了	現金収支が継続
管理費・修繕積立金	決済時の精算等を確認	将来も負担
空室・設備交換	引渡しまでの条件を確認	今後の費用を考慮

現在の収支に対応でき、今後の修繕費や空室リスクも踏まえて保有する方針があるなら、持ち続ける選択肢があります。

一方、売却を具体的に考える場合には、購入時の条件と現在の完済額を確認することが重要です。

現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。

これは当社の実務上の見方であり、個別物件の売却価格を保証するものではありません。また、残債と同額以上で売却できても、諸費用まで含めて不足が生じないとは限りません。

7. よくある質問

Q1. 投資用マンションが売れない一番の理由は何ですか？

物件ごとに異なります。売出価格、情報の届き方、賃貸条件、ローン残債、管理状態のどこに問題があるかを分けて確認することが重要です。

Q2. ワンルームマンションは築年数が古いと売却できませんか？

築年数だけで売却できないとは判断できません。家賃、所在地、建物の管理状態、修繕履歴、価格条件などを確認します。

Q3. サブリース付きの投資用マンションは売れませんか？

サブリース契約があっても売却を検討できます。買主への契約承継、賃料、解約条件などを確認する必要があります。

Q4. 査定額で売り出したのに購入希望者が見つからない場合は？

査定額は成約価格の保証ではありません。売却活動の状況や購入検討者への情報提供、価格の前提などを確認します。

Q5. ローン残債が売却価格より多いと売れませんか？

買主が見つかるかという問題と、決済時にローンを完済できるかという問題は別です。通常の売却ではローン完済と抵当権抹消の条件を確認する必要があります。

Q6. 売却が進まないなら、持ち続ける方がよいですか？

保有継続も選択肢です。毎月の現金収支、元本返済、将来の修繕費、現在の売却条件を比較して判断します。

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8. 現場からの補足

当社で仲介する売却は、賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売り出すケースが多くあります。サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が出ないパターンもあります。売れないと感じているときも、まずは「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つから、今売った場合の手残りを試算して、どこで止まっているのかを一緒に確認しています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。