投資用ワンルームの登記簿と販売図面で面積が違うのはなぜ？壁芯と内法の違い

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

登記簿の面積が購入時の資料より小さいのは、多くの場合、壁芯と内法という測り方の違いによるものです。

売却の前に、どの資料がどちらの基準で書かれているかをそろえておくと、価格の比較を取り違えにくくなります。

購入時の資料には「26.20㎡」、登記事項証明書には「24.70㎡」。同じ投資用ワンルームなのに面積が違うと、「登記が間違っているのでは」「売却価格が下がるのでは」と気になるかもしれません。

区分所有マンションでは、壁の中心を基準に測る「壁芯（へきしん）」と、壁の内側を基準に測る「内法（うちのり）」の違いによって、面積に差が生じることがあります。数字が違うだけで物件の面積が減ったという意味ではありません。売却前に重要なのは、どの資料がどちらの基準を使っているかを確認することです。

1. 「壁芯」と「内法」は、測る位置が違う

比較する点	壁芯（へきしん）	内法（うちのり）
面積を測る基準	壁などの区画の中心線	壁などの区画の内側線
面積の傾向	同じ住戸なら内法より大きくなることが多い	同じ住戸なら壁芯より小さくなることが多い
目にする資料の例	新築時のパンフレット・販売図面など	区分建物の登記事項証明書
売却時の確認	図面や広告の面積表記が何を基準にしているか	登記された床面積が何㎡か

設計・販売段階の図面では、壁の中心線を基準として住戸の範囲を表すことがあり、その面積を販売資料に記載すると、登記上の内法面積との差が生じます。

一般に販売図面等で壁芯面積が使われることがありますが、全てのパンフレットが壁芯で記載されているとは限りません。 面積欄の注記や、売買契約時の書類を確認します。

なお、バルコニーや共用廊下を、専有部分の面積に無条件で加えるものではありません。図面に別記されたバルコニー面積などとの混同にも注意が必要です。

2. 区分建物の登記上の面積は、不動産登記規則で「内側線」と定められている

不動産登記規則第115条（e-Gov法令検索）では、建物の床面積を壁その他の区画の中心線で囲まれた部分により定める一方、区分建物については壁その他の区画の内側線を基準にすると規定しています。面積は平方メートル単位で定め、100分の1㎡未満の端数は切り捨てます。

投資用ワンルームのような区分所有マンションでは、登記事項証明書の専有部分の床面積と、販売時の壁芯面積に違いがあること自体は不自然ではありません。

ただし、単なる測定基準の違いでは説明できない差、部屋番号・登記の対象部分の食い違い、増改築等の履歴が疑われるときは、測量・登記の専門家への確認が必要です。

3. 【仮想例】同じ㎡単価で計算すると、面積の基準だけでいくら違う？

以下は仮想例です。実在の物件、成約事例、市場相場を示すものではありません。

ある住戸の壁芯面積を26.20㎡、内法面積を24.70㎡と仮定すると、差は1.50㎡です。

面積の基準	仮想面積	仮に1㎡当たり100万円として掛けた金額
壁芯	26.20㎡	2,620万円
内法	24.70㎡	2,470万円
差	1.50㎡	150万円

計算式：26.20㎡×100万円/㎡＝2,620万円。24.70㎡×100万円/㎡＝2,470万円。2,620万円−2,470万円＝150万円。

これは基準の違う面積に同じ単価を掛けると金額がずれて見えることを示すための計算です。実際に物件価値が150万円違う、あるいは内法面積を使うと150万円安く売れるという意味ではありません。

逆に、仮の売却価格を2,735万円に固定すると、算出される㎡単価は次のようになります。

計算基準	計算式	見かけの㎡単価
壁芯26.20㎡	2,735万円÷26.20㎡	約104.39万円/㎡
内法24.70㎡	2,735万円÷24.70㎡	約110.73万円/㎡

同じ売却価格でも分母が異なれば、㎡単価は変わります。 近隣取引と比較する際に基準をそろえるべき理由はここにあります。

4. 売却時は「広告・査定・買主の確認資料」で面積の基準をそろえる

売却では、面積の数値が出てくる資料を一つに統一するよりも、資料ごとの基準を明示して取り違えないことが重要です。

場面	確認したいこと
売却広告・販売図面	掲載する㎡数が壁芯か内法か、出典となる資料は何か
査定・価格比較	比較対象の面積も同じ基準か、㎡単価の計算に混在がないか
買主による検討	賃貸借契約、建物の状態、法令・契約上の条件とともに面積がどう説明されているか
買主が融資を利用する場合	提出を求められる資料、審査で参照される面積は何か
契約・登記	売買対象の登記記録、専有部分の表示が正確か

融資の面積要件や採用する面積は、買主側の申込条件・融資商品等によって異なる場合があります。壁芯で25㎡を超えているから融資が通る、内法で25㎡未満だから通らないといった一律の判断は避けます。

広告上の表示や、登記内容の扱いに疑義がある場合は、司法書士・弁護士など専門家に確認してください。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 不動産情報ライブラリの取引価格を比べるときも注意する

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、中古マンション等の取引価格を、面積や取引価格とあわせて調べられます。

ただし、公開項目の名称だけでは、個々の取引の「面積」が壁芯・内法のどちらかを一律に断定できません。 掲載された数字は個別の事情や丸めの影響も受けるため、自分の登記面積とそのまま割り算して比べることには注意が必要です。

比較する際は、面積に加えて、同じエリア・近い築年数・駅距離・住戸条件・取引時期などを確認し、掲載データと手元の資料で確認できる範囲を分けて判断します。

既存の取引価格レポートを見る場合も、対象とする面積帯の範囲がどの基準・データ項目で集計されているのかを先に確認すると、誤った比較を避けやすくなります。

6. 【仮想例】売却価格が決まった後の手残りは、面積の表記差だけでは変わらない

先ほどの物件が仮に2,735万円で売却できた場合を考えます。面積は壁芯26.20㎡・内法24.70㎡という設定ですが、実際の売買価格が同じなら、面積の表記差だけで手残りの計算が変わるものではありません。

仲介手数料は原則的な上限額として、（売却価格×3％＋6万円）×1.1で計算します。国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

印紙税は、2027年3月31日までの軽減措置が適用される紙の不動産譲渡契約書を想定し、1万円とします。国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

項目	仮想金額
売却価格	27,350,000円
ローン残債	−20,000,000円
仲介手数料（上限額で計算）	−968,550円
印紙税（仮定）	−10,000円
一括返済手数料（仮定）	−100,000円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−30,000円
概算手残り	6,241,450円

計算式：仲介手数料＝（2,735万円×3％＋6万円）×1.1＝96万8,550円。

概算手残り＝2,735万円−2,000万円−96万8,550円−1万円−10万円−3万円＝624万1,450円。

これは仮想例であり、取得費・譲渡所得税、管理費等の精算、その他の契約費用は含めていません。税金の個別計算は税理士・税務署に確認してください。

売却価格の判断材料は価格が決まる条件、比較資料の準備は査定の受け方で説明しています。売却を考える際は、まず購入時の図面と登記事項証明書に記載された面積の基準を確認しましょう。

7. よくある質問

Q1. 登記簿の面積が購入時のパンフレットより小さいのは間違いですか？

壁芯と内法という測定基準の違いで説明できることがあります。ただし、数値や登記対象が正しいかは図面・登記情報を照合し、説明できない差があれば専門家に確認してください。

Q2. 壁芯面積と内法面積はどちらが正しいのですか？

それぞれ測定基準が異なる面積です。区分建物の登記上の床面積は、不動産登記規則により内側線を基準にします。資料にどの基準が記載されているかが大切です。

Q3. 壁芯の方が広いなら、売却価格もその分高くなりますか？

測定基準が異なること自体で売却価格が変わるとは限りません。価格比較の際は、比較対象の面積基準をそろえ、家賃・立地・建物条件なども合わせて検討します。

Q4. 25㎡以上かどうかは、どちらの面積を使いますか？

何の判定に使うかによって異なります。融資、税制、管理規約や契約条件などで参照する面積の定義が違う場合があるため、個別の適用条件を確認してください。投資用物件に住宅向けの税制上の特例が適用されるとは限りません。

Q5. 不動産情報ライブラリの面積は壁芯ですか、内法ですか？

公開されている項目名だけでは、個々のデータの面積基準を断定できません。公表データの説明と手元の登記・図面を区別し、㎡単価の単純比較には注意してください。

Q6. 売却前に用意しておくとよい書類は何ですか？

登記事項証明書、購入時の売買契約書、販売図面・間取り図、現在の賃貸借契約資料などです。面積表記に疑義があれば、取引に使う資料の整合性を専門家に確認してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。面積の表記が資料ごとに違っていても、まず今の数字から手残りを確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

面積の表記が違っても、今の数字から手残りを確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。