権利証・登記識別情報をなくしても投資用ワンルームは売れる？売却前の確認と手続き

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

権利証や登記識別情報をなくしても、所有権がなくなったり売れなくなったりするわけではありません。

ただし再発行はされないため、代わりの本人確認の方法と決済日程を、契約前に決めておく必要があります。

投資用ワンルームを売却しようとして、購入時の書類を探したものの「権利証が見当たらない」と気づくことがあります。書類がなくなっても、それだけで所有権が消滅したり、売却できなくなったりするわけではありません。ただし、所有権移転登記の際に通常使う書類・情報がないため、別の本人確認手続きを選び、買主との決済日程を調整する必要があります。

まずは、紛失したものが「登記済証（権利証）」なのか「登記識別情報」なのかを確認し、手続きの担当者へ早めに伝えることが重要です。

1. 権利証（登記済証）と登記識別情報は何が違う？

項目	権利証（登記済証）	登記識別情報
何を指すか	従来、登記完了時に交付されていた書面	登記の名義人になった人へ通知される12桁の符号
売却時の役割	登記義務者が本人であることを確認するために利用	所有権移転登記などで本人確認のために提供
紛失・失念した場合	再発行されない	再通知されない
別の手続き	一定の本人確認手続きを経て登記申請を進める余地がある	同左

登記済証は新しい登記制度に移行してからも、従来の登記について利用できる場合があります。登記識別情報は、一般に「通知書」という紙そのものより、そこに記された12桁の情報が重要です。購入時期だけで形式を決めつけず、保管書類を確認しましょう。詳しくは法務省「新不動産登記法Q&A」（Q12・Q13）に説明があります。

2. なくしても所有権はなくならない。ただし再発行はできない

法務省は、権利証の紛失によって所有権等の権利を失うことはなく、売却等の処分ができなくなるわけでもないと案内しています。同時に、紛失した権利証の再発行はできないとしています。法務省「権利証（登記済証・登記識別情報通知書）を紛失した場合について」

登記識別情報も再通知されません。法務省「新不動産登記法Q&A」（Q17）

ここで区別したいのは、「売買契約を検討できること」と「決済時に所有権移転登記を安全に申請できること」です。後者については、権利証や識別情報の代わりとなる本人確認の方法を先に決めておく必要があります。

3. 売却時に使う代替手続きは主に2つ

不動産登記法23条には、登記識別情報等を提供できない場合の本人確認に関する規定があります。e-Gov法令検索「不動産登記法」

方法	大まかな仕組み	日程で気をつけること	費用で確認すること
事前通知制度	登記申請後、登記官から登記義務者へ通知し、本人が申請内容に間違いがない旨を申し出る	通知の受取りと回答が登記手続きに組み込まれる。決済日当日で完結する方法とは限らない	郵送・申請等を含む具体的な負担を事前確認
資格者代理人による本人確認情報	登記申請を代理する資格者が本人を確認し、その情報を登記官に提供。登記官が相当と認めれば事前通知を省略できる	面談、確認資料の用意、情報作成の時間を事前に確保	司法書士等の報酬・本人確認情報作成費用は依頼内容ごとに確認

事前通知への申出の期間は、不動産登記規則で、国内の登記義務者は通知から2週間以内、外国に住所がある場合は4週間以内とされています。これは「2週間待てば登記が完了する」という意味ではありません。

また、資格者代理人の本人確認情報が提出されても、事前通知を省略できるのは登記官が内容を相当と認めた場合です。法務省「新不動産登記法Q&A」（Q22・Q23）

どちらを採用するかは、売主だけで決めず、買主側の条件や決済の組み方も含めて司法書士など専門家に確認します。

4. 決済が近い場合、いつ何を確認する？

書類が見つからないと分かった時点で、次の順に確認すると手戻りを減らせます。

タイミング	売主が確認すること	進める人・確認先
売却相談時	権利証・登記識別情報の有無、登記簿上の名義・住所	仲介担当者・司法書士
契約条件の調整前	事前通知か本人確認情報のどちらで進めるか、買主側に支障がないか	司法書士・売買関係者
決済日を確定する前	面談の日時、必要な本人確認資料、通知手続きの見込み、追加費用	司法書士
決済・登記申請	代金授受と登記申請をどう連動させるか	売買関係者・司法書士

なお、登記簿上の住所が現在の住所と違う場合は、権利証紛失とは別に住所変更登記の確認が必要になることがあります。詳しくは登記簿の住所変更登記をご覧ください。

通常の売却書類全体は投資用ワンルーム売却の必要書類、残代金の授受などは決済日の流れで整理しています。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 権利証を紛失した場合の手残りはどう変わる？【仮想例】

以下は、権利証紛失時の追加費用が売却後の現金収支にどう影響するかを示す仮想例です。実際の司法書士報酬やローンの手数料を示すものではありません。売主が仲介で売却し、売却価格は仲介手数料の計算上の税抜価格と同じと仮定します。

項目	仮想金額
売却価格	2,315万円
ローン残債	2,035万円
仲介手数料（税込・上限を仮定）	82万9,950円
一括返済手数料（仮定）	6万5,000円
抵当権抹消等の費用（仮定）	3万3,000円
売買契約書の印紙税（紙の契約書を作る仮定）	1万円
本人確認情報作成の追加報酬（仮定）	6万6,000円
概算手残り	179万6,050円

仲介手数料の上限額＝（2,315万円×3％＋6万円）×1.1＝82万9,950円。これは価格が400万円を超える場合の原則的な速算式による仮定です。国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

概算手残り＝2,315万円－2,035万円－82万9,950円－6万5,000円－3万3,000円－1万円－6万6,000円＝179万6,050円。

この仮想例で、本人確認情報の追加報酬が発生しない条件だけを置けば、概算手残りは186万2,050円です。差額は6万6,000円ですが、事前通知を採用できるかどうかは別途の検討事項です。選択肢の優劣を手数料だけで決めることはできません。

印紙税は、1,000万円超5,000万円以下の不動産譲渡契約書について、2027年3月31日までの軽減措置に基づく1万円を用いています。国税庁「No.7108 不動産譲渡契約書等の印紙税の軽減措置」

※固定資産税等の精算金、譲渡所得に関する税金、その他契約固有の費用は含めていません。登記・税金の個別判断は司法書士・税理士など専門家に確認してください。

6. まず確認するのは「再発行」ではなく「決済までの対応」

売却前に確認する項目は、書類を探す場所だけではありません。

登記済証と登記識別情報のどちらが交付された物件か
単に保管場所が不明なのか、第三者に知られたおそれがあるのか
登記簿上の氏名・住所と現在の情報が一致しているか
売却の登記申請を担当する司法書士に紛失を伝えているか
代替の本人確認手続き、面談・資料・日程・追加報酬が決まっているか
買主側の契約条件と登記申請の段取りに無理がないか

書類がないと分かった時点で話を進めれば、契約後に決済日の調整が必要になるリスクを小さくできます。権利証の紛失そのものと、売却の成立可能性は分けて考えましょう。

7. よくある質問

Q1. 権利証がないと、投資用ワンルームは売れませんか？

紛失だけを理由に売却できなくなるわけではありません。代わりの本人確認手続きが必要になるため、司法書士に早い段階で確認します。

Q2. 登記識別情報通知書を再発行してもらえますか？

登記識別情報は再通知されません。登記済証も再発行されないため、代替手続きを検討します。法務省「新不動産登記法Q&A」

Q3. 事前通知を選ぶと、決済日当日に登記が終わりますか？

事前通知は登記申請後に通知・回答の段階がある制度です。売買代金の支払いと登記の進め方は、あらかじめ関係者と調整する必要があります。

Q4. 司法書士による本人確認情報にはいくらかかりますか？

依頼する作業や本人確認の条件によって異なります。見積書で通常の登記費用とは別に追加報酬があるかを確認してください。

Q5. 登記簿の住所も古い場合、同時に対応できますか？

住所変更登記も必要になる場合があります。必要書類や申請の順序は個々の登記状況によるため、司法書士に確認してください。

Q6. 紛失に気づいたのが売買契約の直前でも間に合いますか？

残りの日数、採用できる本人確認方法、買主側の条件によります。決済日を確定する前に司法書士へ事情を伝え、対応可能な日程を確認することが重要です。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。権利証が見当たらない場合も、まず今の数字から手残りを確認し、手続きの段取りは早めに整理できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。