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横浜市西区の投資用ワンルームマンション売却、「不動産会社選び」で失敗しないための注意点

最終更新日：2026年9月3日／執筆：株式会社煌海プロパティ

投資用ワンルームマンションの売却では、「どの不動産会社に依頼するか」が最終的な手取り額を大きく左右します。特に注意したいのが、査定額の高さだけで会社を決めてしまうケースです。この記事では、横浜市西区で投資用ワンルームマンションの売却を検討されているオーナー様向けに、不動産会社選びで押さえておきたい「高値査定の罠」と「囲い込み」の実態を、公開情報に基づいて整理しました。

注記：以下は各出典が公表・解説している一般的な内容であり、特定の不動産会社の対応を批判する趣旨のものではありません。個別の媒介契約・取引の適法性は、契約内容や実際の対応によって異なります。横浜市西区の売却相場・全体の進め方は「横浜市西区でマンション・戸建て・投資用ワンルームを売却するには？」、保有継続と売却の判断材料は「投資用ワンルームマンション、売り時はいつ？」もあわせてご参照ください。査定の前に自分で相場を確認する方法は「横浜市西区で不動産を売る前に知っておきたい「相場の調べ方」」で解説しています。

1. 「高値査定」の罠

複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される金額に差が出ることがあります。このとき、根拠を確認せずに「一番高い金額を出してくれた会社」を選んでしまうと、後で想定外の展開になる場合があります。

不動産業界では、根拠に乏しい高額査定を前面に出して媒介契約を獲得し、その後「反応がないので値下げしましょう」と価格の引き下げを促していく手法が「高値預かり（吊り上げ査定）」と呼ばれています。この流れに入ると、売却活動が長期化したうえ、最終的には当初の相場を下回る価格での売却に追い込まれるリスクが指摘されています。

出典：開成不動産「不動産一括査定が高すぎると危険なの？高額査定の落とし穴や注意点を解説」（確認日：2026年9月3日）

対策：査定額そのものではなく、「根拠」と「販売期間の想定」を確認する

査定額を比較する際は、金額の大小だけでなく、次の点を必ず質問することをおすすめします。

投資用ワンルームマンションはオーナーチェンジでの売却となることが多く、購入検討者は主に投資家層です。利回りから逆算した価格帯には一定の相場観があるため、極端に高い査定額が出た場合は、その根拠を具体的に説明してもらうことが有効な確認方法になります。

2. 囲い込みの実態と見抜き方

査定額とあわせて確認しておきたいのが、「囲い込み」と呼ばれる問題です。

両手取引比率という指標

不動産の売買仲介では、売主・買主の双方から仲介手数料を得る「両手取引」という形態があります。両手取引自体は宅建業法上禁止されていませんが、比率が高い会社ほど、自社で買主を見つけるために物件情報を他社に紹介しにくくする動機が働きやすいという指摘があります。

第三者機関の集計によると、大手仲介会社の両手取引比率（2024年度実績）は、住友不動産ステップ（旧住友不動産販売）が約50.9%、三井のリハウスが約38.4%と公表されています。

出典：ダイヤモンド不動産研究所「大手不動産仲介は『囲い込み』が蔓延?! 住友は50%で三井は約40％！売却時は両手取引比率が高い会社に注意を」（確認日：2026年9月3日）

この数値は特定の会社の対応の良し悪しを示すものではなく、あくまで業界全体の傾向を把握するための参考指標です。会社を選ぶ際は、比率の高さだけで判断せず、次に挙げる制度面・実務面のポイントとあわせて確認することをおすすめします。

2025年からの制度強化

宅地建物取引業法の施行規則改正により、2025年1月1日から、レインズ（指定流通機構）における物件の取引状況の登録・管理がより厳格に運用されています。専属専任媒介契約では契約翌日から5営業日以内、専任媒介契約では7営業日以内にレインズへの登録が義務づけられており、「囲い込み」にあたる行為は行政処分（指示処分・業務停止処分等）の対象となることが明確化されています。

出典：「【2026年最新】レインズの登録義務とは？媒介契約ごとの期限・違反の罰則や囲い込み対策を解説」（確認日：2026年9月3日）

見抜くポイント

囲い込みが疑われる状況として、次のような例が挙げられています。

出典：不動産売買の歩き方「不動産の囲い込みを通報する手順！国土交通省の規制強化と罰則を解説」（確認日：2026年9月3日）

なお、媒介契約の種類によってもレインズ登録の扱いは異なります。一般媒介契約にはレインズへの登録義務がなく、東日本レインズの2025年度データでは、一般媒介の構成比は29.4%にとどまり、56.6%が専任媒介を選んでいるとされています。専任媒介・専属専任媒介を選ぶ場合は、登録証明書を受け取り、その内容を確認する権利がオーナー様にあることを押さえておくと安心です。

出典：真っ直ぐ不動産「一般媒介で囲い込みは防げない｜6つのデメリットを全力で解説」（確認日：2026年9月3日）

3. 複数社比較の実践チェックリスト

査定を依頼する段階から、以下の項目を確認しておくと、会社選びで迷いにくくなります。「横浜市西区でマンション・戸建て・投資用ワンルームを売却するには？」「投資用ワンルームマンション、売り時はいつ？」でご紹介した内容とあわせてご活用ください。

確認項目確認方法
査定額の根拠直近の成約事例（類似物件・同じ棟）を具体的に示してもらえるか
想定販売期間査定額に対応した販売期間の見込みを説明してもらえるか
媒介契約の種類専任・専属専任・一般のメリット・デメリットを説明してもらえるか
レインズ登録証明書契約後、期限内（専属専任5営業日・専任7営業日）に発行され、内容を確認できるか
販売状況の報告頻度専任・専属専任媒介の場合、法定の頻度（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）で報告があるか（出典：東日本レインズ「媒介契約制度」、確認日：2026年9月3日）
広告・販売活動の内容ポータルサイト掲載など、具体的な販売活動の計画を示してもらえるか
オーナーチェンジ特有の論点賃借人がいる状態での内覧調整、想定利回りの妥当性について説明があるか（詳しくは「横浜市西区でマンション・戸建て・投資用ワンルームを売却するには？」）
保有コスト・税負担の論点修繕積立金の推移、減価償却の残存期間など、売り時の判断材料を一緒に整理してくれるか（詳しくは「投資用ワンルームマンション、売り時はいつ？」）

一社だけの説明で判断せず、2〜3社に同じ質問をして回答を比較することで、査定額の根拠や販売方針の違いが見えやすくなります。

横浜市西区の投資用ワンルームマンション売却は株式会社煌海プロパティにご相談ください

「今の査定額が妥当なのか分からない」「囲い込みされていないか不安」という段階でも構いません。株式会社煌海プロパティでは、査定根拠となる成約事例のご提示や、媒介契約の内容についてのご説明から丁寧に対応しています。

投資用ワンルームの売却相談はこちら マンション・戸建てなど他のご相談はこちら

会社情報

項目内容
商号株式会社煌海プロパティ
所在地〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号045-440-3580
宅地建物取引業免許番号神奈川県知事(2)第31027号

町別の成約価格（30㎡以下のワンルーム）と西区の基準地価の地点データは、横浜市西区の町別相場データにまとめています。

参考出典一覧（すべて確認日：2026年9月3日）

  1. 開成不動産「不動産一括査定が高すぎると危険なの？高額査定の落とし穴や注意点を解説」
  2. ダイヤモンド不動産研究所「大手不動産仲介は『囲い込み』が蔓延?! 住友は50%で三井は約40％！売却時は両手取引比率が高い会社に注意を」
  3. 「【2026年最新】レインズの登録義務とは？媒介契約ごとの期限・違反の罰則や囲い込み対策を解説」
  4. 不動産売買の歩き方「不動産の囲い込みを通報する手順！国土交通省の規制強化と罰則を解説」
  5. 真っ直ぐ不動産「一般媒介で囲い込みは防げない｜6つのデメリットを全力で解説」
  6. 東日本レインズ「媒介契約制度」

※本記事は各出典が公表・解説している一般的な内容の紹介であり、特定の不動産会社の取引実態や適法性を断定するものではありません。両手取引比率などの数値は出典時点の集計値であり、変動する可能性があります。個別の媒介契約・取引に関するご判断は、契約書面の内容確認や、必要に応じて専門家・関係機関への確認をおすすめします。

045-440-3580 お問い合わせフォーム
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