投資用ワンルームの媒介契約は3種類｜一般・専任・専属専任の違いと選び方

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

仲介会社に売却を頼むとき、最初に選ぶのが「一般」「専任」「専属専任」の3種類の媒介契約です。

違いは依頼できる会社の数だけではありません。レインズへの登録、報告の頻度、自分で見つけた買主と取引できるかにも差があります。どれが正解という一律の答えはありません。

投資用ワンルームの売却を仲介会社に任せるとき、最初に選ぶのが「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類の媒介契約です。違いは依頼できる会社数だけではありません。指定流通機構（レインズ）への登録、販売活動の報告頻度、自分で見つけた買主との取引可否などにも差があります。

「専任なら早く売れる」「一般なら高く売れる」といった一律の答えはありません。賃貸中のワンルームでどの情報をどこまで共有できるか、販売担当者が何をするかも含めて比較しましょう。

1. 媒介契約とは？契約前に確認しておきたい基本

媒介契約は、不動産の売主が宅地建物取引業者に買主探しや売買契約の成立に向けた業務を依頼する契約です。売買契約そのものではなく、媒介契約を結んだ段階で物件を売る義務が確定するわけではありません。

宅地建物取引業法第34条の2（e-Gov法令検索）は、売買の媒介契約を締結した業者に対して、物件の表示、媒介価額、他社への重複依頼の可否、有効期間などを記載した書面の交付を求めています。業者が価格について意見を述べる場合は、根拠を明示する必要もあります。

媒介契約の選択は、売却希望価格だけではなく「一社の担当者に責任を持って管理してほしいか」「複数社の提案を比較しながら進めたいか」「知人などから買主候補が現れる可能性があるか」を踏まえて考えます。

2. 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を表で比較

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数の仲介会社への依頼	できる	できない	できない
売主が自分で見つけた買主と直接契約	原則できる	原則できる	契約上できない
有効期間	法律上の「3か月以内」の上限規制はない。標準媒介契約約款では3か月以内	法律上3か月以内	法律上3か月以内
レインズへの登録	法律上の一律の義務なし。登録すると定めた場合は契約に従う	義務あり。契約翌日から休業日を除いて7日以内	義務あり。契約翌日から休業日を除いて5日以内
販売活動の定期報告	法律上の定期報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
更新	契約内容と当事者間の合意による	売主の申出による更新。更新後も3か月以内	売主の申出による更新。更新後も3か月以内

根拠は宅地建物取引業法第34条の2、宅地建物取引業法施行規則第15条の10、国土交通省の標準媒介契約約款です。なお、レインズの登録期間は宅建業者の休業日を算入せず、契約日の翌日から数える扱いです。

一般媒介にも、他に依頼している会社名を知らせる「明示型」と、知らせる義務を設けない「非明示型」があります。具体的な義務は契約書を確認してください。一般媒介だから活動報告を求められないわけではなく、依頼時に報告方法と頻度を合意しておくことができます。

3. 賃貸中の投資用ワンルームならではの確認点

投資用ワンルームの購入検討者は、部屋の広さだけでなく、実際の家賃、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、サブリースの有無などを確認して判断します。そのため、媒介契約を選ぶ際にも、次の体制を比較すると実務的です。

確認点	仲介会社へ聞きたいこと
家賃と収支	現在の賃料と管理費等を使い、手残りが分かる資料を作るか
サブリース	契約がある場合、承継条件を確認してから募集条件を説明できるか
室内確認	入居中で内見が難しい場合、確認できていない箇所をどう伝えるか
販売活動	どのような買主候補に、どのような情報を提供するか
報告内容	問い合わせ数だけでなく、価格や条件に関する反応を共有するか
複数社への依頼	同一の買主候補への重複対応や資料の不一致をどう防ぐか

一般媒介では売主自身の情報整理や会社間の連絡負担が増えることもあります。一方、専任・専属専任では担当者の活動内容と説明の具体性が重要です。形式だけで売却の質は決まりません。

査定を依頼する段階の準備は査定の受け方、相談相手ごとの役割は売却の相談先で確認できます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 契約前に聞いておきたい質問と書面の確認箇所

媒介契約書を受け取る際は、会社の説明と書面の内容が一致しているかを確認します。

質問	確認する理由
この媒介契約はどの種類ですか？	重複依頼と自己発見取引の可否が変わるため
期間はいつからいつまでですか？	更新の判断日を把握するため
レインズへいつ登録し、登録証明書をいつ交付しますか？	登録義務のある契約で実施状況を確認するため
何日ごとに、どの情報を報告しますか？	反応を見ながら判断できるようにするため
売り出し価格の根拠は何ですか？	査定額と成約見込みを混同しないため
途中で条件を変えるときの手順は？	価格・引渡し条件の変更方法を明確にするため
期間途中で解約するとき、費用等は発生しますか？	標準約款や個別の特約を確認するため

国土交通省の標準媒介契約約款には有効期間、解除、更新などの考え方が示されています。ただし、実際に取り交わす契約書の条項と特約を優先して確認する必要があります。

複数の査定額が並んだときは、金額だけでなく根拠と販売計画を比べます。詳しくは他社の査定額で迷ったらも参照してください。

5. 【仮想例】媒介契約の種類と売却時の手残りはどう関係する？

仮想例として、売却価格2,550万円、売却時のローン残債2,320万円の投資用ワンルームを考えます。媒介契約の3種類で、法律上の仲介手数料上限が自動的に変わるわけではありません。

項目	仮想金額・計算
売却価格	2,550万円
仲介手数料の上限（税込）	（2,550万円 × 3％＋ 6万円）× 1.1 ＝ 90万7,500円
印紙税	1万円
ローン残債	2,320万円
その他の費用を除く概算手残り	2,550万円 − 90万7,500円 − 1万円 − 2,320万円＝ 138万2,500円

仲介手数料は、通常の売買価格帯で使われる上限額の計算例です。国土交通省「不動産取引の仲介手数料」を参照しています。不動産売買契約書の印紙税1万円は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下で、軽減措置の対象となる契約書を作成する仮定です。国税庁「印紙税の軽減措置」による軽減措置の期限は、2027年3月31日までです。

上記は一括返済手数料、抵当権抹消費用、管理契約関連の清算金、譲渡所得に関係する税金などを含まない単純化した仮想例です。したがって実際の手残り額ではありません。同じ売却条件なら媒介契約の種類だけでこの計算結果は変わりませんが、購入希望者の集め方や条件交渉が異なれば、最終的な売買価格や手残りも変わり得ます。

6. 期間途中で変える・更新しないときはどうする？

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は法律上3か月以内で、更新は依頼者の申出が必要です。満了時に更新しない意向があるなら、契約書にある更新方法と通知期限を確認し、事前に担当者へ意思を伝えます。一般媒介の終了・更新は個別の契約内容を確認します。宅地建物取引業法第34条の2が基本です。

期間の途中で他の類型に変更したいときは、既存契約の解除条件や、既に紹介を受けた買主候補との取引条件を確認します。解除や報酬に関する法的な争点がある場合は、弁護士など専門家に確認してください。

一般媒介が向く人もいれば、窓口を一本化して反応を継続的に確認する専任媒介が向く人もいます。選ぶべきなのは契約名ではなく、売主にとって販売活動が見え、価格と条件について納得して判断できる体制です。

7. よくある質問

Q1. 専任媒介にすると必ず高く売れますか？

そのような制度上の保証はありません。買主の需要、賃料、管理状況、売り出し条件などでも結果は変わります。担当者の販売計画と報告方法を確認してください。

Q2. 一般媒介なら3か月という期限はないのですか？

法律による「3か月以内」の上限規制は専任・専属専任に適用されます。一般媒介については、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。実際の契約期間を確認してください。

Q3. 専属専任媒介で知人が買いたいと言った場合は？

専属専任媒介では、売主自身が発見した相手方との直接取引を認めない内容になっています。契約上の取り扱いを担当者へ事前に確認してください。

Q4. レインズに登録されたか、売主は確認できますか？

専任・専属専任では登録義務があり、登録を証する書面の交付も求められます。書面を受け取り、登録内容や販売状況を確認してください。

Q5. 一般媒介では報告をもらえませんか？

法律上の定期報告義務はありませんが、報告を求め、頻度や方法を取り決めることはできます。窓口が複数になるほど、各社の活動記録を整理しておくことが有用です。

Q6. 媒介契約の満了後、同じ会社へ更新しなければいけませんか？

専任・専属専任では更新は売主の申出によります。更新しないことも選択肢ですが、すでに紹介された買主候補や既存契約の条項によって確認事項が残る場合があります。法的判断を要する場合は、弁護士など専門家に確認してください。

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8. 現場からの補足

株式会社煌海プロパティでは、一般媒介でお受けすることが多くあります。お客さまを縛りたくないからです。ただし、専任媒介などをご希望の場合は、お客さまのご要望に合わせてお受けしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

媒介契約を結ぶ前に、今の数字から手残りを確認できます

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。