投資用ワンルームの所有期間5年はいつ判定？長期・短期譲渡所得の境目と税額の違い

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

購入して5年が過ぎても、その年に売れば長期譲渡所得になるとは限りません。長期・短期は「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか」で決まるからです。

ただし、税率のためだけに売却を先延ばしすることが、収支全体で得になるとは限りません。

投資用ワンルームを購入して5年が過ぎたからといって、その年の売却が長期譲渡所得になるとは限りません。土地・建物を売却した際の長期・短期の区分は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで決まるためです。

判断を間違えると、税額の概算が大きく変わる場合があります。ただし、税金を減らすために売却を先延ばしすることが、収支全体で得とは限りません。実際の取得日・譲渡日、取得費と譲渡費用を分けて確認します。

1. 長期・短期は「売った年の1月1日」で決まる

土地や建物の譲渡所得について、国税庁「土地や建物を売ったとき」は次の区分を示しています。

区分	判定条件
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下

「5年以上」ではなく「5年を超える」が条件です。例えば2021年7月15日に引渡しを受けたワンルームでは、2026年7月15日を過ぎても2026年中の譲渡は、2026年1月1日時点の所有期間で判定するため短期に区分されます。2027年の1月1日時点では5年を超えているため、2027年中の譲渡であれば長期に区分される例です。

この区分は、居住用か投資用かだけで決まるものではありません。ただし、マイホーム向けの特例を投資用ワンルームへそのまま当てはめることはできません。

2. 取得日と譲渡日を、契約書と引渡し記録で確認する

取得日と譲渡日は、単純に「契約書に署名した日」だけで決められるとは限りません。

国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限（資産の譲渡の日）」によると、譲渡日は原則として引渡しの日です。一方、売買契約の効力が発生した日を譲渡日として申告できる場合もあります。引渡しが年末年始をまたぐ取引では、どの年の譲渡として扱うかを慎重に確認する必要があります。

取得日も、原則として引渡しを受けた日を基本に考えます。契約の効力発生日を採用する余地がある場合など、個別の事情を含む判定は税理士・税務署に確認してください。

確認する資料	確認する内容
購入時の売買契約書	契約日・契約条件
購入時の決済・引渡し資料	実際の引渡し日
売却時の売買契約書	契約日・引渡し予定日
売却時の決済・引渡し資料	実際の引渡し日
確定申告関係の記録	取得日や譲渡日の採用状況、取得費・減価償却費

日付が数日違うだけで長期・短期の区分に影響する可能性がある場合は、資料をそろえて確認してから売却時期を決めることが重要です。

3. 長期と短期では税率がどう違う？

投資用ワンルームなどの土地・建物の譲渡所得は、原則として給与所得などと分けて課税されます。一般的な税率は次のとおりです。

区分	所得税	住民税	2026年分の復興特別所得税を含む合計の目安
長期	15％	5％	20.315％
短期	30％	9％	39.63％

2026年分では、復興特別所得税は所得税額の2.1％として、長期は15％ × 2.1％＝ 0.315％、短期は30％ × 2.1％＝ 0.63％を加えています。根拠は国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」と国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」です。

2027年分からの税制改正にも注意が必要です。 2027年分以後、復興特別所得税は原則として所得税額の1.1％、新たな防衛特別所得税は1％となり、合計2.1％という加算割合は変わりません。このため、以下の仮想例の長期・短期の合計税率の比較に変更はありません。国税庁「所得税の税率」が改正を案内しています。個別の税額・特例の適用は税理士・税務署に確認してください。

4. 【仮想例】譲渡所得500万円を計算する

仮想例として、同じ条件で2,800万円で売却できた場合を考えます。取得費と譲渡費用を整理し、税率を掛ける前の「課税譲渡所得」の例を作ります。ここでは個別の特別控除を適用しない前提です。

項目	仮想金額・計算
売却価格	2,800万円
購入時の取得費（仮定）	2,600万円
建物部分の減価償却費相当額の累計（仮定）	400万円
調整後の取得費	2,600万円 − 400万円＝ 2,200万円
売却時の仲介手数料上限（税込）	（2,800万円 × 3％＋ 6万円）× 1.1 ＝ 99万円
売買契約書の印紙税	1万円
譲渡費用の合計	99万円＋ 1万円＝ 100万円
課税譲渡所得（控除なしの仮定）	2,800万円 − 2,200万円 − 100万円＝ 500万円

仲介手数料の計算は国土交通省「不動産取引の仲介手数料」の上限に基づくものです。契約書の印紙税1万円は、いずれも軽減措置期限内で、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の紙の契約書を作る仮定です。国税庁「印紙税の軽減措置」による現在の期限は2027年3月31日です。

取得費の計算では、購入価格をそのまま引けるとは限りません。建物に係る減価償却費相当額などを考慮する必要があります。国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」に示された考え方に沿っています。実際には購入時の諸費用や譲渡費用の該当性、土地と建物の内訳などを別途確認する必要があり、上の金額は計算を示すための仮定です。

年末が近い方へ：年内に売るか年明けに売るかで、長期・短期の区分が変わることがあります。年内に売るか、年明けに売るかで整理しています。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 【仮想例】2026年に売る場合と2027年に売る場合の税額比較

2021年7月15日に購入・引渡しを受けた物件を、2026年11月30日または2027年2月25日に譲渡する仮定です。いずれも第4章で計算した課税譲渡所得500万円が変わらないものとします。

比較項目	2026年に譲渡	2027年に譲渡
譲渡年1月1日時点の所有期間	約4年5か月	約5年5か月
税務上の区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
課税譲渡所得	500万円	500万円
所得税	500万円 × 30％＝ 150万円	500万円 × 15％＝ 75万円
復興特別所得税	150万円 × 2.1％＝ 3万1,500円	75万円 × 1.1％＝ 8,250円
防衛特別所得税	対象外	75万円 × 1％＝ 7,500円
住民税	500万円 × 9％＝ 45万円	500万円 × 5％＝ 25万円
税額合計	198万1,500円	101万5,750円

この仮想例では、198万1,500円 − 101万5,750円＝ 96万5,750円の差です。両年の譲渡価格、取得費、費用、課税譲渡所得が同じという計算上の比較であり、2027年にも同じ価格で売れると予測したものではありません。また実際の税額は、他の特例、税額計算上の端数などで変わり得るため、税理士・税務署に確認してください。

6. 売却時期は税率だけで決めない

所有期間の区分が変わるまで待てば、課税譲渡所得がある場合の税率面で有利になる可能性があります。ただし、売却までの期間には、管理費・修繕積立金、ローン返済、空室リスク、家賃の変化などもあります。

例えば、仮想例として毎月2万円の持ち出しが12か月続けば、保有中の現金負担は2万円 × 12か月＝ 24万円です。さらに売却価格の変動やローン残債の減少も、売却時の現金収支に影響します。税率差だけをそのまま「待つ利益」と考えるのは適切ではありません。

税金面は売却後の確定申告で整理し、時期の判断についてはワンルームの売り時も参考にしてください。また、税務上の譲渡損失が生じる場合は売却損と損益通算の考え方が別に関係します。

判断の順番としては、まず日付と取得費を確認し、次に現在売った場合の手残りと、保有を続けた場合の現金負担を試算します。そのうえで、長期・短期の税負担を比較するのが現実的です。

7. よくある質問

Q1. 購入して5年経てば長期譲渡所得になりますか？

購入日から5年が過ぎただけでは足りません。譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかで判定します。

Q2. 2021年に購入したワンルームは2026年に売ると短期ですか？

2021年中に取得した通常のケースでは、2026年1月1日時点で5年を超えていないため、2026年中の譲渡は短期に区分されます。取得日の個別判定は税理士・税務署に確認してください。

Q3. 売買契約日と引渡し日が年をまたいだら、どちらの年の売却ですか？

原則として引渡し日ですが、契約の効力発生日を譲渡日として申告できる場合もあります。税務上の譲渡日と所有期間の扱いを税理士・税務署に確認してください。

Q4. 長期譲渡所得の税率は何％ですか？

一般的な土地・建物の譲渡では所得税15％、住民税5％が基本です。2026年分は復興特別所得税込みで20.315％が目安です。2027年分は防衛特別所得税と復興特別所得税を合わせた加算割合が変わらないため、合計20.315％という比較になります。

Q5. 物件を売っても利益が出なければ、長期と短期の差は関係ありませんか？

課税される譲渡所得が生じない場合、ここで比較した所得金額に対する税率差は直接の税額差になりません。ただし、譲渡所得はローン残債や手元の現金だけでは判断できないため、取得費・譲渡費用を確認してください。

Q6. 税金を減らすため、売却を翌年にずらすべきですか？

税率面で有利になる場合はありますが、売却価格、毎月の負担、ローン元本の減少、空室なども変わります。両方の資金収支を試算し、税務判断は税理士・税務署に確認してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。売る時期の判断では、税金だけでなく、持ち続ける間の毎月の負担も並べて確認できます。税金の具体的な計算は、税理士・税務署にご確認ください。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。