利回りから見る投資用ワンルームの売却価格｜表面利回り・実質利回りの計算と価格の関係

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームの買主は、家賃と価格の関係＝利回りで物件を見ることが多くあります。同じ家賃でも、買主が求める利回りによって検討される価格は変わります。

ただし、利回りの計算結果がそのまま成約価格になるわけではありません。家賃の続きやすさ、管理費・修繕積立金、建物の状態なども一緒に見られます。

投資用ワンルームを売却するとき、買主が判断材料にするものの一つが「利回り」です。同じ家賃の物件でも、買主が想定する利回りによって検討される価格は変わります。ただし、利回りの計算結果がそのまま成約価格になるわけではありません。家賃の継続性、管理費・修繕積立金、建物の状態、立地、契約条件などを一緒に確認することが重要です。

1. 表面利回りは「年間家賃を物件価格で割る」数字

表面利回りは、経費を差し引く前の家賃収入を価格と比較する指標です。

表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

逆に、買主が想定する利回りを先に決めた場合は、次のように価格を逆算できます。

利回りから逆算した価格＝年間家賃収入 ÷ 想定表面利回り（小数）

たとえば、月額家賃が10万4,000円なら、年間家賃は10万4,000円 × 12か月＝124万8,000円です。この家賃が継続するという仮定で、買主が表面利回り5.0％を求めるなら、計算上の価格は124万8,000円 ÷ 0.05＝2,496万円となります。

ただし、ここでの「年間家賃」は満室で12か月入金される前提の単純計算です。賃貸借契約上の家賃、サブリース契約に基づく受取額、空室の有無などを取り違えないようにします。

2. 【仮想例】利回りが0.5ポイント変わると価格はいくら違う？

以下はすべて仮想例です。実際の市場利回りや成約価格を示すものではありません。 月額家賃10万4,000円、年間家賃124万8,000円が続くと仮定し、想定表面利回りだけを変えて計算します。価格は1円単位に四捨五入しています。

買主が想定する表面利回り	価格の計算式	逆算した価格
4.5％	124万8,000円 ÷ 0.045	約2,773万3,333円
5.0％	124万8,000円 ÷ 0.05	2,496万円
5.5％	124万8,000円 ÷ 0.055	約2,269万909円
6.0％	124万8,000円 ÷ 0.06	2,080万円
6.5％	124万8,000円 ÷ 0.065	1,920万円

同じ年間家賃でも、表面利回り5.0％と5.5％で逆算した価格には約226万9,091円の差があります。

差額＝2,496万円 − 約2,269万909円＝約226万9,091円

ここでいう「0.5％の違い」は、5.0％から5.5％への0.5パーセントポイントの差です。実際の価格差が常にこの金額になるという意味ではありません。

3. 実質利回りは管理費・修繕積立金などを差し引いて考える

表面利回りには、維持管理の費用が反映されません。毎年の収入から主な運営費を引いて比較するのが実質利回りです。ここでは売却価格を分母にした簡易的な比較指標とし、取得時の諸費用、空室損失、突発的な修繕などは含めません。実質利回りの定義や費用の含め方は、資料によって異なります。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間運営費）÷ 物件価格 × 100

【仮想例】

項目	仮定額
月額家賃	10万4,000円
年間家賃	124万8,000円
管理費	月1万1,000円
修繕積立金	月8,000円
賃貸管理手数料	月3,300円
固定資産税等	年8万5,000円
年間運営費	35万2,600円
年間の簡易的な運営収支	89万5,400円

年間運営費＝（1万1,000円＋8,000円＋3,300円）×12か月＋8万5,000円＝35万2,600円。

年間運営収支＝124万8,000円−35万2,600円＝89万5,400円。

価格を2,496万円と仮定すると、実質利回りは89万5,400円 ÷ 2,496万円 × 100＝約3.59％です。

この数字はローン返済前の収支です。ローン返済額、空室・滞納、修繕支出などを含む実際の資金繰りとは別に確認してください。

4. 家賃や修繕積立金が変わると価格の見られ方も変わる

投資用ワンルームでは、家賃収入が減るだけでなく、管理費・修繕積立金などの負担が増えても買主の収支が変わります。

次も仮想例です。前節の運営収支89万5,400円を基準に、買主が一定の実質利回り3.6％を求めると仮定して価格を逆算します。これは相場の実質利回りを示したものではありません。

仮定する状態	年間運営収支	3.6％で逆算した価格	基準との差額
現状のまま	89万5,400円	約2,487万2,222円	基準
家賃が月5,000円下がる	83万5,400円	約2,320万5,556円	約−166万6,667円
修繕積立金が月3,000円上がる	85万9,400円	約2,387万2,222円	−100万円
上記2つが同時に起きる	79万9,400円	約2,220万5,556円	約−266万6,667円

家賃が月5,000円減る場合、年間の収入減は5,000円 × 12か月＝6万円です。3.6％で割ると、計算上は6万円 ÷ 0.036＝約166万6,667円の価格差となります。

修繕積立金が月3,000円上がる場合、年間の負担増は3,000円 × 12か月＝3万6,000円。計算上の価格差は3万6,000円 ÷ 0.036＝100万円です。

これらは一定の期待利回りを仮定して機械的に逆算した数字であり、実際にその金額だけ値下がりするという予測ではありません。管理規約や管理組合の資料を確認し、改定が決定済みなのか、検討段階なのかも分けて捉えます。詳しくは重要事項調査報告書の見方をご覧ください。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 国の取引価格データで、逆算価格を現実の相場と照らす

理論上の利回りだけでは、適切な売出価格は決まりません。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域・物件種別・取引時期などを指定し、実際の取引価格や成約価格の参考情報を調べられます。国土交通省の取引価格情報の説明でも、物件の個別条件や取引事情によって価格が異なることが注意されています。

調べる際は、次の順番で比較すると整理しやすくなります。

1. 不動産情報ライブラリの「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」を開く。

2. 物件の所在地に近い地域と「中古マンション等」を選ぶ。

3. 面積、築年、取引時期、駅からの距離など、確認できる項目をできるだけ近づける。

4. 複数の取引価格を確認し、自分の家賃から逆算した価格と比較する。

5. 家賃、サブリースの条件、管理費・修繕積立金、修繕履歴など、公開取引情報だけでは分からない個別事情を補う。

重要なのは、この国の取引価格データだけで各物件の実際の家賃や利回りを直接確認できるわけではないという点です。国土交通省の公開データ項目には取引価格・面積・建築年等はありますが、個々の取引物件の実収賃料を照合できる項目はありません。近隣の成約価格と、対象物件の賃貸借契約による家賃を組み合わせて、自分の物件の利回りを試算する必要があります。

売却価格は、利回りだけでなく買主の融資条件や物件・契約条件の影響も受けます。全体像は売却価格が決まる条件を、賃料改定の検討は家賃が下がった場合の考え方を参照してください。

6. 利回りから逆算した価格を「売却後の手残り」に変える

利回りで見た価格が妥当そうでも、売却後にいくら残るかはローン残債や諸費用次第です。

【仮想例】売却価格2,496万円、売却時のローン残債2,190万円、仲介による売却を仮定します。仲介手数料は国土交通省が示す売買取引の仲介手数料の上限に基づき、（売却価格×3％＋6万円）×1.1で計算します。

項目	金額
売却代金	2,496万円
ローン残債	−2,190万円
仲介手数料（上限額を仮定）	−88万9,680円
売買契約書の印紙税	−1万円
概算手残り	216万320円

仲介手数料＝（2,496万円 × 3％＋6万円）×1.1＝88万9,680円。

概算手残り＝2,496万円−2,190万円−88万9,680円−1万円＝216万320円。

この金額は比較用の仮想計算です。一括返済手数料、抵当権抹消費用、賃貸管理契約に関する費用、税金や精算金などは含めていません。印紙税1万円は契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減税額で、国税庁の印紙税の軽減措置では対象期間が2027年3月31日までとされています。実際の税額や課税関係は税理士・税務署に確認してください。

利回りによる逆算額は価格検討の出発点であり、売却を急ぐ理由にはなりません。賃料や管理コストが安定していて保有を続ける合理性がある場合もあります。

7. よくある質問

Q1. 表面利回りが高ければ、高く売れるのでしょうか？

同じ家賃で比較するなら、買主が求める利回りが高いほど逆算価格は低くなります。ただし、実際の成約価格は立地、建物状態、融資、賃貸借契約などによっても変わります。

Q2. サブリース契約がある場合、どの家賃で計算しますか？

まず買主が契約上受け取ることになる賃料と条件を確認します。入居者が払う賃料と所有者が受け取る賃料が異なる場合は、混ぜて計算しないことが重要です。

Q3. 修繕積立金が値上げされると売却価格も下がりますか？

買主の収支には影響しますが、価格が必ず一定額下がるとは限りません。実施時期や負担額、他の条件も含めて確認します。

Q4. 国のデータで周辺の表面利回りを直接調べられますか？

不動産情報ライブラリは取引価格を調べる資料です。個別取引の家賃が同時に確認できるわけではないため、国の価格情報だけで正確な利回りは算出できません。

Q5. 実質利回りと毎月の手残りは同じですか？

違います。ここでの実質利回りはローン返済前の運営収支を価格で割ったものです。毎月の現金収支にはローン返済なども反映する必要があります。

Q6. 売るか持ち続けるかは利回りだけで判断できますか？

判断できません。実際の家賃、将来の支出、残債、売却費用と売却後の手残りを並べて比較することが重要です。

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8. 現場からの補足

最初のご相談で伺う「家賃（サブリース契約の有無）」と「管理費・修繕積立金」は、どちらも利回りの計算に直接使う数字です。物件名と合わせてこの3つが分かれば、利回りから見た価格の目安と、売却時の手残りを試算できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。